Verkehrswert

Hallo allerseits,

gibt es hier im Forum einen Sachverständigen für Wertermittlung der mir eine Frage zum Thema Bewertung von Fachwerkhäusern (NHK 2000 und Gesamtlebensdauer betreffend) beantworten kann?

Beste Grüße
Cornelia Stoll

Verkehrswert

Ja, ich.

Viele Grüße
Georg Böttcher

Das freut mich

Herr Böttcher, also:
für mein Fachwerkhaus (s.o.) musste eine Verkehrswertermittlung vorgenommen werden. Nun finde ich, dass der Gutachter etwas sehr niedrig herangegangen ist (ich weiß, das denken Eigentümer immer, aber ein bisschen kenne ich mich auch aus, da ich als Immobilienmaklerin auch eine entsprechende Ausbildung genossen habe). Es geht mir vor allem darum, dass die NHK, in diesem Fall 320 €/m³ BRI, aufgrund der Bauweise Fachwerk mit 0,85 reduziert worden sind. Ist das so korrekt? Sie stehen dann auf einer Stufe mit "Wohnunterkünfte für Arbeiter in Holzbauweise" (lt. Sprengnetter)!
Die zweite Frage betrifft die GND. Diese wurde, auch wieder mit Bezugnahme auf "Fachwerk" und dem Ausstattungsstandard mit 59 Jahren angesetzt. Nun steht das Haus schon über 300 Jahre und wurde durch uns in den letzten 20 Jahren von Grund auf saniert (sonst stände es wirklich nicht mehr), wieso soll nun bitteschön aus heutiger Sicht ein Fachwerkhaus eine Lebensdauer von nur noch 59 Jahren haben? Die RND wurde übrigens mit 21 Jahren angesetzt!
Ich bin gespannt auf Ihre fachliche Meinung.
Herzliche Grüße
Cornelia Stoll

Verkehrswert

Frau Stoll,
als Maklerin wissen Sie ja selber, das der Sachwert immer nur einer und nicht der wirklich wichtige Wert bei der Verkehrswertermittlung nach Wert R ist.
Über die Ansetzung der Tabellenwerte, Immobilienzinsen usw. kann man durchaus streiten. In Gerichtsfällen wuren Abweichungen bis 30% von ermittelten Verkehrswerten von Richtern noch als vertretbar empfunden. Die Verkehrswert"ermittlung" ist nun mal keine exakte Wissenschaft, sondern ist auch subjektiv.
Zu den 320 €/m³:
Wenn ich das Haus auf dem Foto nehme und eine mittlere Ausstattung ansetze (die nach Ihrer Sanierung sicher vorhanden ist) finde ich in der Wert R 2002, Typ 1.21 einen Wert pro m² von ca. 550- 580 €, das entspräche einem BRI von ca. 200 €. Dazu kämen noch die Nebenkosten.
Die Reduzierung der NHK auf 0,85 infolge der Bauweise ist eine Entscheidung des Wertermittlers, der "sonstige wertbeeinflussende" Gegebenheiten zu berücksichtigen hat. Ich würde, unabhängig ob Zuschlag oder Abschlag, dies nicht bei der Sachwertermittlung machen, sondern bei der Auswertung der einzelnen Verfahren. Für ein Fachwerkgebäude kann ich genauso gut bei entsprechender Nachfrage einen Zuschlag machen.
Aber: ein relativ niedriger Sachwert ist noch kein Verkehrswert, entscheidend sind der Vergleichswert und der Ertragswert, die die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes bilden.
Wie hoch hat Ihr Gutachter denn den Reparaturrückstau angesetzt?
Was die gewöhnliche Lebensdauer betrifft, so ist hier einzuschätzen, ob die durchgeführten Sanierungen einem wirtschaftlichen Neuaufbau entsprechen, dann kann man bei Abschluß der Sanierung dem Gebäude praktisch einen neuen Nutzungszyklus zuordnen. Auch das sind Ermessensfragen im Spielraum des Gutachters.
Da Sie Maklerin sind, wissen Sie doch am besten, welchen Verkehrswert Ihr Gebäude hat, also der Preis, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" zu erzielen wäre. Ich weiß, Makler arbeiten lieber mit dem neudeutschen market value, na ja, viel Feind, viel Ehr...
Es kommt eben darauf an, für was Sie die Wertermittlung brauchen.
Wenn Ihnen etwas spanisch vorkommt, soll Ihr Wertermittler doch dazu Stellung nehmen. Wenn ich ein Gutachten fertig habe, übergebe ich es dem Kunden persönlich mit einer ausführlichen Erläuterung und Begründung, warum ich was und gerade so gemacht habe. Das ist Ihr Wertermittler Ihnen schuldig.

Viele Grüße
Georg Böttcher

nochmal Verkehrswert

Hallo Herr Böttcher und vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Wie ich sehe gibt es viele Möglichkeiten und sie haben recht, das Kriterium der Wahrheit ist letztendlich der auf dem freien Markt erziehlbare Wert und der ist bei uns momentan nicht sehr hoch. Werde mich deswegen wohl auch geschlagen geben, auch wenn es mir weh tut.

Der Ertragswert ist ganz ähnlich ausgefallen, aufgrund der geringen Restnutzungsdauer. Ansonsten sind bes. wertbeeinflussende Umstände von insgesamt - 41.000 EUR angesetzt worden, Modernisierungsstau, Denkmalschutz usw..

Schönes Wochenende und viele Grüße
Cornelia Stoll

Eine interessante Diskussion am Sonntagmittag

aber beim Thema Denkmalschutz glaub ich nicht richtig gelesen zu haben: D. soll den Wert negativ beeinflussen ?
Erst der Denkmalschutz hindert Dilettanten daran, ihren ungehinderten Spieltrieben nachzugehen und das Haus zu ruinieren oder auch nur zu entstellen. Erst der Denkmalschutz ist öffentlichrechtlicher Garant für eine nachhaltige Nutzung und auch die Pflege des Erscheinungsbildes. So verstanden kann man eher von werterhöhendem Umstand sprechen.

Grüße vom Niederrhein

Denkmalschutz

Ja, Herr Beckmann,
ich wollte es auch nicht wahrhaben und bin da ganz Ihrer Meinung, doch dieser ideele Wert zählt anscheinend in einem Wertgutachten rein gar nichts. Hier muss ich einen "wertrelevanten Nachteil" wegen erhöhter Kosten für denkmalgemäße Werterhaltung hinnehmen. Immerhin wurde aber auch ein daraus resultierender Steuervorteil berücksichtigt. Das Problem ist wohl, das was wir meinen, was wertvoll ist, sieht der überwiegende Teil bei uns im Land ganz anders, leider...
Beste Grüße

Wertermittlung... die zweite..

Hallo, auch ich habe eine Frage zum Wert meines Hauses - BJ 1813, wurde in den letzten 4 Jahren saniert (komplettes 'Aushöhlen' des Hauses und der teilweise maroden Bausubstanzen, Verputzen sämtlicher Räume mit Lehm, Austausch maroder Balken, neue Fenster, neue (alte restaurierte) Türen, Einbau eines zweiten Badezimmers, Vollisolierung des Daches im ausgebauten ersten Stock, Einbau eines Grundofens und einer Kachelofen-Zentralheizung, neue Holzdielenböden, momentan wird noch eine Drainage geplant, wird dieses Jahr noch umgesetzt). Der Kaufpreis des Haues betrug damals 110.000 €. Dieser Betrag ist auch im Grundbuch als Wert des Hauses hinterlegt. Nun muss ich nachfinanzieren, die Bank weigert sich aber, die beim Hauskauf versprochene Neubewertung des Hauses bei Renovierung vorzunehmen und bietet mir nur einen variablen Kredit ohne Sicherheit an (Grundschuld ist ausgeschöpft). Die Renovierungsarbeiten seien meinem persönlichem Geschmack entsprechende Verschönerungen, der Wert eines alten Hauses würde dadurch nicht steigen. Das kann doch nicht sein???? Wer kann eine Bewertung des Hauses vornehmen? 'Muss' die Bank diese anerkennen? Wäre für Hilfe sehr dankbar, Gabi

Verkehrswert

Liebe Gabi,
die Bank muß gar nicht, aber Du, sonst gibts kein Geld.
Wenn die Sonne scheint, kriegst Du von der Bank einen Regenschirm zu günstigen Konditionen, wenn es anfängt zu regnen, nehmen sie Dir den Schirm wieder weg...

Die Bank interessieren solchen Gutachten nicht. Sie bewerten nach eigenen Kriterien, für sie ist weder der Verkehrswert oder der Marktwert, sondern der Beleihungswert interessant. Der liegt ca. bei 3/5 des Verkehrswertes. Natürlich sind die Banken auch interessiert, persönlich besicherte Kredite zu vergeben, die bringen mehr Geld als dinglich besicherte.
Ich empfehle Dir, mal bei einer anderen Bank nachzufragen.

Viele Grüße
Georg Böttcher

Hallo Georg

ich habe mich von TÜV Süd unabhängig beraten lassen und die Bank schriftlich um ein Angebot gebeten. Dabei auf einer Neubewertung des Hauses bestanden und klar herausgestellt, dass es sich nicht um einen Modernisierungsaufwand im üblichen Rahmen handelt, sondern um eine SANIERUNG mit Eingriff in die Bausubstanz. Ich hätte eine negative Antwort an die nächsthöhere Stelle weitergeleitet. Das war aber gar nicht mehr nötig, da die mir tatsächlich entgegengekommen sind.
Viele Grüsse, Gabi