Bitte um Einschätzung

Hallo,

vielleicht hat jemand Lust mal einen Blick auf die folgende Internetanzeige zu werfen:
http://www.immonet.de/angebot/21246051

Ich hoffe, dass es zulässig ist den Link hier einfach mal zu posten.

Wir haben uns in dieses Haus verliebt, haben aber, wie so viele, überhaupt keine Ahnung vom Hauskauf. Momentan ist unsere zukünftige finanzielle Lage noch nicht geklärt, daher wollten wir mit einer offiziellen Begehung noch warten. Sind aber schon 2 mal "ums Haus geschlichen", weil es uns nicht loslässt.
Ich kenne mich eher mit Neubauten aus, aber so ein altes, dazu noch Fachwerkhaus flößt mir schon etwas Angst/Respekt ein.

Ich noch mal

worauf ich eigentlich hinaus wollte:
was sagt ihr zum Preis in Relation zu dem was die Bilder sagen.
Haus steht wirklich direkt an der Straße, schmaler Fußweg.
Welche Probleme könnten bei so "aneinander geklebten" Häusern auftreten?

das Haus zur linken Seite soll bald für 45.000 € erneuert werden, da es das Heimatmuseum des Ortes ist. Genrell ist viel geplant für die Erhaltung des Altstadtkerns.

Das Haus...

...ist ja ganz niedlich. Preis ist nicht so hoch, da ich aber keine Ahnung habe, wie das Niveau bei euch ist will ich dazu nichts weiter sagen.

Die Fenster gehen gar nicht, das passt nicht zum Fachwerk. Insgesamt ist das mir zu "modern" renoviert. Vor allem beim Bad hätte ich da starke Bedenken, was die Fachwerk-gerechte Ausführung angeht. Wenn ihr das besichtigt lasst euch auf jeden Fall erklären, wie renoviert wurde. Wenn dann Worte wie Dampfbremse, Vorsatzschale, Glaswolle fallen könnte ihr das Haus im Prinzip schon abhaken.

Zur Lage: Innenstadt und Altstadtkern klingt ja an sich gut. Das hängt aber stark davon ab, ob der Altstadtkern auch immer noch entsprechende Infrastruktur hat. Der Beschreibung nach scheint das ja der Fall zu sein. Gerade bei einem Haus ohne eigene Stellplätze ist wichtig, ob man da auch (dauerhaft) parken kann. Das ist in Innenstadtlage oft ein Problem. Besonders, wenn man des öfteren Besuch von außerhalb bekommt.

Ansonsten hängt das weitere Vorgehen auch davon ab, wie umkämpft der Immobilienmarkt bei euch ist. Wenn das nciht so ist, dass man sich um die Häuser prügeln muss würde ich erst einmal eine Besichtigung machen und mir einfach das Haus ansehen, ob es von Aufteilung, Größe etc. passen würde. Knapp 200qm ist ja schon ein Wort, dazu dann der nicht vorhandene Garten muss auch erst einmal passen. Im Internet gibt es viele Checklisten, worauf man bei einer Hausbesichtigung achten sollte und welche Fragen man dem Makler stellen sollte. Das gibt einem schon einmal Hilfestellung.

Wenn ihr nach der Besichtigung immer noch von dem Haus überzeugt seid dann eine zweite Besichtigung mit jemandem, der sich mit Fachwerkhäusern auskennt. Ihr könnt auch jetzt schon einmal suchen, damit ihr dann möglichst schnell jemanden zur Hand habt.

Falls der Markt eher umkämpft ist und ihr euch wirklich vorstellen könntet da einzuziehen würde ich den Fachmann direkt zur ersten Besichtigung mitnehmen.

Viel Erfolg bei der Haussuche.

LG,
Tina

Genau solche Einschätzungen wollt ich hören!

Danke Tina für den Beitrag,

dass man sich einen Fachmann holt ist klar!

Wir fanden von den Bildern her alles ordentlich und gepflegt. Dann haben wir dieses Forum entdeckt und gelesen, was alles falsch gemacht werden kann.
Könnte es also sein, dass auch wenn die Wohnräume hübsch verarbeitet sein mögen, dahinter aufgrund von Nicht-Fachwerkgerechten Arbeiten alles nur noch schlimmer gemacht wurde?

Hauskauf

Bautechnisch gesehen eine Menge.
Dazu muß man sich das Haus etwas genauer anschauen, bei einem Fachwerkhaus sind verdeckte Schäden am hölzernen Tragwerk durch Feuchtigkeit nichts ungewöhnliches. Zweiseitig eingebaut ist an sich kein Mangel oder Nachteil, das spart Heizkosten.
Bei solchen Altbauten gibt es, was Wärme- und Schallschutz betrifft, Mankos gegenüber Neubauten.
Der größte Nachteil den ich sehe ist die verkehrstechnische Erschließung, es gibt keine anscheinend keine Stellplätze auf dem Grundstück. Wohin mit dem Auto wenn auch noch Parkverbot auf der Straße gilt?

Viele Grüße

Prinzipiell ...

... möchte ich mich den Ausführungen von Tina_39 und Georg Böttcher anschließen.

Aus der Erfahrung heraus kann ich sagen, dass Fachwerkbauten, die in der hier ersichtlichen Art und Weise modernisiert wurden, oftmals in der historischen Substanz erheblich geschädigt sind und auf kurze oder lange Sicht einer Sanierung bedürfen.
Leider werden zudem im Rahmen von Sanierungen oder Modernisierungen in vielen Fällen nur "kosmetische" Maßnahmen durchgeführt, die nicht nachhaltig, u. U. sogar substanzgefährdend sind.

Von daher halte ich es für unbedingt erforderlich, genau zu hinterfragen bzw. zu klären, wie bei der Modernisierung vorgegangen worden ist.
Da in diesem Zusammenhang viel Erfahrung mit historischer Bausubstanz erforderlich sein wird, sollte auf jeden Fall jemand hinzugezogen werden, der sich auf diesem Gebiet bestens auskennt.

Falls gewünscht, würden wir Ihnen gern behilflich sein. Näheres über uns erfahren Sie auf unserer Homepage.


i. V. Dirk Meisinger

Denkmalschutz?

Haben herausgefunden, dass das Haus unter Demkmalschutz steht! Könnte man dann von einer fachgerechteren Sanierung ausgehen oder hat das damit gar nichts zu tun?
Ist ein Denkmalschutz von Vor- oder Nachteil?

So, wie sich das Haus ...

äußerlich und innerlich zeigt, kann m. E. von denkmalgerechten Maßnahmen im Großen und Ganzen nicht gesprochen werden.
Insbesondere die Fenster fallen hier "aus dem Rahmen". Dass diese Gnade vor den Augen der Denkmalschutzbehörde gefunden haben, wundert mich schon etwas ...

Ich persönlich sehe im Fall denkmalgeschützter Gebäude keine erheblichen Nachteile, sofern man sich deren Erhalt verschrieben hat bzw. mit Hertzblut am Objekt hängt.
Ich denke, wer sich ganz bewusst für ein historisch wertvolles Gebäude entscheidet bzw. gern darin lebt - und dessen Vorzüge zu schätzen weiß - der hat i. d. R. mit der Denkmalpflege kein Problem.

Steuerlich ist ein Denkmal auf jeden Fall von Vorteil.
Insoweit ist heutzutage manch einer froh, ein denkmalgeschütztes Objekt sein Eigen zu nennen bzw. erwerben zu können. - Bietet doch ein Baudenkmal vergleichsweise erhöhte Abschreibungs- und Absetzungsmöglichkeiten.
Auch im Hinblick auf die Einheitsbewertung und die Bemessung von Erbschafts-, Schenkungs- sowie Grundsteuer kann ein Denkmalstatus nennenswerte Vorteile bringen.


Das könnte Sie interessieren:
Seit Änderung der Steuergesetzgebung zum 01.01.2006 sind Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien sehr lukrativ geworden, denn in keinem anderen Bereich lassen sich über viele Jahre hinweg vergleichbar hohe Steuerersparnisse realisieren. - Eine derart hohe staatlich garantierte Subventionierung finden Sie bei keiner anderen Kapitalanlageform!


Allerdings ist die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen für Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie der steuerliche Abzug von Erhaltungsaufwendungen an diverse, recht rigide Randbedingungen geknüpft.

Denkmalschutzrecht und Steuerrecht bilden hier ein Konglomerat, das nicht einfach zu durchschauen ist und im Umgang ein hohes Maß an fachübergreifender Versiertheit erfordert.

So sind allein die Bescheinigungsrichtlinien nach den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer zur Anwendung der einschlägigen Steuergesetze ein Thema für sich.

Auch ist zu beachten, dass in den Arbeitsbereichen von Denkmalschutz und Denkmalpflege eine Reihe fest oder gar gesetzlich definierter Begriffe verwendet werden.

Darüber hinaus kursieren Begriffe, die nicht nur ein breites Spektrum an Inhalten umfassen sondern auch noch von Region zu Region unterschiedlich eingesetzt werden.
Einige Begriffe, wie z. B. "Sanierung", erhielten durch fehlgeleitete Entwicklungen inzwischen oft völlig andere Inhalte. So wurde in den vergangenen Jahrzehnten fälschlicherweise oft auch der Abriss und der anschließende Neubau als Sanierung bezeichnet, obwohl unter "Sanieren" im Sinne der Wortdeutung ausschließlich die nachhaltige Instandsetzung und umfassende Modernisierung auf lange Sicht zu verstehen ist.

Also: Wenn's ums Geld geht, kann schon allein die Wortwahl entscheidend sein!


Auch die nicht immer im Einklang stehenden Belange der Energieeinsparverordnung auf der einen und des Denkmalschutzes auf der anderen Seite stellen ein sich weit spannendes Problemfeld dar. Falsch verstandenes ”Energiesparen” führt hier leider allzuoft ins bautechnische Dilemma.
Diesbezüglich ist nicht nur theoretisches Wissen gefragt. Vielmehr sind über Jahre gewonnene praxisbezogene Erfahrungen von unschätzbarem Wert!


i. V. Dirk Meisinger

Denkmalschutz ..

muß kein Fehler sein , ist ggfls steuerlich interessant .

Geht davon aus , daß überall wo es Bekleidungen von
Wänden , Böden und Decken gibt , dahinter etwas verdeckt werden wollte - sprich bei geraden Wänden und Decken eine ganze Menge .Damit kann man leben , muß aber mit Sanierungsbedarf rechnen .
Wenn Euch der Sinn nach mehr steht - sichtbare Holzflächen und - konstruktion , energetische Verbesserung , Aufwertung von Wand - und Fußbödenflächen - wird der Aufwand entsprechend größer .
Wenn beim Nachbarn eine Sanierung geplant ist, habt Ihr auf jeden Fall Baustelle . Dach , Gebäudetrennwände etc. sind dann eh mitbetroffen .
Fenster und Heizung sind zu überprüfen - Alter und Effektivität - die größten Einsparmöglichkeiten liegen hier , auch die Kosten .
Ansonsten lasst den Bauch entscheiden und springt hinein ins Wasser , ob kalt oder warm .
Viel Glück
Jürgen Kube
FensterEcke Brüggemann + Kube ZiMMEREi
www.fensterecke.de www.zimmermeisterin.de

Danke schonmal für die Antworten...

Aber was ist, wenn es einfach Leute gibt, die, obwohl sie in einem Fachwerkhaus leben, keine sichtbaren Balken im Innenraum haben wollen. Ich habe das schon so oft gelesen, dass man dann daraus schließt, dass da entweder jemand was komplett falsch gemacht hat und man eh nicht darauf vertrauen kann, dass das richtig gemacht wurde ODER dass man dadurch den schlechten Zustand vertuschen will.

Der Denkmalschutz besteht sicher. Konnte man der Internetseite des Ortes entnehmen.

Anders gefragt: Könnte der Denkmalschutz nicht auch eine Art Sicherheit geben, dass da nicht einfach ohne Sinn und Verstand am Haus rumgemacht wurde?

Decken

Was wäre wenn die Decken immer schon so aussahen, also seit 1850 mit verputzer Unterseite?

Ja?

Was wäre denn dann, Herr Böttcher? ;-)
Ich vermute da ist Sarkasmus verborgen, den ich aber gerade nicht verstehe.
Sie dürfen nicht vergessen, dass Sie mit einem absoluten Laien reden.

sichtbar..

oder nicht ist natürlich reine Geschmackssache .
Man kann , darf und muß vielleicht auch mit dem vorgefundenen
Zustand leben - und das nicht schlecht .
Es muß auch nicht immer alles saniert werden , nur weil Mängel vermutet werden oder da sind. Da kann rugig auch was an Aufgaben für die folgenden Generationen bleiben .
Nur der Folgeschluß : Es sieht gut aus , also ist alles ok , stimmt so nicht . Nichtsdestotrotz läßt sich auch in Vorsatzschalen ein gutes Leben führen !
Nicht jede von denDenkmalbehörden genehmigte und gestempelte muß hochwertig sein , wenn ich es mal vorsichtig benenne . Aber uU gibt es ja einsehbare Dokumente
hierzu bei Behörde oder Vorbestitzer .
Und wie schon geschrieben ;: Am Wichtigsten ist , das Haus gefällt Euch und Ihr euch darin "sehen" könnt .
schönsten Gruß
Jürgen Kube
FensterEcke Brüggemann + Kube ZiMMEREi
www.fensterecke.de www.zimmermeisterin.de

In früheren Zeiten ...

sind unverputzte Deckenbalken eher selten gewesen bzw. nur bei speziellen Deckenbauformen wie z. B. Bohlendecken vorgekommen.
Auch an Außenwänden waren in den allermeisten Fällen die Fachwerkbalken überputzt.

Der Verputz diente in erster Linie als Schutz vor Zugluft durch die Gefachefugen. Bei den Decken spielte der Brandschutz eine gewichtige Rolle.
Auch kommt dem zumeist verwendeten Lehmputz eine Schutzfunktion für die Hölzer zu.

Die heutige Vorliebe für sichtiges Gebälk ist eher dem "Zeitgeist" (wer auch immer das sein möge) geschuldet, der eher eine gewisse Vorliebe für "wildromantischen Landhausstil" zu haben scheint, als sich am ursprünglichen Charakter zu orientieren.

Von daher sind mit Lehm verputzte Wände und Decken i. d. R. überkommen, d. h. für die Gebäude charakteristisch. Verkofferungen mit modernen Materialien oder "neumodische" Putze sind hingegen weder typisch noch Holzkonstruktionen zuträglich.

i. V. Dirk Meisinger

Lage, Lage, Lage

Wenn Ihr mit der Lage, der Raumaufteilung und dem Preis (möglicherweise ja noch verhandelbar) zufrieden seid, dann ist doch das Wesentliche geklärt.

Jetzt nehmt Ihr euch einen Fachmann aus Göttingen und Umgebung mit zur Besichtigung und versucht zu klären, ob die Substanz in Ordnung ist. Versucht deshalb, weil Ihr kaum die Wände aufklopfen dürft.

Wenn dann ein Ok kommt, könnt Ihr kaufen. Wenn die Raumaufteilung nicht passt, substantielle Mängel festgestellt werden (zu denen nicht pauschal der Einsatz von Glaswolle gehört) oder Ihr sowieso das Abenteuer "Sanierung" eingehen wollt, dann lasst die Finger davon. Tolle Häuser für Sanierungen gibt es bei uns doch genug, in schönerer Lage und für weniger Geld.

Wenn Ihr ein Haus sucht, das mit ein wenig Farbe euer Zuhause werden soll, ist dieses Haus genauso gut, wie "fast" jeder andere Altbau.

Nehmen wir einmal an, das Haus wäre jetzt nach den optimalen Kriterien (auf die wir uns hier auch nach zehn Jahren Community noch nicht einigen konnten) saniert worden, wäre der Preis wohl notgedrungen ein anderer, oder?

Natürlich sind die Fenster nicht "optimal", aber sie sind drin, dicht und lassen Licht rein. Wenn die irgendwann mal neu werden müssen, dann bitte mit Sprossen (die Tür ist ein Traum). Bis dahin, sind sie Teil des Preises.

Als Ortskundiger möchte ich im Wesentlichen nochmal die Lage in Frage stellen. Da habe ich meine Bedenken, aber das müsst Ihr wissen.

Gruss
Hartmut

Moin Emi,

vor dem Kauf könnt ihr euch noch bei der örtlichen Denkmalbehörde erkundigen, welche Vorgaben einzuhalten sind und inwieweit ihr z.B. noch Dachfenster einbauen dürft.

Der zuständige Schorni kann euch sagen wie lange die Heizung noch betrieben werden darf, bevor sie verschärfteren Abgasvorschriften zum Opfer fällt (i.d.R. kein Problem).

Museum als Nachbar bedeutet zumindest ein Lärmproblem weniger - wie sind denn die Nachbarn auf der anderen Seite?

Wichtigstes Hilfsmittel bei der Besichtigung ist eure Nase - also eine halbe Stunde vor Termin dasein und gucken ob der Anbieter alle Fenster aufreisst und gleich reingehen. Abgestandene Luft bzw. durchdringender Meuchel lassen sich schon unterscheiden.

Genaue Nachfrage nach Umfang der Sanierung (Wasser, Abwasser und Strom auch komplett neu gemacht?) und Belege zeigen lassen empfiehlt sich für die zweite Runde.

Ein Blick unter die PVC-Böden (an einer Ecke hochnehmen) wäre mir wichtig, da drunter gammelt im EG auch gerne mal was unbemerkt weg.

Ich würde nicht länger mit der Besichtigung warten - euren Finanzbedarf kennt ihr schliesslich erst danach.

Viel Erfolg, Boris