Sanierung altes Hallenhaus mit Massivwänden lohnenswert ?

Hallo in die Runde!

Bei der Suche nach für uns interessanten "Landhäusern" mit etwas mehr Platz für Bewohner und Pferde sind wir durch Zufall auf eine alte Hofstelle nähe Bremen gestoßen.

Da ich zwar mit älteren "neuen" Häusern (ab ca. 1950) etwas Erfahrung auch im Bereich Sanierung habe, aber von wirklich alten Häusern wernig verstehe, würde ich hier gern ein paar Grundlegende Dinge erfragen, bevor ich mich traue mit einem Gutachter oder Fachmann vor Ort eine Begehung durchzuführen.

Vorab: Ich habe das Haus und den Rest der Hofstelle bereits ausgiebig allein besichtigt und folgende DInge vorgefunden:

Es handelt sich um ein Grundstück im trocken gefallenen Moor Westlich von Bremen. Wenn ich auf dem Boden hüpfe, dann federt er und die Vibrationen sind meter weiter noch zu spüren.

Bausubstanz:
Altes Hallenhaus (4 Ständer Bauweise, denke ich), mit Massivwänden. Ständerwerk, Balkenlage markiert mit dem Jahr 1698. Zustand Ständer und Balken Augenscheinlich sehr gut. Dachstuhl nicht so alt, aber im guten Zustand. Abmessungen Hallenhaus: Breite ca. 13 Meter, Länge etwa 16 bis 20 Meter (abgeschritten, im Haus stehen 5 Ständer in der Länge). Das Dach ist vor 20 Jahren mit Blech eingedeckt worden. Die Ständer sollen auf Findlingen gegründet sein. Worauf die Aussenmauern stehen, weiß ich nicht.

Das Hallenhaus wurde um 1880 durch einen Massivklinkerbau nach vorne raus verlängert, sodass die Gesamtlänge etwa 28 Meter beträgt. Der Dachstuhl sieht einheitlich auf der ganzen Länge aus, wird also in dem zuge erneuert worden sein oder eben danach. Kein Keller, zwei Räume sind mit Beton ausgegossen, der Rest hat Holzböden über Erde.
Der gesamte Dachstuhl ist frei (also nicht ausgebaut etc.) was einen teilwiese Rückbau wohl deutlich vereinfacht.

Zum Zustand:
Ständerwerk und Balken für meine Augen super.
Massivwände im Dielenbereich (also ehemals Hallenhaus) sehen aus als wenn sie bald umfallen.
Woraus diese Wände gegründet sind, weiß ich nicht. Definitv sind sie erneuerungswürdig, da Risse, Ausbesserungen (Bauschaum etc.) vorhanden sind, die Erdreichnahen Ziegel-Reihen entweder Lückenhaft, zerstört oder lose sind.
Das Vorderhaus soll auf Holzpfählung stehen (Moorboden). Auch diese Wände sind hin. Risse, Schiefstellung, etc. ist alles vorhanden. Über Einbauten wie Türen, Fenster etc. brauchen wir nicht reden.
Dachstuhl sieht durchgehend gut aus. Es ist ein 20 Jahre altes Blechdach drauf, inkl. Lattung, welches augenscheinlich immer dicht war. Der Zwischenboden ist komplett mit Brettern ausgelegt, die aber z.T. nicht mehr gut sind. Rauchhaus Geruch im Dielenbereich ;)

Weiteres am Grundstück:
Grundstücklage ein Traum, es gibt ein 3-Kammer-Abwassersystem auf dem Grundstück aus 2002, auf neuem Stand!. Es gibt Strom und es liegt ein Gasanschluss an der Grundstückkante. Es gibt KEINE Wasserleitung, dafür einen Tiefbrunnen mit Filteranlage.....
Weiterhin befinden sich zwei alte Fachwerk-Nebengebäude auf dem Grund: Ein ehemaliger Schweinestall, aus dessen Gefache sich u.U. durch aussortieren der zerstörten Teile ein neues kleines Gebäude (Schuppen oder Garage) errichten ließe. Ausserdem eine große Heuscheine (ca. 12 x 20 Meter) in Ständerbauweise, ebenfalls holztechnisch im Brauchbaren (wiederaufbaubaren) Zustand und auch mit "frischem" Blechdach.

Unsere Ambitionen:
Wir haben ein Eigenheim und können derzeit etwa 350 t€ für entweder:
- "neueres", "fertiges" Bauernhaus auf entsprechdem Grundstück,
- Sanierung bzw. Teilneubau des o.g. Gebäudes, oder
- Abriss des o.g. Gebäudes und Aufbau eines modernen Neubaus auf dem Grundstück
ausgeben.

Das Gefühl beim Betreten der Diele sagte sofort "Das darf man nicht abreissen/entsorgen".
Die eigene Zeit (beide berufstätig) sagte sofort "Das ist eine Hausnummer zugroß für uns".
Die Hoffnung sagt " Das könnte man hinkriegen", und die Vernunft sagt: "Wenn man das mit den vorhandenen finanziellen Mitteln auf ein brauchbares Niveau mit Fachfirmen hinbekommt, dann kann man nochmal drüber nachdenken"....


Ihr versteht mein Dilemma?

Die eigentlichen Frage wären also:
- Könnte man das Vorderhaus abreissen (teilrückbau
Dachstuhl) und z.B. durch anderweitig abgebaute Ständer
das Hallenhaus nach vorne raus wieder verlängern? Wir
hätten gern die jetzt vorhandenen Abmessungen, da von uns
aus gern die Pferde wie früher auf der Diele stehen
sollen, wir aber mit etwa 200 bis 250 qm wohnfläche
rechnen
- Macht es finanziell SINN soetwas NICHT abzureissen?
- Und wenn ja, kann man in etwa abschätzen, was solche
Baumaßnahmen kosten KÖNNEN?

Normale Dinge, wie Innenausbau (trocken oder massiv), Elektroinstallation, Wasserinstallation etc. kann ich alles selbst kalkulieren.
Mir fehlt absolut das Gefühl für die Posten (sofern denn technisch überhaupt machbar):
- Hallenhaus nach vorn verlängern, dafür Pfahlgründung,
oder was auch immer notwendig,
- Neufundamentierung für die Massiven Aussenwände am Hinter
Haus.

Kann das Ständerwerk mit dem Dachstuhl im Hinteren Bereich eigentlich stehen bleiben, wenn die massiven Aussenwände weg sind? Die tragen doch den Dachbereich ab Ständer nach Aussen, oder?


Fotos sind vorhanden, Ich möchte diese aber nicht online stellen. Näheres gern sonst per mail.


Für jede Aregung dankbar,


Grüße!

NACHTRAG: Nachdem ich eben ein paar Webseites durchgeblättert habe, stellt sich mir die Frage nach der Bauweise. Da der Dachboden keine Ständer mehr aufweist, müsste es sich doch um ein 2 Ständer Haus handeln? Es gibt aber keine "Aufschiebungen". Von den Ständern bis Aussenwand ist etwa eine Breite von 2,5 Metern.
Kann man so wissen, ob die Aussenwände überhaupt tragend sind?


Danke euch!

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 08.09.14

Viele Fragen...


Das sind aber viele Fragen. Daher nur ein fragmentierter Antwortversuch: Finanziell Sinn machen Projekte, wie Sie eins schildern nie, meines Erachtens. Sie machen in der Regel Freude.
Für mich hört sich es eher nach Zweiständer an.
Wir haben ein Haus (ohne so einen Anbau) mit ähnlichen Massen von 1829 kürzlich komplett saniert. Der Zustand war deutlich schlechter und wir lagen etwas über Ihrem Budget, ohne KP und ohne neues Reetdach. Nun wird man hier für so einen rüden und unqualifizierten Vergleich sicherlich mit Natursteinen gesteinigt und an Eichenbalken genagelt, aber ich erinnere mich, dass ich zu Beginn unseres Projektes auch immer auf der Suche nach irgendwelchen Schätzungen war, und waren Sie noch so aus der Luft gegriffen.
Viel Erfolg, und viel Freude.
Das Lego für Erwachsene.
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 08.09.14

Altes Hallenhaus


Ich halte mich mal an die Formulierung : Lohnenswert
Sanierung altes Hallenaus l o h n e ns w e r t?
Diese Frage würde ich ganz im Vorfeld versuchen für Euch zu beantworten. Nachdem soviel Fragen zu Papier gebracht wurden, scheint es dich zu begeistern, Begeisterung ist mehr als Lohnenswert...:)Eure Ambitionen, wenn es das Grundstück sein soll, müssten an erster Stelle mit dem zuständigen Denkmalsamt abgeklärt werden, ob dort überhaupt ein Neubau ( Ensembelschutz) realisiert werden kann und ob das Gebäude abgerissen werden darf. Allein die Region ( Moor ) Nähe Worpswede ist schon unglaublich spannend und die Häuser aus dieser Epoche sind meines Wissens alle so errichtet. Ich finde allein den Aspekt der Nachhaltigkeit, ein solches Gebäude zu erhalten, anstelle erneut Grund und Boden zu opfern, lohnenswert und den Charme des Hallenhauses mit großer Deele und auch noch Pferden in den Stallungen, das kann dir, Euch, ein Neubau so nie geben :).
Wenn du dir wgn Bausubstanz Sorgen machst, gibt es z.B. im Landkreis Kassel für Kaufinteressierte eine kostenfreie Beratung am Objekt für Gebäude die unter Denkmalschutz stehen.Ich selbst habe 2010 ein Diemelsachsenhaus ( Längsdielenhaus) gekauft und wenn ihr nicht unbedingt zu einem festen Termin einziehen müßt und und euch mit der Sanierung Zeit lassen könnt macht Euch der Zeitdruck auch nicht mürbe,es gibt Fördergelder vom Land
und man kann steuerlich die Investitionen gut geltend machen. Ein Neubau aus unserer Zeit wird nicht in 20, 30 Jahren angefragt, gemessen an dem was heute Gebäude aus den siebziger, achtziger Jahren noch überhaupt gewollt wird.
Meiner Meinung nach hat ein historisches Gebäude einen großen idellen Wert und ist nicht an Modeklischees gebunden. Ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude steht deshalb unter Schutz, um es in erster Linie der Nachwelt zu erhalten allein au diesem Grund ist es lohnend sich für das Gemeinwohl einzubringen :)

Viel Glück, Anne


Anne | 08.09.14

IG Bauernhaus


Hallo,
setzt euch UNBEDINGT mit der IG Bauernhaus e. V. in Verbindung. Die kennen sich mit solchen Häusern bestens aus, geben ihr Wissen weiter und kennen die passenden Ansprechpartner. Für euren Fall müsste das Heinz Riepshoff sein, wenn ich mich nicht irre. Ansprechpartner findest du auf deren Homepage.

Ein tolles Projekt, wenn ich nicht schon eins hätte, ich würds angehen!

Ermunternde Grüße
Peter


Peter | 09.09.14

Vielleicht


könnte hier auch der Monumentendienst behilflich sein? Habe selber noch keine Erfahrungen mit denen gemacht, aber schon einiges gelesen.

Hört sich in jedem Fall interessant an das "Projekt". Viel Erfolg bei der Entscheidungsfindung.

LG
autobias

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 09.09.14

Danke!


Für die Antworten und Meinungen!

EIn paar Dinge noch als Kommentar meinerseits:

IG Bauerhaus klingt gut und hatte ich selbst auch schon "aufgetan", sodass ich mich wohl nochmal mit denen in Verbindung setzen werde. Lustigerweise ist das Haus, um das es geht, auf deren Pinnwand auch schon veröffentlicht ;)

Ob das Haus unter Denkmalschutz steht, weiß ich gar nicht, ich denke aber nicht. Zumindest wurde das nicht erwähnt, ist aber natürlich zu klären.

Das Projekt bleibt für uns interessant, da uns die Lage und das Grundstück extrem gut zusagt.
Wir sind aber sehr vorsichtig im Einschätzen der eigenen Möglichkeiten. Gar nicht mal Handwerklich (die wage ich als hervorragend zu bezeichnen...), sondern zeitlich.

Wir haben parralel ein ehem. Gulfhaus im Aussen-Sanierten Zustand in den Fokus gefasst, bei dem Preis und Zustand sehr gut zusammenpassen und wir maximal 6 Montae innensanierung/Renovierung vor der Brust hätten. Das ist kalkulierbar und mit wenig Risiken (beruflich) behaftet. Auch preislich wenig überraschungen, da Dachstuhl, Aussenwände, teilw. Fenster und DIelentür bereits neu sind und alle Nebengebäude in nutzbarem ordentlichen dichten Zustand.
Das hat natürlich nicht das Flair verglichen mit dem Ständerhaus...

Man merkt: Es hat es uns angetan und ich bin extrem davon angetan dieses Projekt anzugehen...


Chrischan

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 17.09.14

Hallenhaus-Bilder aus der Bilddatenbank: