Rheinhessen - Rat und Tat gesucht

Guten Morgen miteinander,

gut, daß es dieses Forum gibt! Hier habe ich bereits viel für mich interessantes lesen können und mich nun auch registriert, da es nun ernst zu werden droht...

Wir haben ein Haus gefunden, das wir gerne kaufen möchten - von 1904, es steht in einem kleinen rheinhessischen Weindorf, ca. 30 km südlich von Mainz.

Leider weist das Haus ganz erhebliche Mängel auf. Es wurde nicht vernünftig instand gehalten und der Verkäufer hat in erheblichem Maße daran herumgepfuscht. Es müßte nicht nur dieser Murks beseitigt werden, sondern es müssen auch die bereits dadurch aufgetretenen Schäden saniert werden.
So sind beispielsweise Schäden an Fachwerkbalken mit Brettern verdeckt worden, und es findet sich ein großer Riss im Terrazzoboden in der Diele, der die Statik des Hauses in Frage stellt.

Wir haben vor, das Landesamt für Denkmalschutz anzusprechen und zu erkunden, ob das Haus vielleicht unter Denkmalschutz gestellt werden sollte/könnte, ob dies sinnvoll ist (und ob wir uns damit einen Gefallen tun). Desweiteren wollen wir bei den Denkmalschützern nach einem geeigneten Gutachter fragen.

Ein Problem ist, dass uns im Grunde (hoffentlich) alle halbwegs sichtbaren Mängel bereits bekannt sind, und daß wir nicht wissen, ob ein Gutachter im Rahmen einer vernünftigen, für beide Parteien tragbaren (hinsichtlich Kosten und Substanzöffnungen) Untersuchung vor dem Kauf überhaupt mehr feststellen kann, als eben oberflächlich sichtbar ist.

Beispielsweise gibt es den breiten Riss im Terrazzoboden - lässt sich im Rahmen einer Ankaufsuntersuchung feststellen, ob das vernünftig reparierbar ist, oder ob bspw. das Haus komplett gerichtet werden muss unter Verlust z.B. aller alten Böden und Stuckdecken?

Ich fürchte, das geht nicht, ohne daß ein Statiker die Substanz öffnet. Aber das kann uns vermutlich nur der Statiker selber sagen.

Wir überlegen, ob wir uns einen Architekten suchen, der die Sanierung vielleicht begleiten könnte. Könnt Ihr uns einen jemanden empfehlen, mit dem wir uns mal über alles unterhalten könnten?

Ich bekam hier schon www.dreier-denkmalpflege.de empfohlen - würde mir sehr gut gefallen, ist aber in Hessen angesiedelt, jemand aus Rheinland-Pfalz, der nicht zu weit entfernt ist, wäre sicher sinnvoller.

Tausend Dank!

Imke

Mit Gutachter !

Die Denkmalbehörde würde ich nicht auf den Plan rufen, zumindest nicht in unseren Breiten.
Auf einen Sachverständigen würde ich auf keinen Fall verzichten. Nur dieser kennt die kritischen Stellen an denen er nach Bauwerksschäden suchen muss. Er ist auch in der Lage die Sanierungskosten abzuschätzen. Diesem, und nur diesem würde ich mit der Baubetreuung Beauftragen. Sein Sie sicher das Sie dessen Kosten bei der Sanierung sparen. Sachverständige für Holzschäden und Bauschäden finden Sie, wie auch Fachfirmen für die Bauausführung beim DHBV (Deutscher Holz und Bautenschutz Verband e.V.) http://www.dhbv.de/index.php?menuid=15
Wenn es denn ein Architekt seien soll, achten Sie auch hier auf seine Qualifizierung.

Danke!

Vielen Dank für diesen Rat!

Darf ich fragen, warum Sie die Denkmalbehörde nicht ansprechen würden? Ich weiß, für Bauherren guter und praktikabler Denkmalschutz steht und fällt mit dem zuuständigen Denkmalpfleger. Gibt es da schlechte Erfahrungen "in diesen Breiten"?

Ich habe mir jetzt die Sachverständigen unter DHBV angesehen. Dort liegt der Schwerpunkt (natürlich) auf Holzschutz und Schädlingsbekämpfung. Ich frage mich, ob das das richtige für uns ist, denn "unser" Haus ist kein Fachwerkhaus. Es ist ein massiv gemauertes Jugendstilhaus, das nur einzelne Elemente in Fachwerkbauweise besitzt: Giebel, Erker und Windfang vor der Haustür.

Den Riss im Boden wird doch ein Statiker beurteilen müssen - also ein Bauingenieur?

Viele Grüße

Imke

re

„Die Denkmalbehörde würde ich nicht auf den Plan rufen, zumindest nicht in unseren Breiten“

Predigen wir hier Feindbilder? Dieser Aussage ist, so pauschal wie sie formuliert wurde, keinesfalls zuzustimmen.

Ich würde auch auf die Qualifikation, nicht auf die „Qualifizierung“ eines Architekten achten, :-DD...^^

Ansonsten ist die Vor-Ort-Begehung mit einem kompetenten Fachkundigen natürlich sehr zu empfehlen, und es ist richtig, dass man mit dieser Investition sicherlich viele Kosten bei den kommenden (weil gezielten) Maßnahmen spart, sofern man sich das Objekt dann überhaupt noch zulegt. Auch kann jemand vom Fach, und das wird derjenige sehr wahrscheinlich auch, mehr feststellen, als Ihnen oberflächlich ersichtlich ist. Ich würde das Ihnen zu ihrer eigenen Sicherheit, sowohl materiell als auch „mental“ sehr empfehlen.

Und malen sie nicht gleich den Teufel an die Wand. Ein Riss im Terrazzoboden stellt sehr wahrscheinlich nicht „die Statik des Hauses in Frage“. Untersuchungen kann ein Fachkundiger normalerweise ohne großen Aufwand und Schädigung der Substanz vornehmen.

Auch wenn das Ergebnis wäre, dass man die Schäden nicht abschätzen kann, ohne beispielsweise diesen oder jenen Punkt in größerem Umfang freizulegen, so ist das doch immerhin auch ein verwertbarer Erkenntnisgewinn

Auch dass ein „Haus komplett gerichtet werden muss unter Verlust z.B. aller alten Böden und Stuckdecken“ ist imho sehr unwahrscheinlich.

Also viel Glück. Vielleicht findet sich auch in Kürze jemand hier vom Forum, der sich einer Vor-Ort-Besichtigung annimmt, sind ja einige in der Nähe ansässig.

Schon besser!

Hallo Jo,

Aussagen wie die Ihre machen mir schon mehr Mut, Danke!

Bzgl. Architekt bin ich unschlüsseig.

Fakt ist, dass wir schon etliche Handwerker aus der Nähe "an der Hand" hätten, denen wir die Aufträge anvertrauen könnten und von denen wir uns auch ein eigenständiges Mitdenken und nicht nur die Ausschreibung abarbeiten versprechen.

Fakt ist aber auch, dass hinsichtlich Architekt/Sachverständigen gähnende Leere herrscht, da haben wir gar nix.

Fakt ist ebenso, dass wir Vollzeit berufstätig sind und nicht jede Minute auf der Baustelle rumhüpfen können.

Am Altbau von 1904 befindet sich ein 120-qm-Anbau aus den 90er Jahren. Mit diesem Anbau können wir nix anfangen außer Vermieten (wäre aber erst noch abzutrennen), und wir vermuten, er ist auch gepfuscht. Wir überlegen z.B., diesen Anbau schlicht und einfach ersatzlos abzureißen und den verbleibenden Altbau zu sanieren.

Für lauter solche Dinge und eben für die Frage, welcher Sachverständige uns schon vor Ankauf inwieweit helfen könnte, brauchen wir nun einen Ansprechpartner.

Eine laaaange Liste mit Mängeln und zig Fotos wären schonmal vorhanden zwecks Vorabgespräch.

Darf ich noch nachfragen (zur ersten Antwort), warum Sie meinen, dass die Baubetreuung in die Hände eines SV und nicht in die eines Architekten sollte?

Danke und Gruß aus Wiesbaden

Imke

Guten Tag,
aus Wiesbaden kommt z.B. auch folgendes Forumsmitglied:
Architekturbüro Kornmayer
Christoph Kornmayer (Architekt)
Hofmannstraße 17
65191 Wiesbaden
Tel.: 0611-6097951
Fax : 0611-6097952
Soweit ich aus eigenen Besuchen in Wiesbaden weiß, ist Rheinhessen fahrtechnisch doch noch im Rahmen.
Grüße,
Bernd Kibies

Keine Feindbilder, habe mehr schlechte Erfahrungen mit Denkmalbehörden gemacht.
Es geht denen meist mehr um das Visuelle. Zumindest im Privat bereich.
Sachverständiger kann sich in Deutschland jeder nennen, der meint das er Sachverstand hat. Der Begriff ist nicht geschützt.
„Öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger“ (öbuv) ist dagegen Geschützt.
Wenn ein Architekt ein öbuv Sachverständiger ist, ist das ähnlich perfekt wie ein Bau-Ing. als öbüv Sachverständiger. Die gibt es in allen Gewerken. Für die Holz- und Bautenschutz Sparte würde ich darauf auf keinen Fall verzichten. Vorab nicht und auch während der Bauphase nicht. Was Ihre Handwerker betrifft, die können ja durchaus die Maßnahmen nach den Vorgaben des Sachverständigen, vor allem unter seinen Augen ausführen.
Das wichtigste ist, Was muss-, und wie muss etwas gemacht werden.

Was haben Sie für eine PLZ

PLZ

Die Postleitzahl des Sanierungsobjekts: 55278

(es ist hier ein wenig verwirrend mit den Postleitzahlen: Der PLZ-Bereich 55 liegt zwischen den Bereichen 65 und 67...).

Ist ca. 30 km südlich von Mainz.

Selbst wohnen wir in 65203 Wiesbaden.

...Archtitekt UND öbuv Sachverständiger in einem, das wär natürlich das Sahnehäubchen!

....bekannt?

Ich habe jetzt endlich doch mal was gefunden, und zwar Herrn Walter Badusche aus 55270 Klein Winternheim, Architekt/Bauingenieur und öbuv Sachverständiger für Bauschäden.

Kennt den jemand?

Das sollte für Sie eine gute Adresse sein.
Hier ist noch eine
http://www.ibs-sauder.de/Start

Dann viel Erfolg, und lassen Sie vom Projekt mal hören.

Uneinigkeit

Vielen Dank für die Empfehlung!

Ich fürchte, es wird noch lange dauern, bis wir "loslegen" können. Die Vorstellungen von Verkäufer- und Käuferseite hinsichtlich eines angemessenen Kaufpreises gehen so weit auseinander, dass man uns sagte, da könne man das Haus besser an die Wohlfahrt verschenken als es uns zu verkaufen...

Unsere Kalkulation: Wert des Anwesens in gutem Zustand abzüglich der Renovierungskosten (hoher sechsstelliger Bereich - etwa 80-90% der Neubaukosten); Ergebnis kommt etwa dem Grundstückswert gleich und entspricht weniger als 40% des jetzt verlangten Kaufpreises.

Kalkulation des Maklers (sagt er): Grundstückswert plus Summe für Außenanlagen (??) plus "besserer Rohbauwert" des Hauses = weit mehr als das doppelte unseres Kalkulationsergebnisses.

...seufz.

Da müssen wir uns jetzt in Geduld üben.
Für den Fall, dass die zutiefst gekränkte Verkäuferseite überhaupt jemals wieder mit uns zu reden bereit ist, möchten wir dann mit Hilfe eines Sachverständigen (der die Renovierungskosten noch genauer beziffert) ausloten, wie weit wir mit unserem Gebot noch hochgehen können (und ob überhaupt).

Viele Grüße

Imke

Denkmal-Sachverständiger

Hallo, Imke ...

ich kann Ihnen den Herrn Dreier nur empfehlen, wenn auch Hessen. Bis Rheinland-Pfalz ist nur ein Katzensprung.


LG aus Rheinland-Pfalz
Christine

Große Trauer

Hallo miteinander,

nachdem ich hier mal um Rat gebeten hatte, hilfreiche Tips erhalten hatte und es mir auch einfach sehr gut getan hat, mich hier austauschen zu können, möchte ich (wenn auch recht verspätet) berichten, was daraus geworden ist.

Die Überschrift verrät es schon: Wir haben das Haus leider nicht bekommen. Aufgrund der erheblichen Mängel und der hohen Renovierungskosten konnten wir nur ein niedrigeres Kaufpreisgebot verantworten, alles andere hätte nicht mehr dem Wert des Objekts entsprochen. Leider fand sich jemand anders, der vielleicht nicht alle Mängel entdeckt hat und zahlfreudiger war - wir haben das Haus also nicht bekommen. Bei mir sitzt der Kummer tief, ich habe es immer noch nicht verwunden. Kein anderes Hausangebot gefällt mir auch nur einigermaßen. Da werde ich jetzt wohl nochmal viel Geduld aufbringen müssen (nochmal weitere vier Jahre Suche...?).

Bzgl. des Hauses leide ich an echtem Liebeskummer... :-(

Viele Grüße und noch einmal Danke an alle!

Imke

Hallo Imke!

Nicht trauern und vorallem nicht suchen!!! Das passende Haus findet dich. Also lasse dich finden.

Gruß Ronny

Seufz

Danke, Ronny,

für den lieben Trost! Aber, nicht suchen, wie soll das funktionieren? Wir reden hier von Rhein-Main mit entsprechender Nachfrage und entsprechenden Preisen; hier ist das, was ich suche, sehr rar gesät.

Einmal hab ich aber sogar schon gefunden ohne gesucht zu haben: Auf einer Radtour begegnete mir ein supersüßes Haus, von dem ich mir dann erhoffte, dass es zu verkaufen sein möge! Ein Jahr später war es tatsächlich zu verkaufen, allerdings zu unbezahlbarem Preis...

Ich muss mich wohl mit Geduld wappnen, vier Jahre waren noch nicht lang genug...

Gruß
Imke