Resthof geerbt: Nutzung als Werkstatt/Garage/Modellbahnhalle möglich?

Hallo zusammen!
Mein Vater und mein Onkel haben (als Erbengemeinschaft) den großen Resthof ihres ältesten Bruders geerbt.
Es gibt viele Probleme und Unklarheiten, Einiges konnte ich mit der Suchfunktion bereits klären (z.B. wie die Mistgrube verfüllt werden kann).
Ich beschränke mich hier einmal auf mein Kernanliegen:
Wir würden gerne den Hof entrümpeln (Messie-mäßiges Aussehen!) und ihn mittelfristig folgendermaßen nutzen:
-das Haupthaus* soll ungenutzt bleiben, lediglich äußerlich ohne großen Aufwand hergerichtet werden.
-die Scheune soll als Modellbahn-Gebäude genutzt werden. Dafür stelle ich mir vor, einen Teil des Inneren mit Ytong-Steinen auszumauern und mit einer neuen Holzdecke zu versehen.
-weitere Anbauten (ehem. Ställe) sollen als Holz- und Metallwerkstatt genutzt werden.
-das ehemalige "Backhäuschen" wurde vor langer Zeit als Garage umgebaut und auch so genutzt. Dies soll weiterhin geschehen.

* Das Haupthaus (und NUR DIESES) steht unter Denkmalschutz! Die Behörde hat es letzte Woche inspiziert. Alles okay soweit. Es handelt sich um ein fränkisches Bauernhaus von 1747 mit Halbmansardendach und rot-weißem Fachwerk. Leider wurde in den letzten 100 Jahren viel um- und angebaut, wodurch das Haus ziemlich verschandelt wurde.

Nun zu konkreten Fragen:
-Die Scheune anders nutzen: Darf ich das? Was sind die wichtigsten Dinge, die ich beachten muss?
-Das Haupthaus leerstehen lassen: Darf man das?
-Die "Garage" weiterhin nutzen: Muss ich die Wände innen "doppeln" wegen Brandgefahr?
-Die Nebengebäude als Werkstatt nutzen: Darf ich das?

Falls das alles geht, hab ich noch weitere Pläne und Träume, z.B. im leerstehenden Haupthaus eine Art "Dorfmuseum" einzurichten, die teilweise modernisierten Fenster zurückbauen etc...

Danke für ein paar konstruktive Antworten!

Beste Grüße
Martin Klinger

PS: Gibt es im Forum keine Abteilung für "sich vorstellen"?

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| 26.06.17

Immobilie


Auch wenn es Ihnen schwerfällt:
Statt krampfhaft nach Nutzungen zu suchen sollten Sie sich vom Erbstück trennen, auch wenn es schwerfällt. Verkaufen Sie es an jemanden der das Grundstück besser nutzen kann und vor allem das Haupthaus seiner zugedachten Bestimmung wieder zuführt: Wohnraum.
Das kann ein oder zwei Jahre dauern und macht Sie nicht reich; schützt Sie aber vor endlosen Geldausgaben über die Jahre und einer fragwürdigen Nutzung.
Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende.
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 26.06.17

Mag ja sein, aber...


...das war nicht die Frage.
Und was ist daran bitte "krampfhaft"?


Martin Klinger | 26.06.17

Das sind zu viele Fragen


für ein Thema, theoretisch alles nicht erlaubt, praktisch macht es aber jeder trotzdem. Das ist wie die Frage, ob man Wohnwagen und Autos in eine Scheune stellen darf: Man stellt die Frage besser erst gar nicht.
Sorry für so eine blöde Antwort!


Methusalem | 26.06.17

Erbe


Ich habe Ihnen einen guten Rat gegeben.
Das er Ihnen nicht gefällt ändert daran nichts.
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 26.06.17

Ich wundere mich...


Nichts für ungut, aber wenn ich "guten Rat" oder eine "blöde Antwort" gewollt hätte, hätte ich nicht um "konstruktive Antworten" gebeten...
Ich finde es ja nett, dass ihr euch Sorgen um unseren Geldbeutel macht. Aber wie gesagt: Darum soll es hier nicht gehen!
Es geht vielmehr darum, dass der Bedarf an o.g. Einrichtungen da ist. 5 Oldtimer, Oldtimer-Wohnwagen, Motorräder etc... Und das kostet ja jetzt auch schon Stellplatz.

@methusalem: Ich darf also das Haupthaus nicht leerstehen lassen? Oje, wo bekomm ich jetzt so schnell Mieter dafü her...

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| 26.06.17

Das war


absichtlich übertrieben formuliert! Ich kann dir die Fragen nicht beantworten! Aber mit Wohnwagen und Autos hatte ich ja schonmal den richtigen Riecher.


Methusalem | 26.06.17

Umnutzungen


Das sind alles genehmigungspflichtige Umnutzungen, die erst einmal auf ihre generelle bau- und planungsrechtlichen Zulässigkeit hin geprüft werden müssen. Wenn der Hof z.B. im Aussenbereich liegt, ist das schon ein prinzipielles Erschwernis. Auch wird bei den beabsichtigen gewerblichen Nutzungen z.B. der Brandschutz eine gewichtige Rolle spielen aus den Anforderungen, die an eine Garage gestellt werden. Mindestens F30 zu verwirklichen, kann aufwendig + teuer werden.

Klären Sie diese grundsätzlichen Fragen mit einem Architekten, ohne den es sowieso nicht gehen wird bei Ihrem Vorhaben. Ob dann das ganze von der Kostenseite noch interessant ist, entscheiden Sie dann.

Die Umwandlung einer Wohnhausnutzung in eine andere ist prinzipiell mögich, muss aber ebenfalls beantragt werden.
... den Dingen auf den Grund gehen ...
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pickartz architektur | | 26.06.17

Nutzungskonzept


Ich versuche meinen Vorschlag hinsichtlich Nutzung etwas zu begründen:
In Ihrer Fragestellung nannten Sie:
Scheune als Modellbahn- Halle. Gestatten Sie mir die Bemerkung das ist verdammt viel Platz für eine Modellbahn oder eine verdammt große Modellbahn die da entstehen soll.
Dann
In den ehemaligen Ställen eine Holz- und Metallwerkstatt.
Später angedacht ein Dorfmuseum im Haupthaus.

Aber das ist ja noch nicht alles. Es geht weiter mit 5 Oldtimern, Oldtimer- Wohnwagen, Motorräder etc.
Ich bewundere Ihren Zeitfonds den Sie dafür zur Verfügung haben denn das Grundstück und die Gebäude zu erhalten reicht schon völlig aus.
Deshalb gestatten Sie mir leise Zweifel ob Sie das alles so wie geplant schaffen.
Ich kenne aus meiner über 20- jährigen Praxis als Wertermittler und Bausachverständiger genug Fälle wo sich Leute schlichtweg übernommen haben.

Wenn Sie gleich um die Ecke wohnen mag das alles noch machbar sein. Im Nachbardorf wohnen wird schon problematischer.
Aber das ist nicht mein Problem.
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 26.06.17

nicht gewerbliche Nuztung


Oh, das hab ich wohl missverständlich formuliert:
Nichts ist gewerblich gedacht!
Die Werkstatt ist v.a. für den Aufbau der Modellbahn vorgesehen. Und ja: die wird groß! Ein kleiner Teil ist auch schon fertig (ca. 12 m2) und derzeit provisorisch aufgestellt.
Eine Neubauhalle würde wohl das Gleiche kosten, hätte aber weniger Charme.

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| 26.06.17

Nutzungskonzept


GENAU das meinte ich.
Das alles nebenbei in der Freizeit zu bewältigen.
Und darauf hoffen das nicht mal ein paar böse Buben nachts einsteigen und heimlich Lokführer spielen.
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 26.06.17

wenn ich sowas lese.....


...krieg ich fast tränen in die augen ;-)
genau sowas, einen alten hof/resthof, den mann dann vorsichtig renoviert/saniert, hätte ich gern.

leider war es hier bei dem was ich gefunden hatte so das ein paar 'nette jugendliche' meinten das Haupthaus abzufackeln(dachstuhl) und diverse andere alles ausgeplündert haben was nicht niet und Nagel fest war -leitungen und alles metallhaltige rausgerissen usw...
kurz, es ist nurnoch aussenmauern und türen/fensterschrott sammt zerschlagener ehemaliger inneneinrichtung verblieben und damit nurnoch Abriss möglich.
sowas ist sehr traurig, ds kleine gehöft war von 1900rum.


r.busch | 26.06.17

@Georg Böttcher


Kommt von Ihnen irgendwann mal was Konstruktives? Oder begnügen Sie sich damit, meine Standpunkte zu wiederholen, zusammenzufassen, zu kommentieren, und mir ausreden zu wollen, nur um am Ende zu konstatieren, dass es - gut erkannt übrigens! - nicht Ihr Problem wäre. (in der Literatur heißt sowas übrigens "Präteritio")

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| 26.06.17


Herr Böttcher hat doch schon alles geschrieben. Wahrscheinlich handelt es sich bei jedem Vorhaben außer dem Haupthaus um genehmigungspflichtige Umnutzungen. Mit anderen Worten: Der offizielle Weg kostet Geld ohne Ende.

Dass sehr viele Leute Garagen zweckentfremden oder Wohnraum gewerblich nutzen und umgekehrt, wurde auch schon erwähnt. Da kräht normal kein Hahn nach. Wenn doch gibt es ein Bußgeld und die unzulässige Nutzung muss beendet werden. Auch der Versicherungsschutz ist im Ernstfall ein Problem weil die Zweckentfremdung üblicherweise ein höheres Risiko mit sich bringt als verträglich vereinbart war. 7 Kühe sind nunmal deutlich ungefährlicher als eine "Metallwerkstatt". Das ist eventuell noch relevanter wenn die Oldtimer zu den wertvolleren Exemplaren ihrer Gattung gehören.

Jetzt kannst du dich entscheiden. Architekten suchen, alles richtig machen und verdammt viel Geld ausgeben oder mit den Schultern zucken und einfach zweckentfremden.

Ein Wohnhaus ungenutzt zu lassen ist natürlich kein Problem. Aus dem Denkmalschutzgesetz ergibt sich nur eine Erhaltungspflicht nach der wirtschaftlichen Zumutbarkeit.

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| 27.06.17

Wer glaubt


das er mit einem Architekten alles richtig macht der glaubt auch das ein Zitronenfalter Zitronen faltet.

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BAUST Bau & Sanierung Struve | | 27.06.17


Eine Umnutzung ohne einen Planvorlageberechtigten umzusetzen dürfte ziemlich schwer werden. Mein "richtig" bezieht sich auf diesen rechtlichen Teil.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17

Planvorlageberechtigter


Das versteht sich von selbst! Aber einen solchen hab ich bereits zur Hand.

Nochmal ganz klar: Es geht NICHT um gewerbliche Nutzung. Nur hobbymäßig!

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17

Gewerblich oder nicht gewerblich


ist hier nicht unbedingt ausschlaggebend bzw. man muss das prüfen. Ob dein Hof im Außen- oder Innenbereich liegt ist die erste große Frage.

Ich mache dir mal ein Beispiel und da kannst du auch mal googlen. Eine Garage darf eigentlich noch nicht mal nebenher für die Lagerung von Sachen genutzt werden, die die Brandlast erhöhen. Wenn du da also einen SRM Holz an die Wand stellst, der ohne Probleme neben dein Auto passt, ist das schon eine Zweckentfremdung. Fackelt die Garage (und eventuell angrenzende Gebäude) ab, kommen immer Brandermittler. Die notieren was wo gebrannt hat und das ist der Punkt an dem es haarig wird oder zumindest werden kann.

Mein Haus war mal eine Schule und steht im Innenbereich. Da muss man also eine Umnutzung machen, wenn man da einziehen will. Das hat ebenfalls nichts mit gewerblich zu tun. Genau so verhält es sich mit deinem Stall weil ein Gebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung eben keine Garage ist. Wenn er auch rechtlich zur Garage werden soll, gibt es Brandschutzauflagen, die zu erfüllen sind. Da kein Denkmalschutz besteht, haben die Behörden auch recht wenig Spielraum um dir einen Rabatt auf die aktuellen Normen zu gewähren. An der Stelle kommt also dann abermals das teure Geld ins Spiel.

Wenn du Glück hast, erkennt der Brandschutzsachverständige eine beidseitig verputzte Fachwerkwand mit 14x14 Balken oder dicker als F30 an. Wenn du keins hast, kannst du palettenweise Rigipsplatten bestellen und beplanken. Da geht dann der Charme schon ein großes Stück weit verloren. Und dann stellt sich die Frage ob das bauphysikalisch geht. Ich glaube die Antwort zu kennen, aber da müssen trotzdem andere ran.

Ich würde mal sagen dass die große Mehrheit einfach zweckentfremdet. Ob aus Unwissen oder um Geld zu sparen. Aber du hast ja gefragt "darf ich...?".

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17

Danke!


hey, danke für die sachdienliche Antwort!
Das hilft mir wirklich weiter!
Hab mal gegoogelt:
-Der Hof steht komplett im Innenbereich des Dorfes. Das weiß ich (hab den Katasterplan mit "Baulinie")
-Ich würde schon aus Dämm-Gründen die Scheune innen ausmauern, Ytong-Steine plus Gipskarton wäre meine Idee gewesen, dazu eine Decke unterhalb der Querträger der Scheune, ebenfalls leicht gedämmt. Es soll ja kein Wohnraum werden, sondern ein "Hobbyraum". Das sollte auch dem Feuerschutz Genüge tun, oder? Ob das physikalisch, bautechnisch geht, werden wir sehen. Wie gesagt: Ein Bauingenieur-Büro hab ich bereits.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17


Gerne. Ich würde versuchen den Brandschutzsachverständigen von deinem Bauamt vorher zu einer Begehung zu bewegen. Ruf einfach mal da an und stell dich ganz freundlich, ahnungs- und fast schon hilflos und von diesem alten Objekt absolut begeistert dar. Nicht so offensichtlich wie in einem Sketch. Aber im Prinzip schon als Bittsteller. So erhöhst du deine Chancen auf Hilfe und einen Rabatt auf die Normen. Wenn er oder sie etwas für alte Gebäude übrig hat und in ihnen eine Herausforderung anstatt ein schreckliches nicht normgerechtes Konstrukt sieht, kommt er eventuell umsonst raus und du kriegst direkt einen Weg aufgezeigt. Gegen Bezahlung kommen die aber eigentlich alle raus und beraten dich.

Bei der Bauphysik muss ich eigentlich passen. Aber die Stichworte bei Innendämmung heißen homogen ohne Lufteinschlüsse und diffusionsoffen. Da fällt mir nicht unbedingt als erstes eine Vorsatzschale aus Rigips und Ytong ein. Aber das klärst du am besten mit deinem Bauingenieur und versuchst dann das auch noch mit dem Brandschutz hinzukriegen.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17

Erbschaft


Sie sind anscheinend von Ihren Träumereien nicht abzubringen.
Dann nehmen Sie wenigstens diesen Rat an:
KAUFEN Sie den Resthof von der Erbengemeinschaft.
Einen Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft sollten Sie vermeiden. Der beste Weg eine Familie zu entzweien.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 27.06.17

@G.B.


Und wieder ein unrelevanter Beitrag.
Was ist Ihr Problem? Fragen nicht gelesen? Glauben Sie mir, bei Problemen und Fragen zum Erbrecht hätte ich bestimmt nicht im Fachwerkforum nachgefragt.
Und ich hab schon ganz andere "Träume" realisiert, die andere für unmöglich gehalten haben. Einfach mal meinen Namen googeln...

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17

Resthof


Was mein "Problem" ist?
Fast 30 Jahre Erfahrung als Sachverständiger mit Sanierungskonzepten und Bauzustandsermittlungen und als Wertermittler u.a. mit Erbschaftsangelegenheiten solcher Immobilien.
Meinen Rat aus diesen Erfahrungen hatten Sie umsonst.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 27.06.17

.


Gestern waren's noch 20 Jahre. Aber egal.
Falls Ihnen in den nächsten 10 Jahren noch was Konstruktives einfällt, außer auf den reichen Schatz eigener Erfahrungen zu verweisen, dann bitte...

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 27.06.17


Ihr beide seit doch eigentlich gar nicht weit von einander weg. Mit 30 Jahren Berufserfahrung guckt man eben anders auf Großprojekte und zeitraubende Hobbies und im Forum kann ein freundlicher gut gemeinter Ratschlag schnell wie ein Schlag ins Gesicht aufgefasst werden. Ich habe aber schon so viel von Herrn Böttcher gelesen, dass ich mir sicher bin, dass er es nur gut meint.

Er wollte ja im Prinzip nur sagen, dass für dieses Projekt sehr viel Arbeit, Zeit und Geld zu investieren ist. Dass es öfter mal schwer sein kann die nötige Motivation und Energie über Jahre hinweg aufzubringen, weiß jeder hier im Forum, der aus einer Bruchbude ein Schmuckstück macht. Das geht auch den besten und erfolgreichsten so. Die meisten Leute sind während und nach einem Neubau schon fix und fertig. Nicht umsonst ist der Bau der Scheidungsgrund Nr. 1. Das typische Projekt aus diesem Forum ist Neubau^3 mit häufigen Abweichungen nach oben.

Daher kann man zusammenfassen: Die Eigentümerverhältnisse müssen klar geklärt sein. Auch muss klar sein wer wieviel Eigenleistung und wieviel Geld mitbringt. Herr Böttcher hat nämlich absolut Recht, da fangen häufig die schlimmsten Familienstreitigkeiten an.

Der Rat mit der räumlichen Nähe ist ebenso Gold wert. Vielleicht überlegst du dir selbst das Haupthaus zu bewohnen. Das lässt viele Probleme gar nicht erst entstehen.

Überlege es dir vor allem noch mal mit dem Museum. Hier bei uns gibt es ein wunderschönes und den zwei älteren Herren, die die Führungen machen, könnte man tagelang zuhören. Aber es kommt wirklich kein Schwein. So geht es wohl fast jedem Dorfmuseum.

Und jetzt essen wir alle ein virtuelles Stück Kuchen und atmen tief durch. Ich wäre nämlich froh wenn man in der Zukunft noch mehr über Martins Projekt erfährt.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 28.06.17

:-)


:-)Mangels Kuchen esse ich gerade einen (echten) Cookie und sag sorry für eine ruppige Ausdrucksweise.

Es ist so, dass viele (fast alle) von Hn. Böttcher und anderen angesprochene Punkte selbstverständlich richtig sind, hier im konkreten Fall auch zutreffen und natürlich auch schon berücksichtigt worden sind.
Allein die früheren Erb-Streitigkeiten (Großvater, verstorbener Onkel...) könnten ein eigenes Forum füllen, glaubt es mir!
Ich bitte nur um Verständnis, dass ich DARÜBER hier nicht berichten möchte.

Und natürlich wurde die Renovierung des Haupthauses (ganz kurz) überlegt, aber keiner der jetzigen (und zukünftigen) Erben ist der Typ dafür. Außerdem ist das Haus wirklich "außen hui, innen (sehr) pfui": Die Verschandelung außen ist kaum sichtbar, aber innen: Moderne Bäder (naja, "modern" heißt hier 70er Jahre himmelblau...), neu eingezogene Wände und billigstes Linoleum... dazu alles mehr oder weniger zugemüllt. Das Gebäude liegt zwar mitten im Dorf, aber ziemlich schattig Richtung Norden.
Was den Vorschlag "verkaufen" betrifft: Der Hof befindet sich seit gut und gern 200 Jahren im Familienbesitz. Ein Verkauf kommt nicht in Frage!
Zur Modellbahn: Wie gesagt, Teile davon existieren bereits. Ein Gebäude dafür brauch ich eh, die bisherigen Planungen gingen von einer Neubau-Halle aus, aber in der Scheune wäre es schöner!
Vom derzeit entstehenden Neubau-Einfamilienhaus zum Bauernhof sind es etwa 300m, das denke ich ist annehmbar.

Ich versuche mal, ein paar Bilder der bisher fertigen Modellbahnteile hier hochzuladen. Dann könnt ihr dieses ehrgeizige Projekt sicher besser verstehen ;-)

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| 28.06.17

Bild


BildBild.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 28.06.17

Bild


BildBild: Brauerei

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| 28.06.17

Bild


BildBild:
Teil einer "zugekauften" Modulanlage mit Thema "Südfrankreich".

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 28.06.17

Bild


BildDer Hauptbahnhof von Lyon

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| 28.06.17

Linoleum


iss aber nicht billig.

Mitglied der Fachwerk.de Community
BAUST Bau & Sanierung Struve | | 28.06.17

sieht aber billig aus...


owt

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 28.06.17

nutzen-Bilder aus der Bilddatenbank: