nochmal - Nutzungsänderung Nebengebäude zum Wohnraum

Zum Umbau einer kleinen Scheune zum Wohnhaus für unsere Tochter, ihr brennt die Frage nach den Kosten unter den Nägeln und wir wissen nicht was wir ihr sagen sollen. Das Gebäude ist 12 x 7,10m groß, ist aus Klinkersteinen gemauert. Das Gebäude steht im Innenbereich seitlich versetzt hinter unserem Wohnhaus und ist im Bebauungsplan der Gemeinde.Eine Seite des Gebäudes ist unterkellert darüber befinden sich zwei Speicherräume mit zus.21m² und insgesamt 3 Fenster, über den Speicherräumen ist ein begehbarer Dachboden. Die Mitte des Gebäudes nannte man in alten Unterlagen das Torhaus mit einer Einfahrt von 3 x 2,80m die mit einer Glasfront mit Tür ausgestattet werden soll,als Boden ist nur Sand vorhanden und ist bis zum Dach offen was auch so bleiben soll wobei nur ein neuer Boden mit Dämmung eingebaut werden soll. Dann kommt eine Zwischenwand zum nächsten Teil der als Stall genutzt wurde. Auf dieser Zwischenwand liegen Stahlträger die mit preußischen Kappen gemauert sind und obendrüber einen ziemlich großen Raum hat, der z.B. als Schlafzimmer genutzt werden kann. Der Stall unten ist wie im Torhaus ohne Boden und soll ebenfalls einen neuen gedämmten Bodenaufbau erhalten.Diese Wand müsste aber neu aufgebaut werden da sie nicht so gut aussieht und somit müssen auch die Stahlträger raus und eine neue Decke eingebaut werden da durch den neuen Bodenaufbau im Stall nur eine niedrige Deckenhöhe machbar ist. Kann man hier mit Holzbalken einen neuen Deckenaufbau machen ?
Die Dachflächen sollen zwei große Dachfenster bekommen um Licht ins Haus zu bringen und wird neu gedeckt, entweder mit Aufsparrendämmung oder Untersparrendämmung, wobei man bei der ersten teureren Variante die schönen alten Dachsparren im Wohnraum hätte was aber eine Kostenfrage wäre. Die jetzigen kleinen Stallfenster sollen nur nach unten vergrößert werden da im oberen Fensterbereich die Klinker im Bogen gemauert wurden und das soll erhalten bleiben, eigentlich wünscht sie sich das die gesamte Außenfassade erhalten bleibt. Die Außenwände sind 38 cm stark.
Alles in allem hätte sie dann einen neuen gedämmten Bodenaufbau, ein gedämmtes Dach und 38cm starke Außenwände. Das Abwasser wird an den Anschluss im Hof angeschlossen, Strom wollten wir auch über den Hausanschluss mit Zwischenzähler realisieren, Gasanschluss für die Heizung eventuell auch von unserem Flüssiggastank, Wasser mit Wasseruhr vielleicht nur mit Abzweig von unserer Hausleitung (mal sehen was der Wasserversorger sagt).Was noch dazukommt wäre ein Außenkaminrohr für die Heizung. Innenarbeiten wie Fliesen legen, Laminat Verlegen und Trockenbauten würden wir selbst erledigen genauso wie die Schachtarbeiten für Wasser, Gas,Kanal.


Wie gehen wir nun vor ?
- Architekt besorgen der sich das Gebäude ansieht und
einen Plan erstellt und diesen dann einreicht ?
- was kostet uns der Architekt wenn das Bauamt der Gemeinde trotzdem nein sagt ?
Zum Dachstuhl wollten wir das die Dachfirma die sich unser Haus ansieht auch dort einen Blick draufwirft.
Was meint Ihr ist das realisierbar oder sollen wir aufhören davon zu träumen ?

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| 30.04.17

Nutzungsänderung Scheune


Die Nutzungsänderung ist bauabtragspflichtig. Sie sollten direkt -von Anfang an- mit einem Architekten zusammenarbeiten. Er klärt in einer Bauaufnahme erst einmal den erhaltungszustand der Scheune und überprüft Ihre Umbauvorstellungen auf baukonstruktive Machbarkeit. Danach kann er Ihnen auch einen ersten, ungefähren Kostenrahmen benennen, der es Ihnen ermöglicht, den Umbau realistisch auf seine finanzielle Machbarkeit zu bewerten. Wenn das Projekt prinzipiell für Sie finanzierbar ist, kann der Architekt das Projekt unter den baurechtlichen/planungsrechtlichen Aspekten bewerten und die rechtliche Machbarkeit prüfen. Wenn das Projekt auch auf dieser Ebene prinzipiell realisierbar ist, kann der Architekt ggf. eine Bauvoranfrage stellen und die Machbarkeit schriftlich bestätigen lassen.
Mit dieser prinzipiellen Zusage kann dann die weitere Projektbearbeitung gestartet werden. Wird die Bauvoranfrage nicht positiv beschieden, ist das Projekt an dieser Stelle beendet.

Die Kosten sind bis dahin überschaubar und werden nach der HOAI und den sog. anrechenbaren Baukosten berechnet. Das müssen Sie mit dem Architekten aushandeln. Ohne Architekt kommen Sie jedoch .in keiner Weise weiter
... den Dingen auf den Grund gehen ...
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pickartz architektur | | 30.04.17

nochmal - Nutzungsänderung Nebengebäude zum Wohnraum


danke für diese Info, nun sind wir etwas schlauer. Dann werden wir mal nach dem Richtigen suchen der sich mit den Bestandimmobilien auskennt.

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| 30.04.17

Energie


Abgesehen von den baurechtlichen Aspekten sollte man sich auch die Wärmedämmung genauer ansehen. Bei einer derartigen Umnutzung würde ich erwarten, dass die gleichen Regeln wie für Neubauten gelten werden.

In anderen Worten, die Aussenwände müssen auch gedämmt werden. Nachdem die Fassade erhalten werden soll, von innen. Mauerwerk aus Klinkersteinen hat auch mit 38 cm Dicke keinen befriedigenden Dämmwert, und gibt ein unbehagliches Raumklima.

Heizkonzept: Flüssiggas ist eher teuer. Vielleicht eine Luft-Wasser-Wärmepumpe und Bodenheizung ? Dazu ein Schwedenofen für die knackigen Tage wenn die Wärmepumpe nicht effizient läuft. Wenn es das Dach erlaubt, statt der Solarthermie lieber grossflächig PV.

Kosten ? Wahrscheinlich so viel, oder sogar mehr als ein Neubau vergleichbarer Grösse...
Ich habe einen einfachen Geschmack - ich bin mit dem möglichen zufrieden. (frei nach Oscar Wilde)
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| 01.05.17

nochmal - Nutzungsänderung Nebengebäude zum Wohnraum


Hallo,
eine Wärmepumpe und somit viel Geld investieren wenn schon ein Gastank auf dem Grundstück ist ?
Eine Innendämmung könnte man machen es sind ja nicht viele Flächen und ich denke mal wenn Dach und Boden neu gedämmt werden plus die Innenwände dann sollte es doch ok. sein. Was die Kosten angeht werden wir ja sehen, Material ist vermutlich preislich überall in Deutschland annähernd gleich, allerdings die Kosten für Handwerker sind in unserer Region niedriger.Abwarten !

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| 01.05.17

große Preisbreite


hatte vor ein paar Jahren auch eine Nutzungsänderung vorzunehmen: Brandschutz, Parkplätze, Blitzschutz etc.
Die Honorare schwankten von 10.000 € und mehr bis zu den letztlich fälligen 2500,- € für den Architekten und 1500,- € für das Brandschutzgutachten. Das Gebäude hat ca. 1500 Quadratmeter Wohnfläche!

Es lohnt sich zu suchen! Letztlich war es eine Architektin direkt aus dem Ort, die immer auch mal kleine Sachen für die Gemeinde macht. Die Architekten mit 7er BMW oder S-Klasse lagen um Größenordnungen drüber.
auf die richtige Geschwindigkeit kommt es im Leben an
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 02.05.17

nochmal - Nutzungsänderung Nebengebäude zum Wohnraum


danke für den Tipp mit der Architektin, mal nachfragen ob es bei uns in der Gemeinde auch sowas gibt.

Ist es eigentlich das selbe wenn man anstatt des gesamten Umbaus zum Wohnhaus nur die beiden Speicherräume eventuell zur Ferienwohnung umbaut, muss da auch eine Nutzungsänderung wie bei einem Wohnhaus her ? Bin nur mal neugierig.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 02.05.17

nochmal - Nutzungsänderung Nebengebäude zum Wohnraum


Hallo,
wenn wie in dem Fall ein ehemaliges landwirtschaftlich genutztes Gebäude zum Wohnhaus umgebaut werden soll und zwei Räume die als Speicher für Getreide dienten und somit mit Fenster, Türen, verputzten Wänden und einer fest aufgebauten Decke ausgerüstet sind, kann man an den beiden Räumen baulich nichts ändern oder nur mit großem Aufwand. Wie ist es wenn (so wie ich gelesen habe) so eine Nutzungsänderung einem Neubau gleichzustellen ist ich aber die Deckenhöhen von 2,20m garnicht verändern kann ? Gibt es da Ausnahmen wegen der Deckenhöhe oder kommt nur Abriss in Frage ?
Danke und schöne Pfingsten.

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| 04.06.17

Wohnraum-Bilder aus der Bilddatenbank: