Maßnahmen feuchte Ziegelsteine und Putz

Hallo Forumsmitglieder,

ich habe ein schönes Haus von etwa 1820 gefunden, dass ich eventuell kaufen möchte. Bevor ich mich entscheide das Haus zu kaufen, möchte ich ein klareres Bild über notwendige Sanierungen für feuchte Stellen einer Ziegelmauer bekommen.

EG vom Haus wurde 1820 in Naturstein (60 bis 65cm Dick) erbaut. Irgendwann wurde das Haus um ein Stockwerk in Ziegelstein (40cm) erweitert und alles (nochmal) verputzt. Das Haus ist nur teilweise unterkellert und hat Fundamente. Das Erdgeschoss der Nord-West Ecke vom Haus ist wegen Hanglage teilweise Souterrain. Hier ist an einer Stelle der Putz abgekommen und es sind Feuchtigkeitsschäden (beziehungsweise Frostschäden) an einigen Ziegelsteinen zu sehen (siehe Bilder). Einer zerbröselt, manche feucht und andere scheinen in Sachen Feuchtigkeit ok zu sein. Die Regenrinne scheint an diese Ecke ok zu sein. An mehreren anderen Stellen scheint der Putz nicht mehr gut zu haften (klinkt hohl beim klopfen). Es sieht aus als ob der Putz teilweise erneuert wurde. Innen sind an unterschiedlichen Innen- und Außenwände einzelne kleine Schimmelstellen zu finden. Da diese nicht unbedingt an der Nord-West Ecke vom Haus sind und das Haus lange Zeit nicht bewohnt/beheizt wurde, mache ich mir tendenziell weniger Sorgen um den Innenbereich.

Auch Dank vieler eurer Beiträge aus dem Forum würde ich folgende Maßnahmen vornehmen wollen:
Erdoberfläche an Souterrain-Ecke mit Lehm abdichten, um den Boden an dieser Nord-West Schattenstelle trockener zu halten
Putz nur an den Stellen weg klopfen, wo er leicht abgeht
Einzelne schlechte Ziegelsteine raus und neue rein mit Kalkmörtel
Offene Stellen ein- oder mehrmals mit Opferputz versorgen
Offene Stellen mit Kalkputz zumachen
Heizen mit Grundofen, einzelne Holzöfen und Temperierung mit rustikaler Aufputz-Sockelheizung (CU Rohr mit Leinölfarbe)
Alte einfach-verglaste Holzfenster mit (Zusatzfenster für den Winter) bleiben
Aktuelle Isolierung der oberen Balken-Decke mit Styropor-Kugeln kommt raus – etwas anderes soll rein (was, bleibt noch offen)

Es würde mich freuen von Euch zu erfahren, ob Ihr (anhand der vorhandenen Informationen) meint, dass dies reichen könnte um die Feuchtigkeitsschäden zu beheben und die Bausubstanz zu erhalten? Oder ist dies zu optimistisch? Müssen folgende Punkte vielleicht auch vorgenommen werden?

Drainage überprüfen und eventuell neu machen
Souterrain aufheben – EG Wand “trockenlegen”
Alter Putz am ganzen Haus vollständig erneuern (um so auch eventuell versteckte Problemsteine zu finden)
Alter Putz auch im Haus vollständig erneuern
Ziegelsteine an Nord-West Ecke von Boden bis Dach austauschen (mit Statiker usw.)

Schon mal vielen Dank für eure Beiträge

Bild schlechter Ziegelstein

Dieser Ziegelstein kann mit Finger entfernt werden

Bild Ziegelstein ok

Angrenzende Ziegelsteine sind teilweise ok (nicht feucht), sind jedoch auch ein wenig weiss...

Putz teilweise feucht

Bild von Süd-Ost Seite am Haus. Dies ist eine Stelle wo der Putz leicht entfernt werden könnte...

Sockelmauer

Mit Ihren paar kosmetischen, mehr nach Gefühl ausgewählten Maßnahmen kommen Sie nicht weiter.
Fragen Sie den Verkäufer ob und wann eine Dränanlage verlegt wurde, warum sie verlegt wurde, ob sie von einem Fachbetrieb nach den Regeln der Technik geplant und gebaut wurde, ob es eine Genehmigung zum Einleiten in die Vorflut gibt und wann die letzte Wartung erfolgte. Wenn nicht kann sie eine Schadensquelle sein und ist wertmindernd.
Fragen Sie weiter wann und wie der Sockelbereich aufgearbeitet wurde, anscheinend ist hier mit Kosmetik verschönt worden.
Das ist nur ein kleiner Ausschnitt dessen was noch an potentiellen Problemstellen auf Sie zukommt.
Lassen Sie sich die Antworten auf Ihre Fragen schriftlich geben. Wenn nicht dann muß das über den Preis geregelt werden.
Zum Sockel: Hier fehlt ein nach den Regeln der Technik aufgebautes Sockelputzsystem, wobei die Gefahr besteht das der Sockel mit Salzen befrachtet ist (Auftausalze, Dünger, Fäkalien...)
Die Schimmelbildungen sind typische Erscheinungen an Wärmebrücken, bei einem Gebäude dieses Alters nichts Ungewöhnliches.
Suchen Sie sich einen Fachmann der Sie beim Kauf berät!

Fragen an den Besitzer

Hallo Herr Böttcher,

Vielen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Rückmeldung!

Ich werde die von Ihnen aufgelisteten Fragen stellen, ich befürchte jedoch, dass ich keine ausführliche Antwort bekommen werden. Ich warte schon seit 2 Wochen auf eine Rückmeldung zu einer Frage über einen nicht stimmigen Grundriss.

Hauskauf

Wenn der Verkäufer sich weigert wichtige Unterlagen zur Verfügung zu stellen oder Auskünfte über den Zustand, verdeckte Mängel oder ausgeführte Reparaturen zu geben machen sie ihm klar das dies den Preis mindert. Wenn er mit einem angemessenen Preisabschlag nicht einverstanden ist soll er sein Haus behalten. Ein Fachmann sieht bei der Begehung auch für den Laien nicht erkennbare Mängel. Andere Mängel sehen schlimm aus, sind aber relativ einfach zu beheben. Man kann mit diesen Kenntnissen in der Preisverhandlung anders argumentieren.
Ich schicke Ihnen dazu eine Datei per Email denn das Thema ist recht umfangreich.

Kalkulation über Lage und m²-Preis

ist eine bewerte Methode. Wenn Ihr Haus im Frankenwald steht können Sie bei gutem Zustand einen m² von ca. 500 €/m² Wohnfläche erwarten, nahe München das 10-fache. Ist das Haus in einem schlechten Zustand sollte der m²-Preis um die zu erwartenden Sanierungskosten gesenkt werden.

Verheimlicht der Verkäufer ARGLISTIG Mängel, haftet er auch nach dem Verkauf, aber das müssen Sie dann beweisen, hier sind Sie mit Ihren Fragen auf einen guten Weg.

Unsere Erfahrung ist, dass feuchte Wände nach einer Fundamensanierung (Ziegel), neuer Dacheindeckung und Fassadensanierung nach 1 bis 3 Jahren wieder weg sind.

Sollte jedoch eine falsche Drainage verlegt sein, wie es Herr Böttcher bereits erwähnte, dann kann diese das Wasser zum Haus hin transportieren, anstatt das Gegenteil zu machen, wir haben deswegen so ein Teil mal mit Beton verfüllt...

Preis drücken...

Naturstein = Bruchstein ? Die Photos zeigen aber Ziegel, ist das ein Anbau ?

"Das Haus hat Fundamente" - das würde ich bei diesem Baujahr nicht unbedingt unterschreiben. Bei unserem Haus - Bj 1905 - sind sie mir nie besonders aufgefallen. 5 cm Dämmung unter der neuen Bodenplatte im Keller war das höchste aller Gefühle.

1. Photo - vielleicht spritzt da Regen vom Erdreich / Pflaster zum Putz rauf, und durchnässt ihn im Sockelbereich. Dazu wird wohl kommen dass die Wand unter dem Erdreich nicht gedämmt ist, und Luftfeuchtigkeit am Putz kondensiert. Das gibt dann zusammen die berühmte "aufsteigende Feuchtigkeit".

Wenn unter dem Erdreich Bruchstein ist, gibt das leider keine sehr dämmfreundliche Oberfläche ab. Perimeterdämmung wird dann noch aufwendiger.

EnEv - wenn man anfängt grossflächig Putz zu ersetzen, wird verlangt dass man vorschriftsgemäss dämmt. Hat das Haus genug Dachüberstand für eine Aussendämmung ?

Wenn das EG teils im Souterrain ist, muss der Boden unter Umständen mit Dämmung, Abdichtung und Bodenheizung neu aufgebaut werden.

Die Putzerei im Innenraum wird eine Stange Geld kosten.

4. Photo - nix Fenstersims, nix Wassernase. Schlagregen geht in den Putz oder das Mauerwerk. Wenn man Pech hat gibt es auch noch ein raumseitiges Biotop (bei uns - Holzbalken unter den inneren Fenstersimsen). Das wenige was ich von den Fenstern sehe sieht auch nicht speziell erhaltenswert aus.

Ich würde neue Holzfenster einrechnen. Bei Aussendämmung weiter aussen anbringen, dann verliert man nicht Licht an Leibungsdämmungen.

Dämmung der oberen Balkendecke - je nach Zustand des Dachs und baurechtlichen Vorgaben würde ich das Dach gut dämmen, dann kann man nach oben öffnen (obere Balkendecke raus, haben wir gemacht) oder ausbauen.

Heizkonzept - das hängt sehr von Grösse und Grundriss ab. Wenn man gut dämmen, und ev. innen etwas öffnen kann, könnte ich mir hier ein "Ein-Ofen-Haus" vorstellen. Die Temperierung würde ich mir schenken.

Mein Angebot für so ein Haus wäre der Grundstückswert minus die Abbruchkosten. Bestenfalls Grundstück + Rohbau - Kosten der Auskernung...

Ziegelsteine und Haus erhalten

Vielen Dank für die unterschiedlichen Rückmeldungen!

Herr Böttcher
Nochmal vielen Dank für Ihre Motivierung den Käufer noch mehr zu fragen. Vor einem eventuellen Kauf werde ich einen Fachmann konsultieren. Auch bräuchte ich Beratung
bei der tatsächlichen Planung der Sanierung. Ihre Aussage, dass die von mir aufgelisteten Maßnahmen nur einen kosmetischen Wert haben, teilen aber hoffentlich nicht alle.

Yogumon
Auf Ihre Frage: Irgendwann wurde das Haus um ein Stockwerk in Ziegelstein erweitert. EG in Bruchstein. Eine Aussendämmung hätte ich nicht vor, Temperierung schon. Sie schreiben: “Mein Angebot für so ein Haus wäre der Grundstückswert minus die Abbruchkosten.” Ist dies als
Verhandlungsstrategie gemeint oder meinen Sie dies (anhand der vorhandenen Informationen) ernst?

Verhandlungsstrategie

Unter der Annahme, dass das Haus kein Denkmal ist, würde ich eine Aussendämmung gleichzeitig mit einem Fensterersatz anraten. Gerade bei einer so einfachen Fassade (siehe Fensterdetail) kann man das auch so machen dass der Charakter des Hauses nicht verloren geht. Es muss ja nicht Styropor sein, es gibt auch mineralische WDVS.

Mit einer anständigen Dämmung braucht man keine "rustikale" Sockelheizung um die Wände schimmelfrei zu halten.

Ein Fachplaner kann die Umbaukosten überschlagen und allfällige weitere RVUGs (Rechnungen / Ratten von ungewöhnlicher Grösse, "The Princess Bride") identifizieren. Ich glaube nicht dass die Zahlen am Schluss schöner aussehen werden als meine Prognose.

Sanierung

Es läßt sich ja unmöglich etwas über Preisverhandlungsmöglichkeiten sagen wenn nicht einmal der Preis genannt wurde und die Bedingungen vom Objekt, Lage, Größe, Grundstücksgröße, Aussicht, techn Angaben zum Gebäude, Ausstattung, Heizung etc.nicht bekannt sind- vielleicht ist der Preis schon sehr günstig?
Drainage wird wohl kaum zu erwarten sein.

Möglicherweise ist eine Totalsanierung fällig, was auch seine Vorteile haben kann, da sich unter den Bedingungen das Gebäude eher im Originalzustand befindet.

Daß dies beim Kaufpreis berücksichtigt werden muß ist ohnehin klar.
Wieweit eine Sanierung wirtschaftlich hängt auch sehr davon ab, in welchem Maße Eigenleistungen möglich sind.

Bei kompletter Fremdvergabe kann es durchaus sein, daß ein Neubau bei vergleichbarer Größe günstiger wird-
der bietet dann jedoch nicht ansatzweise das Flair von so einem Gebäude.

Wer Spaß am Sanieren alter Bausubstanz hat kann damit sicher ein sinnvolles Betätigungsfeld finden und bei kompetenter Planung und Anleitung die besten Wohnmöglichkeiten schaffen, die in einem Neubau nie in der Art machbar sind.
Ohne viel Eigenleistung brauchts natürlich mehr Kapital, wobei Kostenbudgets schwer festzulegen sind- außer es wird gleich von Komplett Neu Ausbau ausgegangen.
Fassadendämmung wäre eine Möglichkeit- ich habe diese mit Zellulose gemacht und darauf wäre entweder Putz oder teilweise auch eine zum Gebäude passende Holzverkleidung möglich.
Winterfenster innen sind nur wirtschaftlich sinnvoll, wenn die bestehenden Fenster sehr gut und gleichzeitig historisch wertvoll sind.

Die Feuchtigkeitsproblematik und Mauersanierung wäre natürlich natürlich zuerst zu klären- läßt sich aber aus der Ferne kaum beurteilen.
Zumindest beim Sockelputz würde ich von Kompletterneuerung ausgehen- wenn's nicht nötig ist umso besser.
Die zerbröselten Steine müßten untersucht werden- bei kompletter Instabilität natürlich austauschen und neu hochmauern.
Entweder wurde eine mindere Qualität verwendet oder sie wurden durch Feuchtigkeit und Frosteinwirkung geschädigt.

Wo in Bayern liegt das Gebäude?

Andreas Teich