Immokauf, mit der Bitte um Hilfe und Tipps !!!

Hallo Gemeinde,

erstmal ein kompliment an die gesammte forengemeinde und die macher dieser tollen seite.

kurz zu mir, ich bin 32 jahre, wohne in der hessischen wetterau und beschäftige mich seit geraumer zeit mit dem gedanken, eine bestandsimmobilie zu erwerben.

nun zu meinem "problem" !

das objekt der begierde stellte sich bei der besichtigung als verputztes fachwerkhaus heraus. soweit so gut/schlecht. ich habe das haus 2 mal mit verschiedenen gutachtern besichtigt und und somit erste anhaltspunkte erhalten. das objekt is auf jedenfall sanierungsbedürftig, der umfang der sanierungen und die ungefähre höhe der maßnahmen würde sich jedoch erst bei einer genaueren prüfung ( hier sprach der gutachter von 1-2 tagen ) herrausstellen. hierbei müssten wände bzw. auch der putz geöffnet werden um die genaue substanz der balken usw. zu sehen. verständlicher weise hat die eigentümerin etwas dagegen, sich ihre wände aufklkoppen zu lassen.

ich würde auch das risiko eingehen, darauf zu verzichten und ein angebot mit einem gewissen puffer abgeben. der preis soll bei 280teur liegen, mein gebot dann bei ca. 220teur. bei der ganzen geschichte ist auch noch ein makler dazwischen geschaltet. mit wem führe ich die kaufpreisverhandlungen ? mit dem makler oder der eingentümerin ?

ich hoffe der ein oder andere hier hat vielleicht erfahrungswerte und kann mir den entscheidenen tip geben.

vielen dank im voraus

gruss

ziemlich teuer

Nur mal so als Tip:

bei alten, sanierungsbedürftigen Häusern kauft man eigentlich nur das Grundstück. Das Haus ist dann nichts mehr wert.

280 T € ist ganz schön viel für ein uraltes Haus.

stt

respekt

jau, find ich auch ziemlich happig, erst recht wenn es nicht in jüngerer Vergangenheit fachmännisch renoviert wurde.

Auskunft gibt das örtliche Rathaus in Form der Bodenrichtwerte (EU/qm), dann sieht man wieviel der Grund Wert ist.

Die Verkaufsverhandlungen (auch Preis) verhandelt man komplett mit dem Makler. Das ist Sinn und Zweck der Übung, dsafür kassiert er ja auch

gruß P

bei diesem extrem hohen preis

für ein sanierungsbedürftiges fw-haus, noch dazu verputzt (= katze im sack), wäre ich sehr vorsichtig und würde mich erst mal informieren über die für ähnliche objekte üblichen preise in der gegend. rechtfertigt denn die spätere nutzung, die verwertung des grundstücks, die besonders bevorzugte lage oder andere gründe diesen exorbitanten preis? über die summe der anstehenden sanierung kann oft auch nur gemutmaßt werden, manche nötigen maßnahmen stellen sich u.u. erst im zuge der arbeiten heraus, man braucht einen puffer, finanziell und evtl. auch zeitlich.
vielleicht mal hier unter marktplatz suchen nach in der gegend ansässigen personen/handwerksbetrieben/architekten etc. und erfahrungen/informationen austauschen, und mit einem oder mehreren fachleuten, auch mit fw-erfahrenen handwerkern, das begehrte objekt bei dieser kaufsumme nochmals äußerst kritisch und sorgfältig vom keller bis zum dach in augenschein nehmen. hin und wieder überschätzen eigentümer den wert ihrer immobilie, dem makler ist´s natürlich recht nach dem motto "es steht jeden tag ein dummer auf".....
viel glück!
gruß, carmen

Wie mehrfach gesagt, Du musst Dich auf dem Immobilienmarkt der Gegend umsehen, um beim Kaufpreis verhandeln zu können. Dazu gehört auch die mehrmonatige Lektüre der Immobilien-Kleinanzeigen im Lokalblatt. Nur so kann man wissen, wieviel Haus man in der Gegend für sein Geld bekommt.

Da wir nicht wissen, ob die "nötigen Sanierungsmassnahmen" die Bausubstanz oder unbedingt nötige Dinge wie Wärmedämmung betreffen oder ob es sich um Anpassungen an die Benutzerbedürfnisse handelt, kann man hierzu nichts sagen. Es wird oft nicht zwischen Sanierung und Umbau unterschieden.

Das Spielchen mit dem Puffer im Angebot geht so: Ich will die Hütte, biete aber weniger, um Verhandlungsspielraum zu haben, der andere verlangt mehr, um Verhandlungsspielraum zu haben, jeder weiss das vom anderen - aber hier ist der Makler Profi, das ist seine Kernkompetenz. Also sieh Dich vor!

Ging uns auch so...

lies Dir unsere Beiträge im Forum durch und denk ganz scharf drüber nach. Du kannst nicht abschätzen, welche Folgekosten da auf Dich zukommen. Selbst wenn Du bereit bist, immense Eigenleistung zu erbringen, können noch 50 - 100TEuro Zusatzkosten auf Dich zukommen (je nach verstecktem Zustand des Hauses).

Viele Grüße aus Leipzig

Katja & Steffen

mal aus Sicht des zugezogenen "Experten":

Mir passiert es auch häufiger, dass ich in der Vorkaufsphase zugezogen werden um etwas (vorrangig das Holztragwerk) zu beurteilen. Ohne dann auch mal eine klitzekleine Diele aufnehmen zu dürfen oder am Putz rumzupopeln, lassen sich zumeist nur äußerlich erkennbare Schäden grob einschätzen.
Also wird der Makler angesprochen, dass das ohne ein paar kleinere Bauteilöffnungen nix wird. Der ist an dieser Stelle der Mittler zum Eigentümer.
Ich bin mittlerweile der Meinung der seriöse Verkäufer lässt sowas, zumindest im eingeschränkten Rahmen, auch zu, insbesondere wenn bereits vorher klar ist, dass Sanierungsbedarf besteht. Das hat sowas von Beschriftung eines Lebensmittelprodukts mit Inhaltsstoffen und Verfallsdatum - also der Ansatz von Transparenz.
Und so vermittel ich das auch: "Der Joghurt verkauft sich nicht, wenn man nicht weiß wann der schlecht wird." (ich versuch das allerdings diplomatischer auzudrücken).
Es gibt ein paar "minimalinvasive" Untersuchungsmethoden:
z. B. Feuchtemessung, Endoskopie und Bohrwiderstandsmessung, aber die helfen halt auch nicht immer.
Grüße aus Leipzig
Martin Malangeri

hallo,

vielen dank für euern input.

natürlich beobachte ich den hiesigen immomarkt sehr genau. dies auch mittlerweile auch schon seit 2 jahren. denke also schon, dass ich mir ein bild von der örtlichen lage machen kann. bei aktuellen grundstücikspreisen von 300€/qm liege iich mit meinem 220T€ auch nicht weit vom eigentlichen grundstückspreis weg.

ich werde demnächst den eigentümer nochmals kontaktieren und die problematik schildern, vielleicht lässt sich ja ein weg finden. aber ihr habt schon recht, irgendwo werden sich natürlich "baustellen" ergeben, für die ein gewisses polster vorhanden sein sollte.

falls noch jmd ein idee hat freu ich mich natürlich

man wird sehen

gruss

Wenn die Leute aus der Gegend das Objekt eher hochpreisig einschätzen, man Dich gar nichts genauer prüfen lässt, und vor allem wenn Dir die für die vorherige Instandstellung verwendeten Materialien nicht zusagen (Kunststoff-Aussenputz? Styrpor als Dämmung? Rosarot und hellblau gekacheltes Bad?), dann lass die Finger von der Kiste.
Rechne mal, wenn Du es für 220 kE bekommst, mit einem Endpreis von 300'000. Dafür könnte es dort ein neues EFH einschliesslich Land geben. Das ist ein Mass dafür, wieviel man bezahlen sollte, auch wenn wir hier alle Altbauten lieben.

@ thomas

welche weiteren ideen werden denn gewünscht? die wichtigsten punkte sind angesprochen worden, zur vorsicht wurde geraten und der hinweis, daß so eine sanierung auch ein faß ohne boden sein kann, kam mehrfach. wenn alles klar ist mit den grundstückspreisen, die fast adäquat sind zum vorgeschlagenen kaufpreis, und der markt seit jahren unter beobachtung stand, ist doch eigentlich alles geklärt? ein paar wertmindernde argumente werden dem richtigen gutachter schon noch einfallen, und man wird sich irgendwo in der mitte treffen.... ;-)
gruß, carmen

BEDENKE

... bitte noch folgendes:

Auch wir haben unseren Hof "nur" zum Grundstückspreis gekauft - aber was dann noch kam, überschritt für den Moment unsere Vorstellungen. Wir mussten unser Wohnhaus bis zu den Grundmauern abreissen, weil es lt. Gutachter (nach Auszug des Vorbesitzers) nicht mehr sicher war. Ähm... die Vorbesitzer wissen meistens nicht, dass gefuscht worden ist. Aber man kann vielleicht bei Nachbarn, Bekannten, Verwandten nachfragen, was an dem Haus gemacht worden ist. manchmal ist das ganz heilsam..., wir haben leider zu spät nachgehakt.

Viele Grüsse

Katja & Steffen

Der Kaufpreis ist viel zu hoch Fahr mal 50 Km weiter in den Vogelsberg da bekommst du ganze Höfe mit Stallungen für 120.000 Euro und normale Fachwerkhäuser unter 50.000Euro
Mann,Frau im Moment sind die Immobilienpreise im Keller bei uns in Gemünden Elpenrod ca 10Km von der Ausfahrt Homberg ohm A5 stehen 4 oder 5 Schöne Fachwerkhäuser leer und zum Verkauf
Gruß Ebby

@ ebby,

ja, die preise da oben bei euch sind schon beneidenswert ! das dumme is blos, da will keiner hin ! sonst wäre es auch nicht so günstig.
jeden tag 2-3 stunden im auto zu sitzen um auf die arbeit zu kommen, oder freunde, familie oder bekannte zu besuchen is halt schon ein gewichtiges argument. s-bahn anschluss um in 25min. in ffm zu sein kostet leider auch.
in nordost vorpommern bekommste so nen hof mit allem drum und dran schon für 50T€, aber da wollen noch weniger hin.

bitte nicht falsch verstehen, schön ecke da oben bei euch, aber kommt eben aus den genannten gründen nicht in frage !

gruss in de vogelsbersch

Hi seitdem die A5 Bis homberg fertig ist ist es gar nicht mehr so schlimm der Stau morgends fängt in der Wetterau kurz hinter dem Gambacher Dreieck an Ich bin ja auch aus dem Frankfurter Raum aber das wohnen hier oben hat schon seine Vorzüge
Gruß Ebby

Hallo Thomas,

dein Einwand "da will keiner hin" kriegt tatsächlich einen bitteren Wahrheitsgehalt, wenn du später wieder verkaufen willst: Die Investitionen liegen preislich in den verschiedenen Regionen nicht so weit auseinander, in der "Pampa" will dir das aber später keiner mehr zahlen. Vermieten ist dort auch nicht unbedingt wirtschaftlich....und du musst dich noch drum kümmern. Und die tatsächlichen Fahrtkosten mal auf zehn Jahre gerechnet.......andererseits war ich grad bei einer Bekannten wieder zu Besuch und hab auch einen unschlagbaren Vorteil "gesehen": Stille!

Gruss, Boris

Mal was anderes

Hallo Thomas!

Alles was ich dir sagen kann- wenn du irgendeinen Fachwerk hast, melde dich mal.
Ich könnte dich gerne von Anfang bis ende begleiten.
Schwerpunkt-Übermittlung von praktischen und theoretischen wissen und können in Fachwerksanierung. Somit sind meine Kunden im Stande große teil der Sanierung selbst, bzw mit Familie und Freunden zu verrichten. Es macht Spaß, bringt die Familie näher und spart haufenweise Geld!!!

Na dann, halt die Ohren steif!

Oleg
Lembauberater
Tel:0221-259 479 03

hallo Thomas,
noch ein paar Tipps:
1)nimm Kontakt mit den Nachbarn auf. Sind Sie nett und
umgänglich?
Kleinkarrierte und spiessige Nachbarn können zur Hölle
werden.
2)Hat das Objekt Nebengebäude? Hast Du eine Nutzung dafür?
Auch die Nebengebäude verschlingen viel Geld.
3)Auf jeden Fall hart verhandeln. Das Angebot ist gross, Du
bist in der besseren Position.
4)Hol Dir viel kompetenten Rat, aber lass auch Dein Gefühl
sprechen.
Ich kann mir gerne das Haus anschauen. Ich bin Zimmermann
und mache Komplettsanierungen.(06402-504480)abends.