Denkmalschutz beim Verkauf nicht angegeben

Hallo,
wir haben uns in das Wirtshaus einer Brauerei verliebt und nach Prüfung durch den Architekten und einer entsprechenden Kostenschätzung für die Sanierung das Haus Anfang Januar gekauft. Der Makler hat in seinem Exposé explizit mit dem Satz geworben "Ganz wichtig ist die Tatsache, dass das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht." Da das Gebäude in einem ofiziellen Sanierungsgebiet liegt ist auch ohne Denkmalschutz die steuerliche Abschreibung gegeben.
Jetzt ist rausgekommen, dass doch DMS besteht - seit 1991.
Die Verkäufer haben im Maklerauftrag angegeben, dass kein DMS besteht und der Makler hat sich darauf verlassen.
Durch Denkmalschutzauflagen wird das ganze jetzt wahrscheinlich teurer als bisher geschätzt und für uns ggf. nicht mehr finanzierbar. Vorteile durch Steuerabschreibungen haben wir nicht, da die durch das Sanierungsgebiet bereits berücksichtigt sind. Der Termin mit dem DMS-Beauftragten ist in 2 Wochen und danach eine neue Kostenschätzung. Erst danach wissen wir, woran wir sind.
Ist hier eine Schadensersatzforderung an den Verkäufer und/oder Makler oder eine Rückabwicklung möglich? Gibt es irgendwelche Fristen, die ich beachten muss?
Danke schon mal.
Grüße
Florian

Makler.....................

Hallo Florian,

als Dipl.-Ing. kann ich Dir keine Rechtsberatung geben, wie vermutlich auch niemand hier im Forum. Ich kenne nur Aussagen von Maklern, dass sie die Daten nur vom Verkäufer haben und überhaupt und garantiert nie irgendwelche Verantwortung dafür übernehmen (doll war der Lehrer im Ruhestand als Makler, der nicht mal die Quadratmeterangaben zusammengerechnet hatte... da kam eine deutliche Abweichung raus...). Ob das rechtlich wasserdicht ist: keine Ahnung.

Was meinst Du mit "DMS-Beauftragten"? Ist das jemand von der Denkmalschutzbehörde, sprich jemand der Euch vorschreiben könnte dass Ihr deutlich höhere Anforderungen erfüllen müsst? Wäre gut - denn den braucht Ihr um herauszufinden, ob Ihr wirklich so dramatisch "schlimmere" Vorgaben erfüllen müsst. Vielleicht passen Eure Ideen ja jetzt schon ganz gut - so war es jedenfalls bei uns.

Ob Ihr Fristen einhalten müsst, kann Euch hoffentlich ein Rechtsanwalt der sich mit Immobilien auskennt halbwegs günstig erklären. Vielleicht einfach mal am Montag 2-3 abtelefonieren, wie viel Euch eine entsprechende Beratung kosten würde?

Viel Glück!

Dirk

Ps: Wir freuen uns grade wie die Schneekönige über eine "Zuwendung" des Landesamts für Denkmalpflege - bei ist die Zusammenarbeit bisher sehr positiv gelaufen!

Mir ist klar, ..

Hallo,
... dass das hier keine Rechtsberatung ersetzen kann. Meine Frau und ich haben uns vorher noch unterhalten, wie es jetzt weitergeht. Da brennt das Thema einfach unter den Nägeln. Solche Überlegungen kommen wie üblich immer direkt vor dem Wochenende, wenn keiner greifbar ist.
Der Beauftragte vom Denkmalschutz der Stadt war schon da, der vom Regierungspräsidium kommt noch. Bisherige Aussage - ggf. muss die Vertäfelung innen bleiben. Das ist schon wegen der Innendämmung problematisch und wir wollten die vom Aussehen her eigentlich weg machen. Sprossenfenster werden es wohl auch sein müssen, die so nicht eingeplant waren. Die Klappläden müssen wir wahrscheinlich instandsetzen statt abmontieren. Die Garagen können nicht ins Haus, da die Torbögen verbreitert werden müssten. Keine Ahnung, was noch kommt.
Grüße Florian

Lesen, lesen, lesen ;-)

Hallo Florian,

Kopf hoch! Einiges davon könnt Ihr sicher klären. Uns hat's geholfen, x Bücher und Webseiten durchzulesen. Du glaubst nicht wie viel wir über unsere Sanierung mit unserem Architekten, der Mitarbeiterin der unteren Denkmalschutzbehörde, der Oberkonservatorin vom Landesamt und vielen Handwerkern und Experten diskutiert haben ;-) Ja, dabei kamen Entscheidungen heraus, die wir vor sechs Monaten abgelehnt haben. Aber wir haben viel gelernt - und haben auch viele unserer Ideen und Wünsche "durchgebracht".

Eure Klappläden als Beispiel: Wir haben ein paar, aber nicht in allen Stockwerken. Ich fand die am Anfang prima und wollte sie gern aufarbeiten. Aber "unsere" Experten sind sich sicher dass die viel jünger sind als das Gebäude - also kommen sie (leider?) weg. Und ja, das spart richtig Geld. Wisst Ihr ob Klappläden zur Bauzeit Eures Hauses üblich waren?

Oder Vertäfelung innen: Wie "wichtig" ist bei Euch die Außenseite des Hauses? Wie wichtig die Vertäfelung? Irgendeine Dämmung wird Euch vermutlich erlaubt werden, oder sollt Ihr das Haus in dem Bereich ungedämmt lassen?

Viele Grüße

Dirk

Deswegen bin ich hier.

Hallo Dirk,
gerade um so viel wie möglich zu lernen, bin ich hier. Ich will mitreden und auch manche Entscheidung hinterfragen können. Ich hab als passiver Leser hier schon einiges gelernt, als das mit dem Haus noch ein "Vielleicht" war.
Da wir ein beschränktes Budget haben, würden Sprossenfenster nach Denkmalschutzvorgaben (bei uns noch mit ungewöhnlicher Form), eine Sanierung der Klappläden oder ein zerstörungsfreies Abnehmen der Vertäfelung, dämmen und wieder Einsetzen finanziell glaube ich schon weh tun.
Aber da die erhaltenen Innenstruktur mit Originaltüren, Bodenplatten und Wirtshaussaal explizit in der Denkmalschutzbegründung drin sind, muss ich mir die Argumente gut zurecht legen.
Grüße
Florian

Die Symptome sind klar...

... aus der Nummer kommt Ihr - genau wie wir! - nicht mehr raus...

Ich hab grad nur ganz kurz auf Eure Webseite geschaut. Egal wie, Euch hat Euer "Liebhaberobjekt mit Potential" genauso gepackt wie uns unser "Ruinchen" ;-)

Wir hatten schon viele spannende Termine für unser Haus. Und es werden sicher noch dreimal mehr Termine kommen. Und es wird länger dauern als wir grade ahnen, es wird mehr blaue Flecken und Muskelkater bringen. Wartet den Termin ab, sagt ganz klar was geht und was - finanziell - nicht geht. Und wir werden verdammt stolz sein, wenn wir unsere denkmalgeschützten Traumhäuser irgendwann bewohnen dürfen!

Euch und Eurem "Liebhaberobjekt" alles Gute,

Dirk

Hallo Florian,

ein wunderschönes Haus habt ihr da gefunden.

Wie Dirk schreibt, würde auch ich nicht in Panik verfallen, nur weil Denkmalschutz vorhanden ist.

Natürlich, in einigen eurer Pläne wird der Denkmalschutz euch möglicherweise einschränken. Ob und wie weit, hängt aber leider (oder zum Glück) auch von den zuständigen Mitarbeitern ab. (Übrigens ist die zeitgemäße Nutzung Bestandteil vieler Denkmalschutzgesetze. Der Erhalt im Originalzustand meißtens nicht).
Wichtig ist, eine gute Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutzbehörden anzustreben. Grabenkämpfe helfen da niemandem, am wenigsten dem Bauherrn.

Wenn man frühzeitig mit den Herrschaften redet, ist oft mehr möglich als man denkt.

Aus dem Bauch heraus glaube ich, dass ihr sicher keine Schadensersatzansprüche stellen könnt.

Der Denkmalschutzstatus ist kein Schaden, sondern oftmals (leider) eine Notwendigkeit.
Und ob euch durch den Denkmalschutz wirklich Mehrkosten entstehen weiß ich auch nicht. Die Verwendung sach- und fachgerechter (denkmalschutzkonformer) Materialien spart langfristig möglicherweise sogar.

Interessant wirds bei der Innenvertäfelung. Ich habe auch eine historische Wandverkleidung in der Hütte, die es irgendwann einmal "anzugreifen" gilt. Aus energetischen Gründen da Außenwanddämmung aufgrund des DMS nicht erlaubt ist. Womit wir wieder bei der zeitgemäßen Nutzung wären.

Letzendlich sollte Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden ein "Geben und Nehmen" sein. Dann klappt das auch.
Aus meiner Erfahrung heraus ist das kein Grund zur Panik.

Grüße
Martin

Danke

für die aufmunternden Worte. Ich werde versuchen den Termin mit dem Denkmalschutz so freundlich aber bestimmt wie möglich über die Bühne zu bringen. Mir ist klar, das Grabenkämpfe da nix bringen, aber man muss entsprechende Auflagen eben auch bezahlen können - auch wenn sie langfristig sparen helfen. Handwerker und Händler wollen ihr Geld in aller Regel sofort
Ich sehe das noch halbwegs sportlich, aber meine Frau hat gerade echte Bauchschmerzen.
Ich halt euch auf jeden Fall auf dem laufenden.
Grüße
Florian

Einerseits...

...liegt m.E. eine bewusste Täuschung vor, weil eine bekannte Eigenschaft (Denkmalschutz) nicht nur verschwiegen, sondern als nicht vorhanden deklariert wurde.

Inwieweit der Makler seine Aussagen prüfen muss, kann ich nicht einschätzen, der Verkäufer ist auf jeden Fall in der Pflicht.

Interessant ist aber die Frage, was genau der Schaden ist, der Euch entstehen würde, und wie er zu beziffern ist. Könntet Ihr die Auflagen nicht erfüllen und müsstet mit Verlust verkaufen, wäre das ganz klar ein bezifferbarer Schaden. Wie das bei Mehraufwendungen (die ja auch Mehrwerte schaffen) oder deren Finanzierungskosten aussieht, sollte ein Fachanwalt einschätzen.

Viel Erfolg

Thomas

Wie gesagt...

...ich halte den Begriff des "Schadens" zunächst einmal für nicht passend. Das bloße Vorhandensein des Denkmalstatus ist kein Schaden.
Und , Thomas, ob das eine "bewusste" Täuschung ist, wird schwer nachzuweisen sein. Das würde ja bedeuten, dass der Makler es wusste und es verschwiegen hat. Ob die Eigenschaft dem Makler bekannt war?

Sicher wurde eine wichtige Eigenschaft des Hauses verschwiegen. Eine Eigenschaft die zunächst möglicherweise (ob das so ist glaub ich fast nicht) Mehrkosten verursacht.

Klar, Baumarktfenster sind "billiger" (ich vermeide den Ausdruck "günstiger") aber sind sie geeignet für ein Denkmal, welches den Menschen Baukultur und Geschichte verdeutlichen soll? Ich glaube nicht.

Und um es dem Eigentümer "leichter" zu machen solche Dinge der Allgemeinheit durch Vorhandensein und Pflege der eigenen Immobilie zu verdeutlichen, gibt´s gelegentlich auch Zuschüsse. Die immer wieder zitierte Steuerersparnis halte ich persönlich jedoch für einen Witz. Hoher Aufwand für wenig Nutzen.

Sicher jedoch bedeutet die Denkmal-Eigenschaft eine Einschränkung der persönlichen Gestaltungsfreiheit. Keine Frage! Jedoch müsste man als Eigentümer eigentlich stolz darauf sein, ein Haus zu besitzen, welches aufgrund seiner Geschichte der Allgemeinheit nützlich ist.

Ich würde versuchen, gegenüber dem Makler eine Preisminderung zu erwirken.
Nicht aufgrund eines Schadens, sondern aufgrund deutlichem Mehraufwandes der Instandhaltung. Der Umgang mit Denkmalschutz-Behörden ist ein Mehraufwand, der durch den Denkmalschutz-Status verursacht wird.

Grüße
Martin

Hallo,

ich kann auch keine qulifizierte Rechtsberatung abgeben, aber aus Versicherungsseite vielleicht eine Antwort geben. Jeder Makler muss eine Berufshaftpflichtversicherung haben, die für eventuelle Beratungsfehler/Falschberatung des Maklers etc. einstehen muss. Ich empfehle Dir ganz dringend das Gespräch mit einem qualifizierten Anwalt. Ggf. reciht fürs erste auch schon eine telefonische Erstberatung. Wenn Du eine Privatrechtschutz hast, lass Dir vorher unbedingt die Freigabe von der Versicherung geben!

Aus meiner Sicht sieht es so aus: Ihr habt ein Objekt vom Makler vermittelt bekommen, auf dessen Aussage Ihr Euch dem gutem Glauben nach verlassen konntet. Der Makler hat hier nicht nur etwas verschwiegen, sondern eine definitive Falschaussage getroffen. Wenn er eine Aussage trifft, dannmuss er sich auch vorher informieren ob dies wirklich so zutrifft.

Was könntet Ihr verlangen? Auch hier wieder nur meine Meinung! Das Objekt ist schön und ihr habt Euch verliebt, soweit so gut. Ihr habt allerdings jetzt höhere Auflagen zu erfüllen, die ohne DMS nicht zu erfüllen wären. Über diese Tatsache lässt sich ein Finanzieller Schaden beziffern, den ihr als Schadensersatz gegenüber dem Makler geltend machen könnt. Ich würde diese Möglichkeit zumindest nicht außer Acht lassen, auch wenn ihr das Objekt auch gekauft hättet, wenn ihr von vornherein gewusst hättet, dass DMS besteht. Es gibt leider soooo viele schwarze Schaafe unter den Maklern (ist ja noch nichteinmal eine geschützte Berufsbezeichnung). Diesen Schaafen muss man nach und nach den Garaus machen, sonst leider noch mehr Menschen drunter!

Viel Erfolg und haltet uns auf dem Laufenden!

PS: Anwaltstelefone der Versicherungen sind auch am WE zu erreichen!

MfG,
Dominik

Hallo,
dann werd ich mich am Montag ans Telefon hängen und mal hören, was ein Anwalt sagt. Eigentlich wollen wir das Objekt schon behalten, da habt ihr recht.
Aber da wir nur ein begrenztes Budget haben, und die Kassen der Stadt leer sind, ist mir ein wenig mulmig bei dem Gedanken, dass ich hier vielleicht einiges an Mehrkosten schultern muss.
Baumarktfenster sollten es schon vorher nicht werden, aber mit großen Glasflächen ist es soweit ich bisher gehört habe eben billiger als aufwendige Sprossenfenster nach Denkmalschutzvorgaben.
Ich möchte den Makler jetzt nicht als schwarzes Schaf bezeichnen, sonder als gutgläubig und nicht gewissenhaft. Er hat mir den Maklerauftrag gezeigt und da haben die Besitzer (eine Erbengemeinschaft) unterschrieben, dass kein DMS vorliegt. Bei diesem imposanten Gebäude hätter er in meinen Augen jedoch stutzig werden müssen und es selber klären. Aber das hat er eben nicht getan.
Ich geb Bescheid, wenn ich mehr weiß.
Grüße Florian

Kassen der Städte sind fast alle leer :-(

Hallo Florian,

die Kasse fast aller Städte sind leer. Bei uns in der Region ist das auch so - und auch die untere Denkmalschutzbehörde hat sehr wenig Spielraum. Aber es gibt aber auch andere - wenige, aber immerhin! - Quellen für Förderung wie das Landesamt für Denkmalpflege oder die Stiftung Denkmalschutz.
Ich ahne, dass Ihr eher die Erbengemeinschaft in die Pflicht nehmen könnt als den Makler. Berichte bitte wie es ausgeht...

Ich drücke Euch fest die Daumen!

Dirk

Denkmal

Hallo,
Ich kann hier auch keine Rechtsberatung anbieten,kann ihrer Frau auch nicht die Bauchschmerzen nehmen, aber aus meiner Erfahrung berichten:
Bei den letzten 5 sanierten Denkmälern, die ich betreuen durfte, haben die Fenster keine Sprossen mehr!
Je nach Größe : 3- flüglig, 2-flüglig, aber auch EINFLÜGLIG.

Den Denkmalschutzstatus gibt es auf 3 Ebenen:
1. In die Denkmalliste eingtragenes Einzelkulturdenkmal.
(Mit Gutachten)
2. Noch nicht eingetragen, aber vorläufig festgelegt.
(Noch ohne Gutachten)
3. Das Gebäude steht in einem geschützten Ensemble.

Wenn Ihnen vom AMT Auflagen gemacht werden , die wirtschaftlich NICHT zumutbar sind, dann sind Diese erstmal weg!
Die Zumutbarkeit kann wiederhergestellt werden, indem ein Zuschuss bezahlt wird, denn:

Denkmalschutz ist nicht die Aufgabe von Eigentümern,auch nicht von Gemeinden oder Landkreisen, nicht von Kirchengemeinden, sondern es ist die Aufgabe des Staates.
Also der Landesregierung.

Suchen Sie sich eine Anwaltskanzelei, die sich damit auskennt.

Oder stellen Sie dochmal einen Abrissantrag;-)))
(Das war jetzt nicht ernst gemeint)

Ich wünsche Ihnen und dem Haus alles Gute

Wenn in einem Vertrag eine Eigenschaft als vorhanden oder nicht vorhanden genannt ist, dass gilt diese als zugesicherte Eigenschaft ud der Verkäufer haftet dafür, dass es sich so wie zugesichert verhält. Unwesentlich dabei ist, ob der Verkäufer für das Zustandekommen oder Fehlen der Eigenschaft selbst verantwortlich ist.
Kürzer: Wenn mans nicht weiss, dann schreibe man es nicht in den Vertrag!
Für den Käufer wäre es weise gewesen, sich die DMS-Freiheit amtlich bestätigen zu lassen.
Ob und was man da nach Vertragsabschluss noch herausholen kann, soll und will, ist eine andere Frage, aber der Verkäufer hat ein Problem.
Der Makler ist bloss Vermittler für das Zustandekommen eines Vertrages und daher erstmal nicht für dessen Inhalt haftbar. Wobei man von einem guten Makler erwarten kann, dass er solche Dinge hinterfragt, um ebendiesen Ärger zu verhindern.

Hallo Florian,

nehme doch das Positive daran auf! Ihr habt Euch in das alte Fachwerkhaus "verliebt", vermutlich WEIL es auszeichnende Merkmale hat, eben nicht das Katalog-Reihenhaus mit Baumarktscarport ist. Die Zusammenarbeit mit den Experten der oberen Denkmalschutzbehörde und traditionsbewussten (nicht unbedingt historisierenden oder rein konservierenden) Handwerkern wird Euch auf viele wertvolle und einzigartige Details aufmerksam machen.

Wir möchten diese bei unserem, nun bereits fortgeschrittenen, Vorhaben auch nachträglich nicht missen.

Gerade bei den Augen des Hauses ist manchmal eine längere Nachdenkzeit mit mehr Meinungen von Altbauerfahrenen vorteilhaft. Ein Austausch durch 0815-Fenster kann einem Haus mehr Schaden als helfen und zur energetischen Verbesserung von Fensteröffnungen gibt sehr viele unterschiedliche Ansätze. Aber darüber können Spezialisten wie Milling, HoMa Rottweil etc. viel mehr informieren.

Gruß vom sonnigen

Mindelsee

Hallo,
ich hab jetzt nen Termin mit einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht gemacht. Ich werde dann berichten. Ich hab nochmals im Kaufvertrag nachgeschaut. Was drin steht ist: "Der Veräußerer erklärt weiter, dass er derzeit keine behördlichen oder gesetztlichen Auflagen zu erfüllen hat." In wie weit das den DMS beinhaltet, wird mir dann sicher der Anwalt sagen.

Versteht mich bitte nicht falsch, ich habe nichts gegen Denkmalschutz. Ich halte es ja an sich auch für gerechtfertigt. Aber die Dinge können einfach teurer werden. Das fängt bei Dinge wie dem Architekten an. Wenn jetzt Denkmalschutz drauf ist, muss er mehr Bestand berücksichtigen und hat höheren Abstimmungsbedarf. Deswegen sind die Kosten hier höher. Klar, wollen wir auch Fenster, die zum Gebäude passen und nicht 0815-Kunstoff aus dem Baumarkt. Aber wenn wir hier keine Kompromisse machen können ...
Im Endeffekt muss es für uns finanzierbar bleiben - und das hatten wir eben ohne Denkmalschutz gerechnet. Wir wollen ja auch so viel wie möglich erhalten. Eine Außendämmung oder Kunststofffenster standen nie zur Debatte. Außerdem freuen wir und über die Geschichte und die 100 Jährige Wirtshaustradition des Hauses. Wenn man dann in der Zeitung ließt, dass Heuss, Kissinger, Rommel und andere schon zu Gast waren - das hat schon was. Ich habe einfach Angst vor einer möglichen Kostenexplosion.
Grüße
Florian

Nun...

...wen im Kaufvertrag tatsächlich zu lesen ist, dass "Der Veräußerer derzeit keine behördlichen oder gesetztlichen Auflagen zu erfüllen hat.", dann entspricht das aufgrund des Denkmalschutzstatus schlichtweg nicht der Wahrheit. Denn selbstverständlich entstehen dadurch behördliche und gesetzliche Auflagen und, nicht zuletzt auch Verantwortung gegenüber der Allgemeinheit (die einem gelegentlich durch Fördermittel "tragfähig" gemacht wird). Da ist wohl "Klärungsbedarf" angesagt.

Wenn du jedoch die in deinem Haus ehedem Anwesenden mit "das hat schon was" beschreibst, kann ich nur sagen: "Willkommen im Club". Das Wertschätzen der Geschichte im eigenen Haus, ob nun lokale oder "überregionale" Größen wie in deinem Haus zugegen waren, ist der erste Schritt zum "Wahnsinn".

Berichte weiter, bitte!

Grüße
Martin

Nachtrag

Im letzten Jahr bin ich bei einem Umbau mit einer ähnlichen Problematik konfrontiert worden. Nach Bauantragsstellung schaltete sich plötzlich der DMS/die untere DMS-Behörde ein und wies auf den DMS-Status des Gebäudes hin. Dieser ist im Kaufvertrag des jetzigen BEsitzers nicht dokumentiert. Auf dessen erstauntes Recherchieren hin ergab sich, das der DMS-Status schon seit 10 JAhren eingetragen war, aber offensichtlich vom Amt nicht an die Besitzer übermittelt worden ist (Rheinland-Pfalz). Es gibt dort eine Initiative von betroffenen Eigentümern, die dies juristisch angeht. Könnte sich u. U. auch bei Ihnen so zugetrage haben, so daß niemand bisher etwas gewußt hat.

Das würde einiges erklären ...

Hallo,
ich hatte die bisherigen Eigentümer als anständige Leute angesehen, die laut Makler auch überrascht waren, das DMS besteht. Wenn tatsächlich die Behörde das nicht weitergegeben hat, wäre das schon allerhand und würde einiges erklären.

Ich werde auf jeden Fall weiter berichten. Was die Frage des Kaufvertrags angeht hier in diesem Thread, alles andere, was mit dem Haus, der Sanierung und dem "Wahnsinn" zu tun hat, versuche ich unter http://sektor46.wordpress.com zu bloggen.
Grüße Florian