Dach erneuern oder nur reparieren? Entscheidungsmerkmale?

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Sososo

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Hallo,
also wir stehen vor einem Problem.
Wir haben ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus erworben.
1908 - vier Stockwerke 480qm
"Über" dem Haus befindet sich ein relativ kompliziertes Dach.
Erker, Turm, Mansarde, Balkonauschnitte. Als wir jemanden für das Ausblasen mit Zellulose da hatten, schockierte er uns mit der Feststellung das Dach müßte komplett erneuert werden. Zuviel sei marode. Nach unserer Meinung, gibt es natürlich Stellen die repariert werden müssen. Ziegel die nicht mehr richtig sitze, Latten die brüchig sind, Anschlüsse die gedichtet werden müssen. ABER und nun die Frage: Wann muß ein Dach wirklich runter? Das Dach wird uns zwischen 30 und 40.000 kosten und ist so eigentlich in der Kalku nicht vorgesehen. Alle Dachdecker haben natürlich gesagt, das muß erneuert werden. Aber wer würde schon aus ökonomischem Interesse das Gegenteil behaupten.
Und wenn Du zehn Leute fragst gibts elf verschieden Meinungen.
Na, da hoffe ich doch, dass das hier anders ist?
Grüße
Andreas

PS: gibts die Frage schon und ist gedoppelt, aber genau kenne ich mich noch nicht so richtig hier aus
 
Wenns schon stellenweise marode ist, wird das Dach locken seine 50-60 Jahre auf dem Buckel haben. irgendwann muß jedes Dach nunmal erneuert werden. Flickwerk ist keine Dauerhafte Lösung bei einem Altbau.
Na und wenn ihr jetzt schon eine Flockung plant und somit einen Kompletten Innenausbau, dann überlegt mal was wichtiger ist, schöne Tapete oder ein Intaktes Dach.

Nur mal so dahin gedacht, stellt euch vor ihr wohnt nun darin, alles schön ausgebaut traalala, und beim nächsten Unwetter tropft euch überall die Suppe rein.
Aber so ganz ohne Besichtigung oder Bilder des Daches kann man nur schwer was zum wirklichen Zustand sagen.
 
auf der einen Seite ja

Ja das stimmt auf der einen Seite. Aber wieviel Jahre kann ein Dach wirklich ab. Viele heutige denmalgeschützte Gebäude würden nicht mehr stehen, wenn man mit früher auch schon nach dem Motto: "Was alt ist, ist gleich auch kaputt" vorgegangen wäre.
Klar ist es aus der Ferne schlecht zu diagnostizieren. Für mich stellt sich die Frage, was und wenn ja welche sind meßbare oder klare Werte? Wieviel Wasser darf ein Tonstein maximal aufnehmen? Wann ist eine Lattung wirklich kaputt. Und und und... Wenn ich ein Dach von innen Dämme und repariere kostet es mich wahrscheinlich nur die Hälfte und Dicht ist es trotzdem.
Man könnte ja auch sagen: Vollmaterial Backsteine entsprechen nicht mehr der heutigen Wärmeanforderungen, der Putz muß erneuert werden, Installation ja eh und der Zement in den Fugen ist auch schon an der Abfahrtgrenze. Folge: Abriss! Aber in Wirklichkeit wird schonend saniert und das Haus steht hoffentlich noch hundert oder gar zweihundert Jahre. Wie kommts? Ist das mit dem Dach nicht vielleicht genauso.
Das ist, was ich zubedenken gebe.
Grüße
 
Dach erneuern ?

Hallo,

die wirtschaftliche Lebensdauer guter Ziegeldächer liegt bei etwa 50 Jahren im Maximum.
Altersbedingte Verschleissmerkmale sind:
- Häufung von Undichtigkeiten
- Verrutschen von ganzen Partien bei schwerem Sturm
- Herabfallen von Dachziegeln
- zerstörter Haarkalkverstrich (wenn vorhanden)
- morsche Traufe
- fehlerhafte oder nicht sitzende Verbleiung von Ziegeln
- morsche Latten

Wie sieht es mit Kehlblechen, Rinnen und Fallrohren aus ?
Sauber ? ausgezinkt ? kleine Löcher in der Wandung ?

Grüße vom Niederrhein
 
Hallo Andreas, man kann ein Dach nicht mit einer Fassade oder sonstigen Bauwerksteilen vergleichen. Das Dach ist weitaus mehr Schädlichen Einflüssen ausgesetzt als alles andere. Schnee, Sturm, Hitze, Wasser und UV Strahlen sind einige davon, das Dach schützt nicht nur den Wohnraum darunter sondern das ganze Haus. Die Dachentwässerung, sprich Traufe,Rinne und Rohre sind in der Regel nach 25-30 Jahren hinüber. Aber wie gesagt, obs wirklich "schrott" ist kann man aus der Ferne nicht sagen.
 
Danke erstmal für die Antworten.
Ok. fünfzig Jahre hat es aller Wahrscheinichkeit schon auf dem Buckel. Ist das über einen Seriennummer, Herstellungsjahr der Ziegel erkennbar?
Schlimm finde ich eben, dass alles wie Bleieinfassungen, Kaminanschlüsse, Fallrohre, Regenrinnen, da ist alles in Ordnung. In den Bereich wurde von den Vorbesitzern auch immer wieder mal Geld ausgegeben. Und das würde jetzt alles in einem Rutsch, weg und neu gemacht. Das tut nicht nur weh, sondern kostet auch Geld.
Gruß
Andreas
 
Dach und Nutzung und so weiter

Hallo

Ein Dach ist damals auch nie so ausgebaut und genutzt worden wie heute mit den meist überzogenen "Sachzwängen".
Ein Großteil der Dächer war schwach ausgebaut mit einfachsten Materialien, die billig und meist einfach reversibel waren.
Wenn dann Dachziegel verrutschten oder Bleche undicht waren hat man es schnell gesehen und relativ schnell reparieren können.

Jetzt nach x Jahren soll eine Dämmung rein, die mE. zu hinterfragen ist und das alte Dach soll bleiben.
1. ein Dach wie es von Ihnen beschrieben ist mit Ecken, Erkern, Türmchen, etc. ist meines Wissens nicht so optimal zum Einblasen - da brauchts gerne gerade Sparren von oben bis unten und der Hohlraum sollte auch gekoffert sein und nicht mit Nässe kontaminierbar. Stichwort "Unterdach"!

Gerade eine Planung von Sanierungen, Instandsetzungen oder Erneuerungen sowie Modernisierungen bedarf bei einem gewünschten langlebigen - nachhaltigen Erfolg auch einer gewissenhaften Planung.

Ob es da ratsam ist einen Dachdecker zu fragen ist Ansichtssache!

Wenns nur die Ziegel sind - gehts ja noch.
Wenn aber Holzteile des Tragwerks betroffen sind würde ich nicht sparen.
Das wäre am falschen Ende!

Falls Bedarf - mailen!

an sonsten:

gutes Gelingen

FK
 
und deine Gedanken

über die alten Reparaturmethoden hat einen Haken: Früher war der Lohn nicht so ausschlaggebend wie das Material - da sparte man am Material. Wenn Du heute einen Dachdecker mit alten Ziegeln ausbessern lääst, kann das sogar teurer werden als gleich alles neu - und dann hast Du weitere 50 jahre Ruhe!
Etwas anderes ist, wenn man selber das Gewerk beherrscht, da braucht man aber hier nicht fragen.
Und vor 100 Jahren war eine einheitliche Optik nicht so wichtig wie heute. Dein Dach soll doch auch schön aussehen- oder ?
 
Nun,

es ist in der heutigen Zeit kein Problem das Alter einer Dachfläche zu bestimmen. Einfach mal in der näheren Umgebung nachfragen. Welche Ziegeln wurden verwendet...

Und um ehrlich zu sein, ein fairer Dachdecker kann das auch, wenn er möchte.

Der Hinweis auf die Verblechung ist sehr gut. Dies war auch bei mir ausschlaggebend aus der Dachreparatur eine Neueindeckung zu machen, da für die Blecharbeiten fast allle Dachbereiche angefasst werden mussten.

Auch ich möchte gern so viel wie möglich Substanz erhalten, aber manchmal hat halt auch alte Qualitätsarbeit die Haltbarkeitsgrenze erreicht. Dies muss man erkennen. Schönreden endet ansonsten im finanziellen Chaos.

MfG

Paul
 
Sachverständiger

Hallo Andreas,
aus der Ferne kann dir m.E. keiner helfen. Wenn Du kein Vertrauen in den Dachdecker hast, solltest Du das Ganze von einem unabhängigen Sachverständigen begutachten lassen. Das kostet zwar etwas, aber dann hast Du eine Einsätzung von jemandem der alles vor Ort gesehen hat und keine ökonomischen Interessen in die eine oder andere Richtung hat.

Ach ja, öfters bekomme ich mit, dass viel Geld in die Renovierung gesteckt wird, aber das Dach als untergeordnetes "lästiges" Bauteil vernachlässigt wird. Dabei kommt mehr schaden von oben als von Fassaden...

Grüße & viel Erfolg
Oliver
 
Wartet doch

erst mal ab, und laßt ihn doch mal ein paar Bilder machen und Luft holen wenn es geht.
Das ufert ja schon wieder aus.
So kommt man nur von Hölzchen auf´s Stöckchen.
 
Ich hatte...

...den Fall eines "fast" guten Daches vor Jahren. Bei einer kleinen Reparatur hat sich jedoch gezeigt, daß die Deckung (in diesem Fall Schiefer) sich wohl nach und nach verabschieden wird. Es wären somit regelmäßige Kontrollen und Reparaturen über die Jahre an, mit unkalkulierbaren Kosten. Trotz Zoff unter den damaligen Eigentümern habe ich mich durchgesetzt und die Deckung erneuert. Nach dem Abdecken hatte sich dann ohnehin gezeigt, daß auch am Dachstuhl repariert werden musste. Sparen könnt Ihr mit selber abdecken. Lasst den Dachdecker eueres Vertrauens Gerüst, Container und Schuttrutsche stellen, lockt den hoffentlich vorhandenen Freundeskreis mit einem opulenten Grillfest danach...

Ein dreiviertelaltes Dach zu dämmen, verbietet sich m.E. sowieso. Was wird wohl aus den Zellstofflocken, wenn sie naß werden? Zusammengepappter Klumpatsch ohne Dämmwirkung. Vor diesem Hintergrund ist es auch egal, ob die Deckung nun 42 oder 57 Jahre alt ist. Letztlich ist es auch für die Qualität der Ausführung der Dämmung besser, wenn die Deckung ab ist. Vielleicht ist eine Aufsparrendämmung mit Holzweichfaser realisierbar, was einen deutlich verbesserten sommerlichen Hitzeschutz bedeuten würde. Ein Thema mit Zukunft.

@ Florian

Viele Dachgeschosse im städtischen Raum sind ab der Jahrhundertwende von Anfang an ausgebaut worden.

Grüße

Thomas
 
Dachausbau

Oh Weisheit!

"Viele Dachgeschosse im städtischen Raum sind ab der Jahrhundertwende von Anfang an ausgebaut worden."

Mit was?

3 cm Heraklith o.Ä. - verputzt!

Vielen Dank für den Tipp!

FK
 
Na und?

"Ein Dach ist damals auch nie so ausgebaut und genutzt worden wie heute mit den meist überzogenen "Sachzwängen"."

Und deshalb muß es auch so bleiben? Die Sache mit dem Dienstpersonal ist aus der Mode gekommen, das konnte man mit der Wärmeflasche in's nicht heizbare Kämmerlein schicken. Eine Wohnnutzung war damals oft praktiziert, und der heutige Anspruch, Wohnfläche auch heizen zu können, bedarf keiner Rechtfertigung, allenfalls baulicher Maßnahmen.

Grüße

Thomas
 
Dachausbau alt

Es gab durchaus auch Dachgeschoßwohnungen die an normale Leute vermietet wurden - mit Kachelofen in jedem Zimmer, Dämmung nicht vorhanden (innen auf den Sparren die üblichen Latten, Rohrmatten als Putzträger und Verputz).

Als heute bewohnbar würde ich das nicht unbedingt bezeichnen.

Daß heutzutage überhaupt eine Fachfirma bereit wäre, ein Dach zu dämmen, ohne es vorher abzudecken überascht mich nach meinen bisherigen Erlebnissen zu diesem Thema übrigens ziemlich, ich hatte den Eindruck da würde immer sicherheitshalber die gesamte Eindeckung entfernt, eine Schalung aufgebracht, darüber Konterlattung, Lattung und neue Ziegel etc.

PS: Ein Dachausbau dieser Art (d.h. mit Neueindeckung und Änderungen am Dachstuhl) sichert einem hier in Wien i.A. die ewige Liebe aller Bewohner unterhalb, denn Wassereinbrüche kommen laut Architekten fast in jedem Ausbau mindestens einmal vor.
 
Dämmung von Innen

Hallo,
also vorgesehen war: Sowohl die derzeitige Strohmattengips Verkleidung als auch die Verschalung rausreißen, dh rückbauen bis auf die Dachlattung. Hinter der Lattung, Latte und Weichfaserplatte (Bitumenbeschichtet) einbauen. Vor die Balken 10x12 Querlattung (6 cm), Dampfbremse und schmale Lattung, dann einblasen und als Abschluß Regips oder Fermacell Platten.
Vorher natürlich wenn das Dach freiliegt, die schadhaften Stellen ausbessern.
Und wenn das Dach nach zehn Jahren, wirkich schlapp macht dann kann man ohne Eingriff in den Wohnraum von außen das Dach neu decken.
Gewonnen wäre finanzieller Spielraum, weil die Mietpreise schwer kalkulierbar sind und mal abgesehen von gedämmt und dicht es die Mieter reichlich wenig interessiert, ob die Ziegel nun neu oder älter sind. Aber es interessiert ihn und das ist eine Güterabwägung, ob die Bäder gut aussehen, die Böden gemacht sind, die Fenster ansprechend und er einen Balkon hat. Es nicht zieht, die Elektrik gut ist, Wasser fließt, das Heizen bezahlbar ist.
Irgendwo sagt eben auch die Bank einfach hier ist Schluß und mir schwahnt einiges wünschenswerte muß auf die Streichliste. Welche Prioritätenliste sollte denn gelten?
Dicht, warm und schön. Sollte man aber nicht auch über die großen Brocken diskutieren?
Grüße
A
 
Prioritäten

Hallo

"Welche Prioritätenliste sollte denn gelten?"

Das kommt drauf an.
Manche machen eine Schicki Micki Sanierung und verklopfen die Kiste für eine Unsumme.
Nach 10 Jahren kommt das grosse Erwachen der Käufer und dann ist es zu spät.
Andere machen einen nachhaltigen Struktur- und Konstruktionserhalt damit man in den nächsten 50 - x Jahre mal seine Ruhe hat.

Mal alles aufschreiben und dann die Prioritäten selbst festlegen.

Meine Meinung : Am besten spart man an der Dämmerei!

FK

Frage: Wie viele Dachböden nach der Jahrhundertwende waren als Abstellflächen und Wäschetrockenplatz und oder Taubenschlag genutzt als man noch mit Koks im Keller heizte und Kartoffeln dort aufbewahrte?
 
Diskutieren kann man über alles, klar.

Vielleicht werden künftige Dachschäden aber erst viel später erkannt weils in die Dämmung sickert, was den Aufwand erhöhen könnte. GGf. muß man dann doch durch die Wohnung an die Dämmung. Und wie lange das Flickwerk hält, wird auch kaum einer prognostizieren können. Ich hatte in meinem Fall den Eindruck, daß jederzeit nach der Reparatur auch wieder vor der Reparatur ist. Mieter lieben auch sowas nicht.

Andererseits füllt sich kaum eine Baukasse immer wieder von allein. Ist alles ein Stück weit auch Ermessenssache. Vieleicht mit Förderprogrammen betr. energetischer Sanierung versuchen?

Gutes Gelingen

Thomas
 
@ Florian Kurz

Die Antwort lautet ganz klar: zweiundvierzig. Die Frage taugt nichts, weil wir inzwischen reichlich 100 Jahre weiter sind, nicht mehr mit Koks im Keller heizen (waren das damals nicht ganz überwiegend Kachelöfen und Kohle?) und die gängigen Energieträger entscheidend teuerer geworden sind. Und weil es sich der Fragesteller offenbar nicht leisten kann, die Mieter aus dem DG rauszukomplimentieren, um ihn als Taubenschlag zu nutzen und der reinen Lehre des Ewiggestrigen zu huldigen.

Grüße

Thomas
 
50

50 Jahre sind ein gutes Aggument, über das ich schon das Krübeln anfange.
Das Haus soll im Besitz bleiben, dh. erst recht bin ich an einer Nachhaltigkeit (ich hasse dies Wort) interessiert. Und ob wir in zehn oder fünfzehn Jahren eher das Geld haben, ist auch fraglich. Das Orakel verweigert sich in diesem Punkt.
Zur energetischen Sanierung passt es. Aber nach aller Rechnerei des Energieberaters müssen wir um zu einem 130 Haus zu werden. Dach dämmen, Fenster neu, Rückseite dämmen, Innen dämmen und erst dann mit Pellez kommen wir auf die nötigen Wert, wenn ich dann noch denkmalgerecht und stilecht Sanieren will, bin ich bei einem Qm-Preis den die Mieter als Wucher bezeichnen und mich zum bösem Kapitalisten macht.
Grüße
A
Um die Innenverkleidung zu ersetzen komme ich nicht. Ach das Dach war bisher zwar kein direkter Wohnraum aber Mansarde und ist schon zu seiner Entstehungzeit als Wohnraum eingetragen worden. Da bin ich froh, sonst wären für das vierstöckige Haus auch noch Brandschutzauflagen in der Größenordnung von 50.000 fällig geworden
 
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