Kein Titel

Frage 2 betrifft die erste Maßnahme am Haus, von der ich glaube, dass sie dringend nötig ist:

Das Haus, das ich kaufen möchte, steht auf einem Bruchsteinmauerwerk-Kellergeschoß. Das Haus ist samt Sockel nahezu vollständig verputzt, wie man auf dem Foto sieht. Die Giebel-Wand im EG ist zur Straße hin sehr feucht und im Keller sieht man, dass die Mauerlatte, auf der die Balkendecke zwischen Keller und EG ruht über mehrere Meter hin verrottet ist. Zudem ist die Kellerwand an dieser Seite nass (Wassertropfen). Ich vermute, dass dieses Schadensbild vor Allem daher kommt, dass der Bruchsteinsockel außen dicht verputzt ist und die Kellerfenster geschlossen bzw. bis auf zwei zum Hof hin vermauert wurden.

Daher meine Frage, ist es sinnvoll, so bald wie möglich die Mauer des Kellers vom Putz zu befreien und die vermauerten Kellerfenster zu öffnen, um wieder Querlüftung im Keller zu erhalten? Könnte ich dabei Probleme mit dem Denkmalschutz bekommen?
Das Haus steht noch nicht auf der Denkmalliste, ich würde es aber gerne unter Schutz stellen lassen, da es einige Besonderheiten aufweist und wohl aus dem 18. Jahrhundert stammt.

Mein Ziel ist es, das Sichtfachwerk der Fassade wieder freizulegen und vom Fachmann ersetzen bzw. ergänzen zu lassen, wo es nötig ist. Ob ich bei der rechten Traufseite im EG (bis in Sturzhöhe der Fenster aus Betonsteinen) gemauert) wieder das Fachwerk rekonstruieren lasse, ist ne finanzielle Frage, die später beantwortet werden muss. Gleiches gilt für die Frage nach einem vergrößerten Dachüberstand über der nach hinten geneigten Giebelwand, wobei hier auch die Denkmalschutzbehörde was dagegen haben könnte....

Für hilfreiche Antworten danke ich schon mal im Voraus!
Sebastian

Fachwerkhaus sanieren

Vor dem Kauf ist eine gründliche Begutachtung notwendig, vor allem wenn die gesamte Fachwerkkonstruktion verdeckt ist.
Für genauere Aussagen müßte diese zumindest partiell untersucht werden.

Überstehende Sockel sind schadensträchtig und befeuchten Schwellen und Wand.
Lüften generell nur soweit Kondensatentstehung dabei ausgeschlossen werden kann- also abends/nachts wenn die Temperatur draußen entsprechend gering ist im Vergleich zur Oberflächentemperatur der Kellerwände ( Daten in Taupunktrechner eingeben)

Denkmalschutzeintragung kann aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein und wenn deine evt Umbaupläne den Denkmalschutzanforderungen nicht zuwiderlaufen. Die Möglichkeiten hängen sehr von den jeweiligen Sachbearbeitern ab.
Gibt’s nähere Infos zum Gebäude, Leerstandsdauer, wann wurde der Verputz vorgenommen, Bilder vor dem Verputz, frühere Sanierungsversuche etc.?
Ein derart verkleidetes Haus birgt sicher Risiken-
abhängig von deinen Finanzen vorsichtshalber ein Rücktrittsrecht vom Kauf einräumen lassen,
wenn sich erhebliche konstruktive Mängel zeigen.
Alternativ vor Kauf Freilegungen zur Substanzuntersuchung genehmigen lassen.
Auf jeden Fall von einer Totalsanierung ausgehen-
zumindest gibt’s ein erhebliches Verschönerungspotential.

Andreas Teich

Ähmm,

"Daher meine Frage, ist es sinnvoll, so bald wie möglich die Mauer des Kellers vom Putz zu befreien und die vermauerten Kellerfenster zu öffnen, um wieder Querlüftung im Keller zu erhalten?"

Das entfernen des Putzes wird wohl nicht Schaden. Das Öffnen der Kellerfenster kann je nach dem auch Feuchtigkeit eintrage.

Eventuell was das nie ein Sichtfachwerk, so können auch die Konstruktion aussehen.

Ich denke es ein ein Gesamtkonzept notwendig und einzelnen Maßnahmen in eine gesamtes Konzept integrieren, sonst kann es sehr teuer werden.

Grüße Gerd

Besten Dank für die schnellen und ausführlichen Antworten! Das Fachwerk ist innen an manchen Stellen freiliegend und definitiv Sichtfachwerk (Mannfiguren). Ich habe das Haus mit einem Fachmann begutachtet (Zimmermeister mit Spezialisierung auf Fachwerkinstandsetzung und jahrzehntelanger Erfahrung in der Region, ich kenne Referenzobjekte). Seine sehr vorsichtige Schätzung liegt in meinem finanziellen Rahmen; zudem bietet das Haus für mich persönlich einige große Vorteile.
Außerdem zahle ich nur den Grundstückspreis, was insofern wenig Risiko beinhaltet, da (noch) weder Haus noch Scheune unter Denkmalschutz steht.

Heute lag die Temperatur im Keller bei acht Grad, in den letzten Tagen war es im Keller wärmer als draußen, da sollte Kondensation kein Problem sein, v.a. da die Wand eh schon stellenweise nass ist.

Der aktuelle Verputz ist ca 15-20 Jahre alt, das Gebäude ist aber schon lange verputzt. Auf einem Foto von ca. 1915 auch schon. Lediglich der rückseitige Giebel wurde erst vor 15-20 Jahren verputzt.
Überstehende Sockel haben hier alle alten Fachwerkhäuser (ca. 12 in unmittelbarer Nachbarschaft). Aber die Sockel waren ursprünglich freiliegend (manche sind es noch) und natürlich das Fachwerk darüber auch. Dort, wo das noch der Fall ist (und das Holz nicht dichtlackiert wurde) ist das Fachwerk auch i.d.R. gut erhalten. Daher meine Annahme, dass Freilegen des Sockels und stellenweise auch des Fachwerks von außen gut für Feuchtereduktion und Schadenserkennung sind. Hier ein Wanddetail der zugehörigen Scheune, das nie verputzt war und nach ca. 200-250 Jahren noch relativ in gutem Zustand ist (ist allerdings auch die Süd-Ost-Seite).

Hier die Giebelwand von innen mit zumindest halben Mann-Figuren.

Fachwerkbauweise

Der Grund für solche Figuren war nicht Zierrat sondern eine statische Funktion- Queraussteifung.

Da haben Sie natürlich recht, dass die Mannfiguren v.a. der Queraussteifung dienen. Ich meinte ja auch eher, dass diese Figuren (und der liegende Stuhl) für eine Errichtung im 18. Jahrhundert sprechen, oder sogar noch für das späte 17.Jhd.
In dieser Zeit waren in dieser Gegend die Fachwerkhäuser nicht verputzt. Direkt gegenüber steht ein Fachwerkhaus von 1792, das noch schlichtere Formen aufweist (nur Ständer, Stiele, Riegel und Streben von der Schwelle zur Rähm) aber von Beginn an als Sichtfachwerk konzipiert war (geschnitzte Eckständer). Daher gehe ich davon aus, dass auch "mein" Haus ursprünglich unverputzt war.
Querversteifende Funktion der Figuren und Sichtbarkeit schließen sich ja nicht aus.

@Gerd:
Gibt es noch andere Möglichkeiten, auf die das Öffnen der alten Kellerfenster dem Keller schaden könnte, außer durch zusätzliche Feuchtigkeit durch Kondensation an den kalten Kellerwänden, falls die Luft von draußen wärmer ist?

kellerfenster

Es ist natürlich nötig, nicht nur die zugemauerten kellerfenster wieder einzureißen, sondern auch dichte Fenster einzubauen, die ein kontrolliertes Lüften ermöglichen. Wärmere Luft außen muss nicht automatisch zu Kondensation an den Kellerwänden führen, entscheidend ist der Gehalt an Wasser in der Luft und die Temperatur der Kellerwand. Aufschluß gibt hier der Taupunktrechner. Mal googeln.Gegenwärtig ist die Luft draußen fast generell trockener als die im Keller ( bei mir zumindest). Gefährlich wirds bei schwüler Witterung.

Fazit

Vielen Dank für die Antworten!
Ich werde also die vermauerten Fenster öffnen und darauf achten, dass ich sie auch verschließen kann bevor es wieder warm wird.

Vor der Freilegung bzw. Untersuchung von Sockel und Fachwerkkonstruktion macht alles andere vermutlich wenig Sinn.
Vielleicht weiß ich dann auch mehr von der Denkmalschutzbehörde.

Und das Thermometer wird sich bald über Gesellschaft von von einem Hygrometer freuen. Und das Haus über Besuch vom Architekten.

Wenn ich neue Erkenntnisse und die sich daraus sicher wieder ergbenden Fragen habe, werde ich wieder was posten. Bis dahin nochmals herzichen Dank an alle Antworter!!!

Sebastian