Kaufpreis teilweise zurückfordern, geht das?

Hallo!
Frage, kann man vom Vorbesitzer des Hauses ein Teil des Kaufpreises zurück fordern, wenn man denkt, dass er einen besch... hat?

Die Schäden müssten denen Bekannt gewesen sein, denn sonst hätten Sie wohl nicht eine Folie hinter die Schränke gehängt und die Panele vor das Fachwerk, das mit Zement versucht wurde zu stabilisieren, das war auch keine gute Idee.

Was denkt Ihr? Auf Rechtsebene wird es wohl zu teuer, dies ihnen nachzuweisen und auch noch zu gewinnen.

LG Andy

Nun ja...

würden Sie einer nachträglichen Kaufpreiserhöhung zustimmen, wenn sich im Nachhinein herausgestellt hätte, dass das Haus das totale "Juwel" wäre?...

Ich will ja jetzt nicht mit blöden Sprüchen um mich werfen, aber...
Wenn man sich ein Haus kauft - und oft tut man das ja nur ein mal im Leben - dann sollte man schon vorher genauer gucken (lassen)...

Tja, da gilt jetzt Kopf hoch und durch!

Grüße Annette

Wenn die Schäden...

bereits beim Vorbesitzer durch diverse augenscheinliche Maßnahmen schon vorher bekannt gewesen sein müssen, dann (jetzt kommt der ketzerische Teil) hättet Ihr die Schäden auch sehen können, oder?
Meiner Kenntnis nach, kann der Kaufvertrag nur dann geändert werden, wenn eine arglistige Täuschung vorliegt. Dies in einem solchen Fall nachzuweisen, dürfte mehr als schwierig werden.
Grüße aus Leipzig
Martin Malangeri

Kaufpreis teilweise zurückfordern, geht das?

Klar ist es schwierig! Aber wenn die beiden den Pfusch gemacht haben, dann wussten die davon. Durch die Panele und die Schränke konnten die das verstecken. Also konnte ich das ja nicht wissen.

Immerhin baue ich bei einer Besichtigung ja nicht die Schränke ab und reisse die Panele ab um zu schauen, wie es dahinter aussieht.

Es geht immerhin um einen Kaufpreis von 73.000€, bei 68m² Wfl. und 274m² Grundstück, bei einem m²-Preis von 80,00€. Wenn wir dann noch zusätzlich zu den renovierungen und teilweise sanierungen auch noch 50-100.000€ zahlen müssten, dann hätten wir es gleich lassen können, bzw. in einem höheren Objektwert schauen können!

Das mag zwar für Leute mit Geld als "selbst-schuld" abgetan werden, aber es geht ja hier um eine Existenz, nämlich der meiner Familie.

LG Andy

Kaufpreis zurueckfordern

Hoffentlich findet sich noch eine juristisch kundige Antwort. Bis dahin gebe ich mal meinen Senf dazu:
Mir ist, als haette ich gehoert, dass es zumindest einige Schadensformen (Hausschwamm!) gibt, durch welche der Kauf innerhalb einer gewissen Frist rueckgaengig gemacht werden kann. Ein Rechtsanwalt muesste Bescheid wissen, und falls Ihr keinen im Bekanntenkreis habt, duerften sich die Kosten fuer einen Besuch in Grenzen halten und fuer Euch moeglicherweise lohnen.

Viel Glueck.

Guten Tag,
ich habe ich mal für zwei Damen eine Schadensuntersuchung gemacht, der Fall war ähnlich gelagert. Mit entsprechender Rechtsberatung bekamen Sie dann einiges an Geld zurück, die Höhe des Schadens hatte ich in meiner Untersuchung benannt, dieser Wert wurde als Verhandlungsbasis genommen.
Ob Sie darauf einen Rechtsanspruch haben, kann ich Ihnen nicht sagen. Da wenden Sie sich am besten an einen Rechtsverdreher.
Mit freundlichen Grüßen

Bernd kibies

Arglist

war schon das richtige Stichwort.
Das Problem ist tatsächlich der erforderliche Nachweis, dass dem Vorbesitzer die Schäden bekannt waren und er versucht hat durch bauliche oder andere Maßnahmen diese zu verstecken.
Was wenn er sagt "als ich den Schrank da aufgebaut habe, war da nix....", und "als ich die Paneele angebracht habe, war da nix..". Das gegenteil zu beweisen wird schwer.
Es sei denn, Vorbesitzer hat sich wegen der Mängel zu früherer Zeit mal beim Nachbarn ausgeweint o.ä. und der ist bereit dieses zu bezeugen.
Tipp (wie auch schon Vorschreiber):
Anwalt nach den Erfolgsaussichten befragen.

Hatten wir bereits (ziemlich kontrovers):

http://fachwerkhaus.historisches-fachwerk.com/fachwerk/index.cfm/ly/1/0/forum/a/showForum/62006$.cfm

Es reicht aus, dem Verkäufer vollzogene "Mängelkosmetik" (Kennenmüssen) nachzuweisen (Beweislastumkehr). Es fällt diesem dann schwer, die "Sanierungsarbeiten" auf andere Gründe stützen zu wollen. Ohne fachkundige Hilfe (ortsansässiger Gutachter; ortsansässiger (Fach-)Anwalt) kommt Ihr hierbei nicht weiter.

mfg

Eckard Zöllner

Hallo,

na ja, es ist halt leider so, dass viele Ihr Fachwerkhaus sonstwie "renovieren", sei es durch Styropor, Folie o. Ä. Die tun es, weil es billig ist und sie es finanziell nicht anders können oder besser wissen – oder manchmal auch, weil sie sich nicht belehren lassen (ich sach nur Ytong).

Ein Fachwerkhaus ist meistens nur auf den ersten Blick ein Schnäppchen. In Wirklichkeit kostet es oft genauso oder nahezu so viel wie ein Neubau, bis es mal fertig ist…

Aber mal ehrlich: Sie wollten sich den Gutachter/Architekten sparen (so wie jetzt einen Anwalt)?! Ein Sachverständiger/Zimmermann hätte Ihnen sicherlich viel gebracht – auch wenn ein Schrank davor steht – es gibt Erkennungsmerkmale für verfaultes Holz…

Und grade WEIL es ein Projekt ist, wo die Existenz dran hängt… hätte man doch lieber vorher 1000 Euro in die Hand genommen…

Grüße Annette

Moin,

es ist schon seltsam, da wird mal eben ein Haus gekauft als würde man im Supermarkt ne Konservendose kaufen. Hier geht es aber um ganz andere Summen als bei einer Dose, wenn man Eier im Supermarkt kauft macht man doch auch den Deckel auf und guckt in die Schachtel. Wird ein neues Auto gekauft wird alles exakt kontrolliert, da werden Garantien verlangt, da werden Nachforschunegn betrieben usw. aber bei einem Hauskauf nix.......verstehe ich ehrlich gasagt nicht.

Ohne einen entsprechenden Rechtsbeistand kommen Sie nicht weiter, Sie sollten sich ausführlich beraten lassen und dann Ihre Entscheidung treffen.

Baumangel

Ein wenig Grundwissen liefert auch die Wikipedia:
http://de.wikipedia.org/wiki/Baumangel

Leider nicht genug, um den Gang zum Advokaten zu ersparen - aber das mag Andy jetzt schon sicherlich nicht mehr hoeren / lesen.

Kaufpreis teilweise zurückfordern...

Ich habe leider genau dasselbe erlebt. Ein renoviertes Fachwerkhaus stellte sich recht bald als hervorragend dekorierte Ruine heraus. Gekauft habe ich es im Oktober 2004 und bewohne es immer noch nicht. Finanziell hat es mich zwischenzeitlich fast ruiniert.

Vor dem Erwerb habe ich auch Fachleute um Rat gefragt. Ich habe es sogar schriftlich von meinem Zimmermann, dass die Mängel (hauptsächlich im 1. OG) von der Straße nicht zu erkennen waren. Alle Innenwände waren mit Rigipsplatten verkleidet. Vor dem Kauf hätte man diese Platten von den Wänden nehmen und ein Gerüst vor dem Haus aufbauen müssen, um alle Schäden zu bemerken. Das ist nicht durchführbar.

Ich denke, wenn man nicht selbst in genau dieser Situation steckt, ist es sehr leicht, Hinweise auf den fehlenden Gutachter, auf nicht investierte 1000,- Euro zu geben oder die ganze Situation gar mit mehr oder weniger deutlichen Worten als "selbst-schuld" abzuhandeln. Mit Sicherheit kauft keiner völlig unbedacht ein altes Fachwerkhaus, und ganz gewiss nicht, wenn eine Familie mit Kindern dahinter steht. Auch ich habe mir diesen Schritt lange überlegt und die Immobilie einige Male, unter anderem auch mit verschiedenen Fachleuten, besichtigt. Dennoch bin ich in diese Situation geraten.

In der Zwischenzeit habe ich einen Anwalt beauftragt. Er ist ebenfalls davon überzeugt, dass meinen Vorbesitzern einige Schäden bekannt gewesen waren. Ich habe während der ganzen Rückbauphase alles und jedes Detail fotografiert. Wenn man z.B. ein Haus mit neuen Fenstern ausstattet, muss man gesehen haben, ob überhaupt noch Balken existieren, an denen man diese Fenster festschrauben kann. Bei mir waren sie teilweise nicht mehr vorhanden und die Schrauben steckten im Bauschaum. Von innen Rigips und von außen ein entsprechend breiter Blendrahmen - nichts war erkennbar. Das war nur ein im Verhältnis kleines Problem.

Ich kann Herrn Zöllner nur zustimmen: ohne Anwalt geht es nicht. Ich habe bereits einige Termine bei meinem Anwalt gehabt. Die "Mängelkosmetik" zu beweisen ist schwierig, aber nicht aussichtslos.

Viele Grüße

Birgit Sillus

Hallo!

Ich bin mittlerweile fest davon überzeugt, dass viele Menschen der Meinung sind, das beste für Ihr Fachwerkhaus zu tun.

Da fällt mir der Nachbar ein, der das Haus von außen mit Plastik verschindeln ließ, weil die Balken kaputt sind und "damit es nun wieder schön aussieht".

Der andere, der sein freigelegtes Fachwerkhaus komplett mit Zementputz überputzen ließ - um danach die Balken mit fetter Kleisterfarbe wieder draufzumalen.

Die anderen, die Styroporplatten von innen dran gemacht haben -> die sind super zufrieden mit der Dämmung jetzt ...

Die anderen, die den Schwellbalken (Leimholz) mit Schräubchen! an den verfaulten Ständern (? - die Balken, die darauf treffen) festgemacht haben (hält tatsächlich schon 3 Jahre einwandfrei - bin selbst erstaunt!).

Sogar ein Architekt hat uns geraten, Ytong zur Ausmauerung zu nehmen (sieht ja keiner, wenns verputzt ist und hätte er ja schließlich auch gemacht).

Und alle sind der Meinung, dass das, was sie ihrem Haus antun absolut richtig ist - und wir mit unseren Lehmsteinen werden "belächelt". (Hah, da sind ein paar neue "Verrückte" in den Ort gezogen, die haben auch Lehmsteine! *strahl*)

Daher gehe ich davon aus, dass man diesen Menschen keinen Vorwurf (der Täuschung) machen kann - auch wenn es noch so bitter für die "Käufer" ist.

Und nomma was am Rande - ich habe im Forum ein paar Seiten zurückgeblättert, da hatten Sie ja schonmal was wegen der Balken gefragt. Da steht auch, dass bereits ein tiefer Riss an der Hauswand ist... Und den Balken sieht man auch an, dass sie nicht mehr die "frischesten" sind. - Also Sachen, die hätte man sehen können.

Aber genug jetzt - ich würde mir die Freude an dem Haus nicht länger selber vermießen. Machen Sie das beste aus der Situation. Das Haus kann nichts dafür. Aber es wird erstrahlen, wenn es erst mal repariert ist und es wird Ihnen und Ihrer Familie ein richtiges Zuhause sein. Und es nützt doch jetzt auch keinem was, die Schuld hier und da zu suchen oder einen nervenzehrenden Rechtsstreit zu führen. Außerdem sind wir auch dazu da, Aufgaben und Herausforderungen im Leben zu meistern. Das ist eine.

Grüße Annette
(Zähne zusammenbeißen und durch - Ihr schafft das schon!)

Insgeheim...

würde ich ja Birgit Sillus gerne recht geben wollen, wenn sie sagt, dass Fachwerkhaus-Käufer generell sehr vorsichtig sind beim Kauf eines Hauses, aber aufgrund eigener beruflicher Erfahrungen und diversen Brunnenkindern, die hier und in anderen Foren bereits ihre Leidensgeschichte dargestellt haben, muß ich doch eher mit Annette konform gehen.
Häufig werden, das lieber Andy, nimm jetzt bitte nicht persönlich, weil es verallgemeinernd dargestellt ist, aber Häuser gekauft wie der Joghurt im Kühlregal des Supermarktes - Verfallsdatum interessiert nicht, ab in den Einkaufskorb und weiter gehts.
Gegenbeispiel: Aus diesem Forum heraus sind für mich bereits diverse kleine Anfragen für Durchsichtungen vor Hauskauf entstanden und häufig hiess es anschließend, nachdem wir fertig waren:"Eigentlich siehts ja von außen ganz gut aus, aber wegen diesem und diesem und diesem Schaden und sich den daraus ergebenden Kosten, passt es nicht mehr auf unseren Geldbeutel, schade."
Nicht weil ich so ein Pessimist bin oder so ein toller Hecht in Sachen Schadenshellseherei, sondern weil wir gemeinsam mit offenen Augen und wachem Hirn dadurch gelaufen sind und versucht haben den schmetterlingsbefüllten Bauch des potentiellen Hausbesitzers auszuschalten.
Grüße aus Leipzig
Martin Malangeri

Stimme Martin völlig zu!
Mir sind nach diversen Terminen bez. Kaufberatung einige Nachfolgeaufträge durch die Lappen gegangen, nur weil ich genauer geschaut und auch Bauteile geöffnet habe, obwohl sich die Hausbesitzer dagegen gesträubt haben.
Ansonsten hätte es von mir auch keine Einschätzung gegeben bzw. wäre diese grundlegend negativ ausgefallen.
Gipskarton an den Wänden sollte aber schon Warnung genug sein.
Dann wird entweder frei gelegt oder die Fahrt nach Hause angetreten.
Als positives Gegenbeispiel kann ich aber auch einen Hausbesitzer nennen, der meine Schadensuntersuchung mit detaillierter Kostenschätzung, die konstruktiven Schäden sind nicht unerheblich, als Grundlage für die Verkaufsgespräche nutzt. Hier wird mit offenen Karten gespielt und die interessierten Käufer sind nicht wie gewohnt sofort umgedreht, sondern setzen sich wirklich mit dem Gebäude und möglicher finanzieller Risiken auseinander.
Mit freundlichen Grüßen

Bernd Kibies

Gutachter/Sachverständiger vor Kauf?

Es gibt gute und schlechte Sachverständige, die man mit einer Begutachtung vor dem Kauf beauftragen kann. Hier ist weder ein guter noch ein schlechter beauftragt worden, dass Kind liegt also bereits im Brunnen. Hinweise, was man alles hätte machen können und sollen, helfen dem Fragesteller nicht mehr, dienen gegebenenfalls nur noch als Warnung an Kaufentschlossene.

Für die Beantwortung der Ausgangsfrage (Kind ist im Brunnen) ist es gar nicht so schlecht, dass kein Fachmann mit dabei war. Der hätte einige Mängel erkennen müssen, dessen Wissen wäre dem Käufer zuzurechnen. Für diese Mängel gilt dann auch der meißtens vereinbarte Gewährleistungsausschluss.

Soweit Sie also hier nachweisen können, dass dem Vorbesitzer Mängel bekannt waren, da er unfachmännische Sanierungsbemühungen realisiert hat, wird es diesem sehr schwer fallen, Ihnen selbst Kenntnis nachzuweisen.

Soweit der Verkäufer das Haus bewohnt hat und die Mängelsymtome objektiv wahrnehmbar waren( Zuletzt entsprechend durch OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006 - 5 U 1111/05 so entschieden)muss der Verkäufer nachweisen, keine Kenntnis gehabt zu haben. Schafft er nicht, soweit er selbst "Mängelkosmetik" (Folien; Sperranstriche etc.)ohne grundlegende Sanierung des Mangels vorgenommen hat.

mfg

Eckard Zöllner

Traurig aber wahr!

Wir sind uns doch bewusst das es Schief gehen kann mit einem alten Bauernhaus. Die meisten Mängel kommen doch leider erst bei der Renovierung zum vorschein (leider).
Es hat doch auch seine gute seite, Ihr könnt es jetzt beheben und dann eure ruhe haben. Ich kann euch trösten, neu Bauhäuser sind genauso Mangelhaft bei dem Fusch heutzutage. Halte durch die Freude kommt wenn du Fertig bist!!!!!

TÜ und GRU

Hallo Herr Kotzur,

ein Sprichtwort sagt zwar „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht!“, doch ist es bei Ihnen vermutlich etwas anders gelagert. Häme gar ist hier fehl am Platz. Vieles kann man vorher sehen und herausfinden, vieles aber halt auch nicht. Ich kenne da einige Sachverständige, die einiges Übersehen haben.
Immobilien werden in der Regel mit Gewährleistungsausschluss verkauft. Das gilt ganz besonders für den Verkauf von privat. Dabei wird im notariellen Kaufvertrag eine Klausel eingebaut wie z.B. “...der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen...der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind...” Die Klausel ist üblich und auch verständlich, da ein privater Verkäufer meist auch rein wirtschaftlich nicht in der Lage ist dies zu übernehmen. Aber: In dieser Klausel steckt auch die Pflicht des Verkäufers, bekannte Mängel darzulegen. Verschwiegene Mängel können zur Anfechtung des gesamten Vertrage und sogar zur Rückabwicklung führen, oder aber der Verkäufer wird zu Schadensersatz verpflichtet.
Einziger schwieriger Punkt ist natürlich, dem Verkäufer nachzuweisen, dass er die Mängel bereits zum Verkauf gekannt hat. Manche Mängel sind klar nachzuweisen und zu datieren, andere halt nicht. Im Kaufvertrag aufgenommene können Sie streichen. Ein verschwiegener, dauerhaft feuchter Keller kann schon zu Schadensersatzansprüchen führen. Für einen Laien ist dies nicht immer erkennbar. Der Weg führt aber an einem Gutachter nicht vorbei. Hier sollte man, um im Streitfall nicht doppelt zu zahlen gleich zu einem öbuv Gutachter greifen. Zur Gutachterbeauftragung kann ich Ihnen gerne noch mal an anderer Stelle einen Tipp geben.
Wer offensichtliche Mängel akzeptiert – also jene, die per Augenschein aufgenommen werden können – hat schlechte Karten.
Grundsätzlich ist es möglich den Kaufvertrag zu wandeln oder Schadensersatzansprüche zu erheben sollte der Verkäufer wesentliche Mängel arglistig verschwiegen haben. Selbst kleinere Schäden können zur Rückabwicklung führen. Hierbei geht es nicht um das Verhältnis zwischen Kaufpreis und der Summe, die eine Beseitigung kosten würde, sondern um die absolute Zahl (z.B. 3.000 EUR) die als nicht unwesentlich zu betrachten ist. Grundvoraussetzung ist aber, dass der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat.

Viele Grüße aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer

P.S.: Würde mich mal interesieren, wie das ausgegangen ist.