Diese Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an

Wenn Sie ein Fachwerkhaus oder eine andere Immobilie kaufen möchten, ergibt sich der Kaufpreis grundsätzlich aus Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt. Daneben bestimmen Größe, Standort sowie Zustand der Immobilie deren Preis. Je nachdem, wie hoch dieser ausfällt, greifen viele zukünftige Immobilienbesitzer auf kreditfinanzierte Unterstützungsmöglichkeiten der Banken zurück, um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. Dabei umfasst eine solide Finanzierung aber nicht allein den Kaufpreis, sondern kalkuliert von Anfang an auch die folgenden Kaufnebenkosten mit ein.

Kosten für die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig an und unterscheidet sich je nach Bundesland. Die Kosten belaufen sich auf rund 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Partizipation des Staates am Kauf einer Immobilie ist in einem entsprechenden Gesetz geregelt - dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG). Fällig wird die Steuer erst nach Abschluss des Kaufvertrags durch dessen notarielle Beurkundung. Nachdem die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde, erfolgt der Eintrag in das Grundbuch als Eigentümer. In der Regel übernimmt der Notar dieses Verfahren.

Kosten für Notar und Grundbucheintrag

Der Notar hat die Aufgabe, den Kaufvertrag der Immobilie zu beglaubigen und damit den Eintrag in das Grundbuch zu initiieren. Die Kosten sind unabhängig von Bundesland und Notar einheitlich, da sie in der Gebührenordnung für Notare festgelegt sind. Sie umfassen in etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Kosten für Grundsteuer & Versicherung

Grundsteuer

Mit der Grundsteuer kommen regelmäßig anfallende Kosten auf Immobilienbesitzer zu. Deren Höhe ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Tipp: Das zuständige Finanzamt kann über die Höhe der Grundsteuer Auskunft geben.

Versicherung

Wer ein derart großes Projekt startet und sich ein Fachwerkhaus oder eine andere Immobilie kauft, möchte auch den Bestand abgesichert wissen. Unter anderem lassen sich dafür folgende Versicherungen abschließen:

  • Hausratversicherung: Die Hausratversicherung schützt vor Schäden, die an Gegenständen innerhalb der Immobilie entstehen, beispielsweise durch einen Brand, einen Wasser- oder Sturmschaden. Je nach Versicherer greift sie zusätzlich im Falle eines Diebstahls.
     
  • Wohngebäudeversicherung: Die Wohngebäudeversicherung kommt für entstandene Kosten durch Wasser-, Sturm- oder Feuerschäden am Haus direkt auf. Sie übernimmt ebenso Folgekosten, beispielsweise Hotelkosten, wenn während der Sanierung ein Aufenthalt im Haus oder der Wohnung nicht möglich ist.
     
    Tipp: Da ein Fachwerkhaus in der Regel über einen vergleichsweise hohen Holzanteil verfügt, sollten Hausrat- sowie Wohngebäudeversicherung unbedingt abgeschlossen sein, da sie speziell gegen Brandschäden versichern.
     
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Diese Versicherung greift, wenn Eigentümer ihren Verkehrssicherungspflichten nicht nachgekommen sind.
    Beispiel: Jemand verletzt sich im Winter auf dem Grundstück, weil Wege nicht ausreichend von Schnee befreit waren und verklagt den Eigentümer auf Schadensersatz.
     
  • Bauleistungsversicherung: Die Versicherung schützt gegen Schäden, die während der Bauzeit entstehen, zum Beispiel durch einen Einbruch, Diebstahl oder einen Blitzschlag. Versichert sind neben dem Baumaterial ebenso bereits erbrachte Bauleistungen.
     
  • Fakultative Kosten für den Makler

    Zukünftige Immobilienbesitzer haben die Möglichkeit, sich selbst um den Erwerb einer Immobilie zu kümmern oder dafür einen Makler zu engagieren. Ein solcher erhält für seine Arbeit eine Provision. Dafür fallen in etwa 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises an. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer.

    Tipp: Es empfiehlt sich, sehr frühzeitig für ausreichend Liquidität zu sorgen, da ein Teil dieser Kosten bereits verlangt wird, um ein Haus oder eine Wohnung für sich zu reservieren.

    Kosten für Renovierungsarbeiten & Instandhaltung

    Renovierungskosten

    Nach dem Kauf einer Immobilie besteht die Möglichkeit, dass verschiedene Sanierungsarbeiten auszuführen sind. Bei einem Fachwerkhaus ist das eigentlich immer der Fall, weshalb diese Kosten beim Kauf eine entscheidende Rolle spielen. Die Kosten betreffen sehr häufig:

  • Dämmung der Wände von innen: Vor allem Altbauten sind oft nicht ausreichend gedämmt, was hohe Heizkosten mit sich bringt. Für eine effiziente Innendämmung sollte man zwischen 40 und 70 ? pro Quadratmeter kalkulieren.
     
  • Dämmung des Daches: Wärme steigt nach oben. Ist das Dach nicht genügend gedämmt, geht hierüber sehr viel Wärme verloren. Für eine Dachdämmung fallen Kosten in Höhe von etwa 50 ? pro Quadratmeter an.
     
  • Fenster: Ebenso gut verglaste Fenster halten die Wärme im Inneren und sorgen für ein angenehmes Klima. Die Kosten schwanken stark nach Art sowie Größe der Fenster. Eine Fensterfläche von 1,5 Quadratmetern kostet inklusive Einbau in etwa 500 ?.
     
    Tipp: Es lohnt sich die Angebote verschiedener Handwerker zu vergleichen, da sich diese teilweise enorm voneinander unterscheiden.
     
  • Instandhaltungskosten

    Im Lauf der Jahre kann es immer sein, dass Kosten für die Instandhaltung einer Immobilie anfallen, beispielsweise für Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten. Experten empfehlen Besitzern eines Hauses dafür Rücklagen in Höhe von einem Euro pro Quadratmeter und Monat zu bilden, bei älteren Fachwerkhäusern empfiehlt sich ein Betrag von 2 ?. Mit dem Kauf einer Wohnung wird man Mitglied der Eigentümergemeinschaft, die zusammen für derartige Kosten aufkommt. Die Höhe des monatlich dafür einzuzahlenden Betrags wird in der Eigentümerversammlung für jedes kommende Jahr beschlossen.

    Laufende Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

    Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, hat monatlich laufende Nebenkosten zu tragen. Diese fallen, je nach Wohnung oder Haus sehr unterschiedlich aus. Sie sollten jedoch unbedingt von Beginn an kalkuliert werden, da sie neben der Kreditrate einen regelmäßigen monatlichen Kostenfaktor darstellen. Dazu gehören Ausgaben für:

  • Wasser (inklusive Warmwasser und Abwasser)
  • Heizung
  • Strom
  • Müllentsorgung
  • Schornsteinfeger
  • Nebenkosten fließen direkt an die Gemeinde beziehungsweise an entsprechende Unternehmen. Insbesondere die Höhe der Heizkosten schwankt teilweise sehr stark: Je nach Bauzustand der Immobilie kann die Energieversorgung sehr effizient sein, bei schlechter Bausubstanz aber ebenso hohe Kosten mit sich bringen.

    Tipp: Wenn es der vorherige Besitzer oder Makler gestatten, sollte man unbedingt Einsicht in die Unterlagen nehmen, um die Nebenkosten korrekt einschätzen und auf Dauer bedienen zu können.

    Alle Kosten auf einen Blick

    Eine umfassende Planung sämtlicher Kaufnebenkosten bildet das Fundament für den Erwerb der eigenen vier Wände, ohne von bösen Überraschungen getroffen zu werden. Ausführliche Informationen zu diesem Thema gibt der Immobilien-Ratgeber des Münchner Wohnbau-Unternehmens Terrafinanz Wohnbau. Nützliche Hinweise zu Fördermöglichkeiten sowie Steuerspar-Tipps zeigen nicht nur, wie man sich ausreichend finanzielle Mittel beschaffen kann, sondern auch, welche Kosten sich im Rahmen eines Immobilienerwerbs vermeiden lassen. Die Tabelle fasst die obligatorischen Kosten in Verbindung eines Haus- oder Wohnungskaufs übersichtlich zusammen:

    Anfallende Kosten Anteil am Kaufpreis
    Grunderwerbssteuer Rund 3,5 bis 6,5 Prozent
    Notar und Grundbucheintrag Circa 1,5 Prozent
    Versicherungen Je nach abgeschlossenen Policen
    Maklergebühren Etwa 3 bis 8 Prozent
    Renovierungsarbeiten
    • Innendämmung: Zwischen 40 und 70 ? je Quadratmeter
    • Dachdämmung: Etwa 50 ? pro Quadratmeter
    • Fenster: Pro 1,5 Quadratmeter Fensterfläche circa 500 ?
    Instandhaltungskosten
    • Hausbesitzer: 1 bis 2 Euro pro Monat und Quadratmeter
    • Wohnungseigentümer: Je nach Festsetzung in der Eigentümerversammlung
    Sonstige Nebenkosten Je nach Größe und Bauzustand der Immobilie