Kaufentscheidung: Rähm fehlt und Kellerdecke ist betoniert

Hallo liebe Fachwerkgemeinde,

wir stehen vor der Entscheidung ein Fachwerkhaus aus ~1700 zu kaufen. Nach mehrmaliger Besichtigung stellen wir uns einige Fragen. Die Suche brachte keinen Erfolg, die Fragen sind auch ziemlich spezifisch und wir hoffen hier Unterstützung zu finden.
2 Zimmermeister bestätigen den guten Zustand der Dachgeschosse. Alle handbehauenen Sparren sind unbeschädigt und komplett erhalten. Auch sonst sind hier keine Schäden sichtbar.
Etwa 1930 wurde das Haus überarbeitet. Dabei wurde das EG, also die Stallungen, "neu" gemauert. Ob auch die Streifenfundamente überarbeitet wurden, ist für uns nicht ersichtlich. Leider fehlen die Längsrähmhölzer. Die Balken sitzen direkt im Mauerwerk.
Noch bemerkenswerker ist, dass die Balkendecke auf der linken Seite des Hauses und im Flur durch eine Betondecke mit Stahlträgern ersetz wurde.
Leider ist das Haus komplett verputzt. Eine Bewertung über weiterer Baumaßnahmen ist schwierig.

Fragen:
- Welche Aufgabe übernehmen die Rähmhölzer?
- Hat jemand schonmal eine Betondecke zwischen EG und OG im Fachwerkhaus gesehen? Ist der Rückbau zu einer Holzdecke ein schwieriges Unterfangen?
- Kann beim Einbau einer Betondecke noch mehr kaputt gegangen sein? Könnten ggf. auch die Schwellen durch Beton ersetzt worden sein?

Über eure Erfahrungen freuen wir uns sehr!
Vielleicht hat jemand auch einen Tipp für einen Fachwerkspezialisten im Raum Calw?

Herzliche Grüße und besten Dank
Fam. Witt aus Gechingen

Fachwerksanierung

Zur Funktion des Rähms:
Im Stockwerksbau (das ist die Fachwerkbauweise die im allgemeinen Sprachgebrauch mit Fachwerk gleichgesetzt wird)bestehen die Wände aus senkrechten Stielen bzw. Pfosten die mit Querriegeln ausgesteift sind. Die Stiele sind unten in einer waagerechten Schwelle eingezapft und damit fixiert. Die Schwelle verteilt dann noch die senkrechten Lasten die über die Stiele eingetragen werden auf ihre gesamte Länge. Oben werden die Stiele vom Rähm zusammengehalten. Das ergibt eine Wandscheibe. Damit die sich nicht in der Wandachse verschieben kann sind noch mindestens zwei schräge Bügen integriert. Auf dem Rähm liegen die Deckenbalken die durch Aufkämmung fixiert sind. Durch die um 90° versetzten anderen Wandscheiben ist das "Stockwerk" damit ausgesteift. Das nächste Stockwerk beginnt dann wieder mit der Schwelle usw.
Der Rähm fixiert also die Stiele und trägt die Balkenlage denn der Abstand der Deckenbalken muß nicht mit dem Abstand der Stiele übereinstimmen. Außerdem begrenzt der Rähm so die Knicklänge der Stiele ("Stöcke") auf ein "Stock"werk.
Auf Ihrem Foto gibt es keine Stiele, ein Rähm wäre hier theoretisch überflüssig. Diese Bauweise, Erdgeschoss massiv aufgeführt und darauf dann ein Fachwerk aufgesetzt, wurde früher häufig angewandt. Trotzdem gab es einen Rähm (oder eine Mauerlatte) der die Deckenbalken fixierte, in einer Ebene ausrichtete und die Knicklänge der Wand begrenzte.

Was ich auf Ihrem Foto sehen kann ist eine von Laien aufgemauerte Wand in sehr schlechter Ausführungsqualität.
Durchgehende Stoßfugen, unterschiedliches Steinmaterial, ein zweifelhafter Fenstersturz auf dem Deckenbalken Punktlasten eintragen. Ein nachträglich eingezogener Deckenbalken mit unterschiedlicher Höhe.
Ein ehemaliger Stall bedeutet Nitratbelastung in Mauerwerk und Boden.

Hallo Herr Böttcher,

herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Falls wir das Projekt angehen, würden wir die Außenmauern nach check der Fundamente erneuern wollen. In diesem Zuge könnte man dann eine neue Balkenauflage integrieren.
Außerdem würden wir den Boden der Stallungen ein Stück weit ausheben um einen modernen und gegen Feuchtigkeit dichten Boden mit Trennschicht, Beton ect. realisieren wollen.

Viele Grüße
Fam. Witt aus Gechingen

Sanierungskonzept

"den Boden der Stallungen ein Stück weit ausheben"
Für einen neuen gedämmten Bodenaufbau reicht eine Stärke von ca. 20 Zentimetern. Sie brauchen keine Minenarbeiter werden.
Vorsicht bei Ihrem "check der Fundamente", auch hier können Sie eine Menge unnötiger Arbeit investieren. Fragen Sie vorher lieber noch mal nach.

Kellerdecke

Hallo,
ich kenne einige Häuser aus Ihrem Ort.
Bei Ihrem Haus handelt es sich um ein Gäuhaus.
Die Stallwände im Erdgeschoß wahren massive Sandsteinwände,
die Balkenlage liegt ohne Rähmholz auf den Steinen auf.
Ich arbeite gerade in einem ähnlichen Haus,das können sie besichtigen.

Viele Grüße
Hans-Peter Mast
Holz Pur Manufaktur
Fachbetrieb für Baudenkmalpflege und Restaurierung
Schwarzwaldstr.11
75385 Sommenhardt

Hallo und danke für die Antworten!

@Hr. Böttcher: Danke für den Hinweis. Als Neulinge auf dem Gebiet können wir sicher vieles falsch machen. Wir sind über jeden Hinweis dankbar!

@Hans-Peter: Tolles Angebot. Wenn unsere Begehnung mit dem oberen Denkmalamt nächste Woche positiv verläuft, werden wir uns sicher melden!

Herzliche Grüße
Fam. Witt aus Gechingen