Notfall-Schnellsanierung, worauf muss man achten?

Hallo,

wir haben ohne Ahnung ein ca. 100 Jahr altes Fachwerkhaus gekauft. Das Haus wurde als komplett saniert/renoviert verkauft und sah zunächst auch so aus.
Doch als wir am zweiten Tag nach Schlüsselübergabe einen recht neuen Laminatboden aufmachten, entdeckten wir einen großen Hausschwammbefall. Nach vielen anstrengenden Wochen ist dieser nun behoben, hat uns aber dazu gebracht uns ein wenig über Fachwerkhäuser zu informieren. Es scheint, als hätte man in dem Haus alles falsch gemacht, was man nur falsch machen kann, sodass wir inzwischen alles was gut und neu aussah, runtergerissen haben (und das war gut so.
Wir stehen stark unter Zeitdruck, da wir in zwei Wochen ausziehen müssen (beziehen dann Notunterkunft bei den Eltern) und würden gerne wissen, was wir auf jeden Fall noch ändern müssen.
-Z.B. Wände und Deckensind von außen mit moderner Industriefassade verkleidet, von innen mit Regips, OSB, Spanplatte und darauf Styropor verkleidet.
- sollten wir in alle Wände und Decken hineinschauen
- was machen wir am Besten mit den nun fast freigelegten Fachwerkwänden (Wandaufbau)
- Muss nachträglich ein Fundament erstellt werden (neue Betondecke zum Bruchsteinkeller ist seit vorgestern drin)
- darf Laminat liegen wenn der Boden von unten recht durchlässig ist (Putz)
- dürfen Wände mit Rotband dick verputzt werden, oder ist das auch nicht durchlässig genug?
- Im Haus sind alle Fenster ganz neu, Fassade ist aber durch kleine Lüftungslöcher hinterlüftet, was machen?
- worauf müssen wir bei Mauersalzen achten, einfach entfernen?

Hoffe dringend auf Hilfe (das Wohnen mit unserer Kleinen bei den Eltern wird auf Dauer kein Spaß)

Vielen Dank im Voraus!


Kremer | 17.03.12

Machts richtig.


Hallo,

puh, das klingt echt heftig! Aber trotzdem: Es hilft Euch jetzt nichts, mal eben was zu machen. Grad mit kleinen Kindern achtet darauf, dass da ganz sicher nichts irgendwo weitergammelt.

Und nur mit einem Forum zur Unterstützung klappt das auch nicht. Sucht Euch jemanden, dem Ihr vertraut und der mit Euch ganz genau durchsieht und plant, wie Ihr Euer Haus bewohnbar macht. Also zum Beispiel einen Fachwerkhaus-erfahrenen Architekten (schaut Euch an, wie der an Projekte herangegangen ist!) oder einen Zimmermann der über den Tellerrand schaut und sich auch mit den anderen Themen auskennt. Schau' mal auf der Webseite der Interessengemeinschaft Bauernhaus (www.igbauernhaus.de) nach der nächsten Kontaktstelle, da findest Du Fachwerk-Liebhaber.

Wobei ich bei so einem gravierenden Problemen auch mit einem Bausachverständigem und danach mit einem Rechtsanwalt reden würde... auch wenn das sehr hart ist: Vielleicht wäre es besser, den Kauf rückgängig zu machen...........

Alles Gute,

Dirk

Ps: Klar: Architektin, Bausachverständige und Rechtsanwältin können genauso gut helfen wie ihre männlichen Kollegen ;-)
: - )
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.03.12

Notfallkonzept


Die zahlreichen Punkte, die Sie angefragt haben, können zuverlässig und konstruktiv nur im Gesamtzusammenhang untersucht und bewertet werden.

Gerade jetzt, wenn´s brennt, sollten Sie möglichst einen kühlen Kopf bewahren und keine übereilten und kostenträchtigen Sanierungsaktionen starten, die eventuell nach kurzer Zeit neue Schäden verursachen.

"Schnellsanierungen" mit Materialien aus dem Baumarkt in baukonstruktiv und bauphysikalisch nicht fachwerkgerechten Bauteilaufbauten -insbesondere Innendämmungen- zählen dazu.

Wenn Sie ein Fachwerkhaus substanzgerecht sanieren wollen, die z.T. massiven Eingriffe eingeschlossen (Fundamente / Bodenplatte/Innendämmung/Lehmputze), werden Monate vergehen. Materialien wie Lehm und Kalkputze/Kalkmörtel benötigen lange Trocknungs-/Abbindezeiten. Entsalzungen z.B. können i.d.R. nur über einen Zeitraum von Jahren mit Sanierungs- bzw. Opferputzen teilweise entfernt werden.

Vorgehensweise:

-konstruktive und maßliche Bestandsaufnahme am Fachwerkrohbau (alle "modernen" Verkleidungen, die einen dubiosen Eindruck hinterlassen sollten entfernt werden)
- Bewertung der freigelegten Altbausubstanz
- Schadensdiagnose und - analyse
(Salzbelastung/Feuchtebelastung/tierische + pflanzliche Schädlinge/Verrottung. Der Schwammbefall muss von einem Gutachter als zuverlässig entfernt eingeschätzt werden.
- Erstellen eines Sanierungskonzeptes
(Grundrissplanungen/Rohbauarbeiten/Dämmkonzept für die Aussenflächen (Wand/Boden/Dach)/fachwerkgerechte Wandaufbauten/fachwerkgerechte Materialwahl/Haustechnik)
- Kostenschätzung inkl. Baunebenkosten / Klärung der Finanzierung / Abschätzung von eventuellen Eigenleistungen /
Erstellen eines zeitlichen Ablaufplanes.

Wo genau steht dieses FW-Haus? Ich kann Ihnen ggf. anbieten, es mir mit Ihnen zusammen anzusehen und eine weitere Vorgehensweise bzw. ein Sanierungskonzept zu überlegen. Mein Büro ist in Bad Münstereifel; mein "Aktionsradius" reicht jedoch bis in die Südeifel/Koblenz/Westerwald/Köln/Mönchengladbach/Aachen/
retrogarde
Mitglied der Fachwerk.de Community
pickartz.architektur | | 18.03.12

Ich rate...


...unbedingt zum sanierungserfahrenen Fachplaner. Wie schon geschrieben ist die komplexe Betrachtung des Vorhabens unerlässig. Ein Sanierungskonzept kann umfangreiche Eigenleistungen einbinden, wenn Ihr Euch das zutraut.

Viel Erfolg

Thomas
Holz schwimmt immer oben
Mitglied der Fachwerk.de Community
Restauratio GmbH | | 18.03.12

Ohne ein vernünftiges Gesamtkonzept besteht die Gefahr, dass es noch schlimmer wird.


Wie schon von meinen Vorredenern geschrieben wurde, sollten Sie einen erfahrenen Fachplaner zu rate ziehen.
Alles andere ergibt keinen Sinn, da es sich um sehr komplexes Thema handelt und die Maßnahmen schlüssig auf das Gebäude abgestimmt sein müssen.

Grüsse Thomas K.


anonymus | 18.03.12

Hausschwammbefund kann ein wichtiges Argument (Beweis) für


eine Kauf-Rückabwicklung sein. Ihrer Schilderung nach wurde das Objekt als "generalsaniert" beworben. Und jetzt stehen Sie vor umfangreichen Sanierungsarbeiten, die wohl so nie geplant waren. Wurde die Schwammbehabdlung von einem kompetenten Fachmann begleitet? Haben Sie die Hausschwammsanierung gut dokumentiert?
Fachwerksanierung mit Lehm- und Naturbaustoffen
Mitglied der Fachwerk.de Community
TEX-BIS Naturbaustoffe | | 18.03.12

Eine Kauf-Rückabwicklung...


...ist ja wohl wenig plausibel, wenn der Schwamm vom Käufer schon saniert wurde. Wenn das überhaupt möglich gewesen wäre, dann nur unmittelbar nach der Kenntnisnahme des Befalles. Wahrscheinlicher ist, im jetzigen Zustand, höchstens eine nachträgliche Kaufpreisminderung. Dazu sollte aber der Befall sehr gut dokumentiert worden sein.

Es könnte also sinnvoll sein, 'mal mit einem auf Bauschäden spezialisierten Anwalt über die Sache zu sprechen. Rechtsberatung kann das Forum nicht leisten.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
Mitglied der Fachwerk.de Community
Restauratio GmbH | | 18.03.12

Vielen Dank


für die vielen Hinweise.

Es ist tatsächlich so, dass ein Rücktritt vom Kauf und auch Preisminderung nicht mehr möglich sind. Wir haben nun schon einige Wochen Kampf hinter uns.
Die Entfernung des Schwammes wurde von einem Bauingenieur und einem Fachmann in Sachen Schimmelbekämpfung begleitet.

Inzwischen haben wir auch bereits so gut wie alles Erneuerte im Haus entfernt.
Nur die Außendämmung und Fassade ist noch so, wie gekauft.

Feuchtemessungen wurden im Unteren Geschoss bereits vorgenommen.
Die Mauersalze sind nur an einer Wand des Hauses, an der auch aufsteigende Feuchtigkeit erkannt wurde. Das liegt daran, dass das Haus in diesem Bereich im Fels liegt. Was kann man da machen? Uns wurde gesagt, es gäbe einen Anstrich der so etwas entfernt.

Kann uns jemand sagen, ob Verputzen/Ausgleichen der Lehm/Holzwände in einem Fachwerkhaus in Ordnung ist?

Danke für den Tipp www.igbauernhaus, werde direkt mal nachschauen. Von Leuten die nur Vorgeben, Ahnung von Fachwerk zu haben, haben wir die Nase nämlich schon gestrichen voll. Ist gar nicht so einfach an kompetente Personen zu geraten.

Gruß, D. Kremer


Kremer | 18.03.12

Sorry,


bei dem folgenden Satz:

Kann uns jemand sagen, ob Verputzen/Ausgleichen der Lehm/Holzwände in einem Fachwerkhaus in Ordnung ist?

meinte ich, ob die Verwendung von normaler Rotband-Spachtelmasse ok ist.

Danke und Gruß,
D. Kremer


Kremer | 18.03.12

Kaufpreisminderung auch nicht möglich?


Wie Thomas Böhme schreibt: Rechtsberatung können/ dürfen wir hier nicht leisten. Aber den Tipp, zu einem erfahrenen Rechtsanwalt zu gehen schon...

> Es ist tatsächlich so, dass ein Rücktritt vom Kauf und auch Preisminderung nicht mehr möglich sind.

Warum bist Du Dir da so sicher? Falls der Hausschwamm oder einer der anderen Schäden bekannt war und vielleicht sogar absichtlich "verhübscht" (versteckt?) wurde, würde ich persönlich das Geld für ein Beratungsgespräch investieren...

Was wäre denn ein fairer Kaufpreis, wenn das Haus beim Kauf so entkernt gewesen wäre wie jetzt? Dann noch die ganzen Kosten für die Entkernung / Entsorgung abziehen: Das wäre mal ein Ansatz zur Diskussion über den bezahlten Preis, oder?
: - )
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.03.12

Verputzen


Also wir haben unsere Fachwerkwände, da wo wir was neu Verputzen mußten, nur mit Lehmputz und im EG (Ziegelwände) mit reinem Kalkputz verputzt und damit sehr gute Erfahrungen gemacht. Falls der von Ihnen vorgeschlagene Putz bzw. Spachtelmasse Gips enthält, würde ich das lieber nicht verwenden.
Erhalten was zu erhalten ist!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.03.12

Auf Lehm...


...würde ich auch mit Lehm weiterarbeiten. Verarbeitet sich auch für den ambitionierten Laien gut und bringt ein sehr gutes Raumklima (Feuchteausgleich). Gipsputz hat da m.E. nach nichts verloren.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
Mitglied der Fachwerk.de Community
Restauratio GmbH | | 18.03.12

wenn im Gebäude ein Hausschwamm festgestellt


und auch bekämpft wurde müßten Ihnen Ihr Bauingenieur und der Schimmelbekämpfungs-Fachmann vorgeben, welche baustoffe Sie verwenden dürfen und welche nicht. Bitte beachten Sie, dass bei einem festgestellten Hausschwamm sensible Sanierungskriterien gelten.
Fachwerksanierung mit Lehm- und Naturbaustoffen
Mitglied der Fachwerk.de Community
TEX-BIS Naturbaustoffe | | 19.03.12

Sachverstand & Rechtsanwalt


Das sollte sich einmal jemand vor Ort ansehen. Wichtig ist wohl die Ruhe zu bewahren und nach einer genauen Betrachtung des Hauses die Maßnahmen sinnvoll zu planen statt mit einer Schnellmaßnahme ggf. die Sache zu "verschlimmbessern".
"Nur die Außendämmung und Fassade ist noch so, wie gekauft." – Auch hier sollte man einmal genauer nachschauen ob das seine Richtigkeit hat.

Gruß aus Wiesbaden,
Christoph Kornmayer

Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
Mitglied der Fachwerk.de Community
Architekturbüro Kornmayer | | 19.03.12