EU Recht & Verbraucherschutz bei arglistiger Taeuschung

Guten Abend:
auf die Frage beim Notar nach "Maengeln" gab es keine Antwort vom Verkaeufer. Er ist vom Fach, wohnte etwa 25 Jahre in dem Haus und will nie den Schwamm bemerkt haben.

Das OLG beauftragte einen SV, doch der befasste sich ausschliesslich mit der Frage, was ein normaler Kaeufer haette sehen koennen.

Das Objekt ist ein grosses altes Bauernhaus / 19 Jh und 2. Weltkrieg. 480 m Grundflaeche und 761 m Grundstueck. Kaufpreis war EUR 70 k.

FAKTEN: 1.) Laut SV bleibt nur der abriss da eine Sanierung > 900 k kosten wuerde. 2.) Der Bodenrichtwert liegt bei 79 k, doch der Marktwert betraegt allenfalls die Haelfte. 3.) Das Haus wurde dreckig und seit mindestens einem Jahrzehnt nicht gestrichen uebernommen. Vom Schleifen der Boeden bis zum Neuputz der Fassade waren wiele Arbeiten offenkundig.

DAS PROBLEM: negativer Wert. Die Abrisskosten uebersteigen den Marktwert.

FRAGEN: Beim Notar wurde der Verkaeufer gefragt, ob Maengel bekannt seien. Angeblich existiert ein Kostenvoranschlag eines Dachdeckers ueber 10 k.

Das war jedoch ein grandioser Verkaeufertrick - angesichts 6-stelliger Kosten fuer eine Dachreparatur.

a) Hat der Notarvertrag keine Bedeutung? Beim Gebrauchtwagenkauf dreht sich doch Alles um den Kaufvertrag!

b) Sehr bequem - dem Kaeufer unterstellen, in weniger als 1/30.000stel der Zeit Maengel zu erkennen, derweil der Verkaeufer vorgibt, dieselben Sachmaengel nicht gekannt zu haben.

c) Kennt jemand ein Grundsatzurteil?

d) Bei einem Altbau dieser Art sind gigantische Probleme bzw. sehr wenig Komfort klar. Deshalb liegt der Kaufpreis auch so niedrig. Wer Komfort will, liegt hier falsch. Wenn jedoch tragende Balken Schwamm haben usw., ist so eine Schrottimmobilie auch fuer EUR 1 unverkaeuflich.

e) Faellt jemand was dazu ein? Sittenwidriges Rechtsgeschaeft. Money for nothing. EUR 70.000 fuer einen negativen Wert von etwa minus 20.000.

Wenn ich das Haus nun fuer einen Euro Verkaufen koennte, muesste ich viele Seiten beim Notar diktieren, um auch nur alle bekannten Sachmaengel in vierstelliger Hoehe anzugeben. Wasserschaden (der Verkaeufer liess ueber Jahre das Wasser herein laufen, statt sofort zu reagieren) usw. usf.

Kurzum, es scheint hier hoechst seltsam in Deutschland gehandhabt zu werden. Beim Gebrauchtwagen richtet sich der Nachweis von Arglist nach dem Vertrag. Bei alten Haeusern soll jedoch der pauschale Hasftungsausschluss gelten.

Wenn ein Verkaeufer, der mehr als 30.000 mal laenger das Haus kennt, einen Dummen findet und beim Notar keinerlei Angaben zu Maengeln macht, kommt er durch, was sonst als sittenwidrig scheitern wuerde?

Ein "Diamant" aus Glas waere demnach ein guter Kauf fuer EUR 70.000 weil dieses Haus einen negativen Wert hat, was schlimmer als EUR 0 wie beim "Diamant" waere.

Verstehe das nicht. Doch sollten sich Alle, die alte Haeuser kaufen, sich mit der Schattenseite befassen.

Eine schoene Weihnachtszeit!
es gibt keine dummen Fragen!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 13.12.09


Wenden Sie sich mal an den netten Herren.

Dipl. Holzingenieur
Reiner Klopfer
Winzergasse 13
d- 76889 Gleiszellen
tel.: 06343 - 7007445,
fax: 06343 - 7007446,
e-mail:info@holzansicht.de


anonymus | 13.12.09

Moin Chris,


herzliches Beileid - die Frage wieso du dich erst jetzt hier meldest spar ich mir mal........

Ich weiss ja nicht wie lange du dich schon im Immobiliengeschäft rumtreibst, aber wenn ein Haus unter Bodenrichtwert angeboten wird is' klar, dass es mit normaler Kalkulation nicht zu retten ist, oder? Die Abrisskosten werden üblicherweise nicht gerechnet, eine Sauerei sondergleichen ,aber du hast dich daruf eingelassen - sad but true!

Ich würde an deiner Stelle nochmal zum Notar gehen und ihn fragen, wie er die Angelegenheit sieht und ob er bereit wäre in deinem Sinne auszusagen. So wie du schreibst ist er der einzige unbefangene Zeuge, der belegen könnte, dass dir der Verkäufer auf Anfrage einen gravierenden Mangel verschwiegen hat. Das könnte evtl. reichen, um den Kauf rückabzuwickeln. Genaueres kann dir aber nur ein spezialisierter Anwalt sagen.

Viel Glück, Boris
Wer viel fragt, kriegt viel Antworten....
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 14.12.09

Moin Boris


also, die Frage nach MAENGELN und die ausgebliebene Antwort sind komplett Teil des Notarvertrags. Daher entfaellt die Fragen nach Zeugen.

Bei Gebrautautos waere es einfach - was im Kaufvertrag steht, zaehlt. (Als REDLICHER Verkaeufer einer BMW gab ich den Oeltropfen unterm Getriebe an, statt ihn wegzuputzen. Denn dann koennte der Kaeufer sonst Wandlung fordern. Klar, das schrieb ich auch so in den Vertrag und kassierte halt EUR 500 weniger). Bei irgendwelchen Streitigkeiten wird der schriftliche Vertrag zu Grunde gelegt.
*******
Vor dem Landgericht war es allein "die subjektive ebene" und ein Gutachten wurde kategorisch vom Richter abgelehnt.

Beim OLG dreht sich Alles um mich als Kaeufer, wobei der Verkaeufer ja vorgibt, den Schwamm und die Holzwuermer nicht gekannt zu haben. aber das Jahre lang Wasser das Haus beschaedigte, das will er muendlich gesagt haben. Wenn das wahr waere, haette er es auch in den Vertrag schreiben koennen, ohne mich abzuschrecken.

Danke fuers Feedback, Boris! Ich breite dies auch deshalb aus weil bestimmt auch Andere schrecklich uebern Tisch gezogen werden... So long, Chris
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Mitglied der Fachwerk.de Community
| 14.12.09


" ...die Frage nach MAENGELN und die ausgebliebene Antwort sind komplett Teil des Notarvertrags ..."

Was steht genau im Notarvertrag?

... und, mehr aus Neugier: hast Du das Haus erworben, um es instandzustellen, oder um es abzubrechen?
Im ersten Falle müssten laut Deiner Beschreibung soviele offensichtliche Mängel ersichtlich gewesen sein ("der Verkaeufer liess ueber Jahre das Wasser herein laufen"), dass das Gericht vermuten wird, der Zustand des Gebäudes müsse bei der Vertragsunterzeichnung dem Käufer ohne weiteres ersichtlich gewesen sein.
Ob man wegen nicht erkanntem Hausschwammbefall, dem Verkäufer bekannt gewesen oder nicht, erfolgreich auf Rückabwicklung klagen kann, wissen die Spezialisten auf diesem Gebiet.
Ein Verkauf über Marktwert ist an sich noch kein Grund zur Rückabwicklung.

Trotzdem sei hier die Frage erlaubt: "Warum hast Du nicht vorher ..."
Ein Auto kauft ja auch keiner ohne Probefahrt ...

Ach ja, arglistige Täuschung ist zu beweisen. Vermutung reicht nicht.

Laienmeinung.
Ich bin verantwortlich für das, was ich schreibe! Nicht für das, was Du verstehst!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 14.12.09

und egal


zu was Dir hier geraten wird - der andere hat ja doch seine Meinung. Und wenn es vors Gericht geht - danach würde es ja aussehen, dann merke Dir
Vor Gericht und auf hoher See bist Du mit Gott allein !
Da kannst Du auch schnell den kürzeren ziehen, auch wenn Du im Recht bist. Dann bezahlst Du auch noch die ganze Fete von SV, Zeugen und Anwälten .....
Tut mir leid, dass Du jetzt etwas be.... dastehst und dich über die Welt ärgerst. Aber eine richtige Beratung mit Würdigung aller Fakten bekommst Du von einem Rechtsanwalt.
Das erste Haus baue man für einen Feind, das 2. für einen Freund und erst das 3. für sich selber !
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 14.12.09

Danke fuer die Kommentare!


It takes two to tango. Ein Betrueger braucht auch den Depp, der sich betruegen laesst. Es duerfte klar sein das ich alles andere als ein helles Licht bin.

Bei Grundstueckssachen gelte eine Grenze des doppelten des Markwertes, las ich (BGH Urteil). Bei eBay wimmelt es von Schrottimmobilien, die dann halt oft auch sehr guenstig zu haben sind.

Anders gefragt: Wenn ein Kaeufer fast alles sehen kann und einfach bloed ist und EUR 70.000 fuer ein Haus mit negativem Marktwert zahlt, dann greift 138 BGB auch dann nicht, wenn mehr als 300% WUCHER gegeben sind?

Es wimmelt ja von Schrottimmobilien. Und gerne stimme ich der Meinung zu das der angefangene Yirkus mit Anwaelten, Gerichtskosten und SV Gutachten besser bar zu einer guetlichen Einigung beigesteuert werden sollte. Denn dann waeren wir schon bei der Haelfte des Kaufpreises, vor der Hauptverhandlung beim OLG!

Danke auch fuer Kritik!

Chris
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Mitglied der Fachwerk.de Community
| 15.12.09

Moin Chris,


"Ha, wenn der Dackl so bled isch soviel für des Glump zum zahle", werden sich hierzulande die meissten denken, die deine Geschichte hören - auch die Richter.

Ich stimme Jens zu: Die arglistige Täuschung musst du beweisen können - ich wüsste grad nicht wie.....

Ob der zitierte § 138 BGB-Fall in deiner Angelegenheit als Präzendenzfall herhalten kann und das OLG dem folgt, hängt sehr stark von den Einzelheiten ab.
Vielleicht gibt's in deiner Region einen Grundeigentümerverein, in Stuttgart bestimmt - da könntest du dir evtl. noch Rat holen bzw. dir einen Fachanwalt vermitteln lassen.

Wenn die deine Chancen schlecht bewerten, nimm das Geld lieber für Plan B.....schliesslich kannst du dich mit der Hütte zusätzlich noch ruinieren.....

Das mit dem "Lächle, sei guter Hoffnung, es könnte schlimmer kommen", kennst du ja wahrscheinlich.

Gruss, Boris
Wer viel fragt, kriegt viel Antworten....
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 15.12.09