Hilfe und Rat gesucht! Diverse feuchte Stellen an Bruchsteinmauer

Hallo liebe Forenmitglieder,
ich bin neu hier und seit kurzem Eigentümer eines ca 500 Jahre alten Sauerländer Bruchstein-/Fachwerkhauses, welches nach einem Brand, Ende des 18. Jhds. wieder neu aufgebaut wurde. Das Haus war nun ca. 2 Jahre nicht bewohnt/beheizt, verfügt über einen Kamin mit zwei Öfen und nur einer bisher begonnenen Gasheizungsanlage. Ich habe es vorerst grob entrümpelt, bewohne es aber noch nicht. Das Haus liegt an einem Steilhang und man kann sagen, dass es größtenteils auf Fels steht (gutes Sauerländer Mischgestein). Zur Hangseite hin wurden von den Vorbesitzern (leider verstorben), diverse Maßnahmen getroffen, um die Feuchtigkeit draussen zu halten (Opferwand, Drainage (kommt im Keller raus!!! mit Abfluss auf der gegenüberliegenden Kellerwand ;-), Oberflächenwasserableitung, etc.). Ich bin mir bewusst, dass ich im Bezug auf Feuchtigkeit, durchaus einige Kompromisse eingehen muss, bin mir aber auch sicher, dass einiges relativ unprofessionell durchgeführt wurde (Nachbarschaftshilfe)und es sicherlich noch Verbesserungspotential gibt. Deshalb bin ich auf der Suche, nach Tipps und Ratschlägen von den Forenmitgliedern und nach einem kompetenten, erfahrenen, zuverlässigen Berater und/oder Unternehmen, welcher/s meine Situation analysieren kann. Ich versuche so viele Fotos wie möglich hochzuladen, damit Sie eine Einschätzung für sich vornehmen können. Da es sich um einige Stellen, mit unterschiedlichen Problemstellungen handelt, denke ich, dass eine örtliche Begehung (idealerweise bereits mit allen notwendigen Messgeräten), von Nöten ist. Einige Stellen zum Hang, wurden mit Beton verputzt/verschalt (teilweise wieder freigelegt), oder auch eine Sauna vor die Bruchsteinwand gesetzt (fliegt wieder raus, ich brauche den Platz (Sauna zu verkaufen!)). Seit den schwülen und warmen Tagen nun, bilden sich Tröpchen auf den Steinen, der Boden unter der Sauna wird feucht (vom Vorbesitzer frisch gelegter Estrich) und bereits von mir getrocknete Stellen sind wieder durchweg feucht geworden. Ich gebe zu, dass während der Entrümpelung, über mehrere Tage, alles gelüftet wurde und wie ich bereits in Erfahrung gebracht habe, dieses an warmen/schwülen Tagen zu Kondensat führt. Ich finde allerdings auch extreme Salzränder, etc. Ich bin mir andereseits allerdings auch sicher, dass mit den richtigen Materialien (Kalk-, Lehmputz?, etc.) einiges zu verbessern ist. Wer kann mir helfen, Ordnung in mein Feuchtigkeitschaos zu bringen (ohne mich zu rupfen wie ne Weihnachtsgans)? Beste Grüße aus dem Sauerland und vielen Dank vorab!

Sanierung: Vorgehensweise

Sie sollten nach dem Entrümpeln und dem Rückbau offensichtlich unpassender Ausbauten eine komplette Bestandsaufnahme des Gebäudes durchführen (lassen). Bevor Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, sollte der allgemeine Erhaltungszustand und mögliche Bauschäden (meistens Feuchtebelastungen und ihre Folgeschäden) möglichst genau und umfassend ermittelt werden. Diese Bauaufnahme bildet die Grundlage Ihrer Sanierungsplanung; je detaillierter, um so besser kalkulierbar seitens der BAukosten und des Bauablaufs.

Nach der Bauaufnahme im Zusammenhang des gesamten Gebäudes können einzelne Bereiche gezielt weiter untersucht werden: bei den Gebäudeteilen in Hanglage/gegen Erdreich z.B. ggf. die topografische/hydrologische Situation (Versickerungswert Boden/Art der Wasserbelastung DIN 18195), um über die notwendige oder sinnvolle Bauwerksabdichtung entscheiden zu können. Vor allem hier sind "Schnellschüsse" in Analyse und Sanierungausführung zu vermeiden. Baufeuchtemessungen werden im übrigen nach einem Anfangsverdacht von Ingenieurbüros mit der passenden Ausrüstung durchgeführt. Sie sind recht aufwendig, wenn sie aussagekräftig sein wollen. Spontanmessungen mit Messwerkzeugen aus dem Baumarkt bringen keine verwertbaren Ergebnisse.

Die Bauzustandsanalyse sollte von einem unabhängigen Architekten oder BAuingenieur durchgeführt werden. Nicht jedoch von ausführenden Firmen, die auch gleich die passende Dienstleistung verkaufen könne/wollen. Sehr beliebt im Metier der "Mauerwerkstrockenleger".

Wichtig ist immer: 1.) die anfängliche Analyse und 2.) die Sanierungsplanung im Gesamtzusammenhang. Auch gewünschte Umbaumaßnahmen oder energetische Sanierungen (Fenstertausch/Gebäudedämmung/Heizung) müssen aufeinander abgestimmt und dürfen nicht isoliert betrachtet werden.

Neben der konstruktiven Bauaufnahme würde ich auch die bau- und planungsrechtliche Situation des Hauses untersuchen. Möglicherweise befinden Sie sich im Außenbereich oder in einem Gebiet ehemaliger Ferienhausnutzung. Möglicherweise ist das Haus nicht an die Kanalisation angeschlossen. Möglichweise sind bauliche Veränderungen durch den BEstandsschutz begrenzt. Das alles sollte zu Beginn ermittelt werden.

Sollten Sie in Ihrer Region keinen geeigneten Gutachter finden, können Sie mich gerne kontaktieren. Ich berate in gesamt NRW/RLP/Hessen. Meine Kontaktdaten finden Sie unter "pickartz.architektur. Weitere Informationen zu meiner Bauberatuing sende ich Ihnen bei Interesse gerne per Email zu.