Hauskauf ohne Bauunterlagen?

Liebe Fachwerk-Community,

meine Freundin und ich sind schon seit einiger Zeit auf der Suche nach einem eigenen Häuschen. Da wir den Charme alter Häuser sehr schätzen, aber auch die Tücken alter Gemäuer kennen, haben wir schon unzählige Beiträge in diesem Forum gelesen. Nun haben wir ein konkretes Objekt ins Auge gefasst und wurden auch direkt mit Fragen konfrontiert, die wir – auch mit Hilfe des Forums – nicht beantworten können.

Es handelt sich um ein etwa 100 Jahre altes Haus in einem kleinen Dorf in Sachsen. Unser Problem ist, dass zu es zu diesem Haus keinerlei Bauunterlagen gibt (weder bei den Eigentümern noch bei den Ämtern/Archiven). Nun ist in der Presse regelmäßig zu lesen, wie selbst ältere Häuser aufgrund fehlender Baugenehmigungen abgerissen werden müssen. Daher unsere Fragen:

- Gibt es eine Obergrenze beim Alter von Gebäuden, ab derer es einen Bestandsschutz gibt?
- Wenn eine neue/nachträgliche Baugenehmigung beantragt wird, welche Rechtslage wird zugrunde gelegt? Die heutige oder die zum Zeitpunkt des Baus? (Nach heutigem Baurecht würden die Grenzabstände nicht eingehalten)
- Wir würden gern den Grundriss des Gebäudes nicht unerheblich verändern. Kann man in etwa beziffern welchen Mehraufwand ein Statiker aufgrund fehlender Baupläne hat? Muss er eine Bestandsaufnahme vom gesamten Gebäude machen? (Hier fehlt uns leider bisher jeglicher Ansatz für eine Einschätzung)

Wir würden uns natürlich auch über jegliche zusätzliche Information im Zusammenhang mit fehlenden Bauunterlagen freuen. Am besten wären natürlich Lösungen, da wir wirklich Interesse an dem Haus haben.

Vielen Dank und beste Grüße

Dirk

Für

diese Haus muß es eine Akte geben ! Ist das Gebäude eingemessen (alte Flurkarten ?). Liegt das im Außen- oder Innenbreich ? HWie wurde es bisher genutzt ?

Wenn dann noch die Grenzabstände zum Nachbarn
nicht stimmen, dann sage ich aus eigener Erfahrung - Finger weg ! Du brauchst da mehr als Geduld, das Projekt umsetzen zu können.

Danke

für deine Antwort, Olaf. Es existieren wohl vom gesamten Ort keinerlei Akten aus der Vorkriegszeit bei der Gemeinde bzw. beim entsprechenden Kreisarchiv. Man geht davon aus, dass sie irgendwann dem Wasser zum Opfer gefallen sind (Archiv liegt im Hochwassergebiet).

Eine alte Flurkarte ist vorhanden. Es liegt wohl im Innenbereich, allerdings am Rande des Ortes. Es wurde seit jeher als Einfamilienhaus genutzt und soll auch weiterhin in dieser Form genutzt werden. Eben weil wir auch schon einiges zum Thema Bebauungszusammenhang gelesen haben sind wir aufgrund der Ortsrandlage zusätzlich skeptisch. Nichtsdestotrotz hoffe ich noch eine Lösung zu finden, die uns Rechtssicherheit gibt.

Recherche zur Kaufentscheidung

Ihre Situation ist nicht ungewöhnlich: Bauunterlagen zu solchen historischen Objekten existieren fast nie; Genzständige Bebauungen sind die Regel. Der BEstandschutz ist ein komplexes Thema, das jeweils für das konkrete Objekt mit den beteiligten Behörden neu interpretiert werden muß.

Die Frage nach der bau- und planungsrechtlichen Zulässigkeit des Objektes bezieht sich immer auf das Recht zur Zeit des Baujahrs, sofern es festzustellen ist. Darüber hinaus orientiert man sich für die Beurteilung am §34 BauGB und der umgebenden Bebauung.

Der Bestandsschutz gilt nur für baurechtlich generell zulässige Bauvorhaben; ist das der Fall kann auch im nachhinein die Genehmigung beantragt werden.
BEstandsschutz allein auf Grund des Alters existiert nicht. Werden Gebäude abgerissen oder so umfangrecih verändert, das es einem Neubau gleichkäme, verfällt der BEstandsschtuz und es gilt das heutige Baurecht.

Die Situation ist angemessen kompliziert und kann nur von einem Architekten vor Ort beurteilt werden, insbesondere auch die bau- und planungsrechtliche Situation, ggf. durch einige Sondierungsgespräche mit den Behörden. Auskünfte aus Internetforen taugen dazu nicht wirklich.

Den Architekten werden Sie früher oder später auf jeden Fall für die BEstandsaufnahme, das Anfertigen aktueller Bestandspläne, einen eventuellen Bauantrag oder eine bauwerksgerechte Umbauplanung hinzuziehen müssen.

und

schau Dir die Nachbarn genau an !! Als ich das zerfallende Bruchsteinfundament einer alten Scheune durch Beton ersezte, welche durch eine spätere Grundstücksteilung an genau dieser Wand genau an der neuen Grenze landete, mußte ich wegen Widerspruch des NAchbarn das ganze Gebäude wegen Verlust des Bestandsschutzes auf über 3 m von der Grenze zurückbauen. Interpretation des Bauamtes: mit so einer Erneuerung des Fundamentes verliere ich den Bestandschutz, ich hätte nur einzelne Steine austauschen oder neu verfugen dürfen.
und das Baurecht sollte von einem den Ort kennenden Planer übertprüft werden! Da gibt es bstimmt einen, der schon inder Gemeinde tätig war.

Hallo,

Bestandsschutz sollte bestehen, wenn das Objekt zum Zeitpunkt der Errichtung genehmigt errichtet wurde oder nach der damaligen Rechtslage genehmigungsfähig gewesen wäre. Wichtig ist auch, das die damalige Nutzung mit der heutigen übereinstimmt und andauert, ansonsten könnte der Bestandsschutz für die geplante Nutzung, hier vermutlich Wohnzwecke, auch entfallen sein.

Bsp. landwirtschaftliche Hofstelle, Kotsassenhaus im Außenbereich:
Objekt ist bewohnt und es wird kontinuierlich Landwirtschaft, anfangs im größeren Stil, dann nur noch zum Zecke der Selbstversorgung betrieben. Landwirtschaft entfällt , das Haus bleibt bewohnt. Bis hier alles i.O.
Nun steht es über Jahre leer. Je nach Bauordnung kann bei Leerstand der Bestandschutz entfallen.

Entscheident ist immer die Rechtslage zum Zeitpunkt der jeweiligen Änderung der Nutzung.
War das Objekt nie genehmigungsfähig gilt aktuelles Baurecht.
Gab es kein Baurecht oder war das Objekt bei Errichtung genehmigungsfrei besteht Bestandsschutz.
Jegliche Änderungen im Bestand richten sich immer nach dem aktuellen Baurecht.

Evt. auch mal alte Katasterunterlagen durchforsten, neben der Bauakte beim Bauamt. Was sagt denn der damalige Flächennutzungsplan aus?
Wie war die Rechtslage zum Zeitpunkt der Errichtung?
Ältere Unterlagen sind oft ausgelagert in die Landesarchive o.ä. . In jedem Falle sollten sie vor Kauf genauer nachforschen. Eine schriftlich Einwilligung zur Recherche von dem aktuellen Eigentümer, landestypische alte Dialekte und altdeusch lesen zu können sowie viel detektivischer Spürsinn sind auch sehr hilfreich.

Gruß
Selle

Danke für die ausführlichen Antworten!

Ich habe mich auch schon durch den „Behördendschungel“ telefoniert und bin dabei zwar auf sehr nette und hilfsbereite Mitarbeiter gestoßen, die am Ende trotzdem allesamt einen etwas ratlosen Eindruck machten.

Schwierig ist für uns insbesondere die große Ungewissheit. Selbst wenn wir vermuten, die Nutzungsart hat sich nie geändert und es wären keinen nennenswerten baulichen Veränderungen in den letzten Jahrzehnten vorgenommen wurden - im Zweifel wird es uns schwerfallen das auch zu belegen. Und dann zu lesen, dass eine (aus Laiensicht) so banale Veränderung des Sockels solche enormen Folgen nach sich ziehen könnte, stimmt mich sehr nachdenklich.

Da ich allerdings ungern aufgebe, werden wir uns wohl nun einen ortskundigen Fachmann suchen und mit den Behörden ins Gespräch kommen.

Kann man denn beziffern, was eine Bestandsaufnahme/Bestandspläne für Kosten verursacht? (EFH, etwa 180m², EG + ausgebautes DG, Satteldach). Abgesehen von rechtlichen Problemen erscheint mir gerade auch die finanzielle Frage nicht unerheblich.

Bestandsplankosten

Planzeichnungen erstellen sind Arbeiten, die gerne von Architekturstudenten übernommen werden-
entweder am schwarzen Brett ausschreiben oder mit Dozenten besprechen.
Wenn es um Schadensfeststellung, Konstruktionsmöglichkeiten etc geht würde ich lieber erfahrene Planer, Energieberater, Praktiker engagieren-
je nach konkretem Anliegen.

Andreas Teich

Voranfrage

Ich würde bei der Behörde formlos eine formlose Voranfrage stellen "Nutzung als Wohngebäude". Die kann jeder Laie stellen als Planunterlagen genügt evtl. sogar nur ein Lageplan. Damit muss die Behöde handeln, es ergeht ein schriftlicher Bescheid und ihr habt Rechtssicherheit!!