Wertermittlungsgutachten bei Zwangsversteigerung

Mahlzeit...

Wir interessieren uns für ein altes Fachwerkhaus, Baujahr unbekannt vermutl. 19. Jh., Wohnfläche 160 qm, vermeintlich preiswert und natürlich sanierungsbedürftig. Wände außen Holzfachwerk mit Sichtmauerwerksausfachungen.

Nach der persönlichen Besichtigung haben wir uns das Gutachten des Sachverständigen zusenden lassen, der sich das Haus Ende letzten Jahres von innen angesehen hat.

Der Gutachter hat neben allgemeiner altersbedingter Abnutzung z.T. starke Schäden durch Holzschädlinge im Dachstuhl festgestellz. Weiterhin Feuchtigkeitsschäden im Keller. An einer Giebelwand drücken die Gefache heraus und es gibt Feuchtigkeitsschäden an Holzbauteilen. Festgehalten ist: Ein Verdacht auf Hausschwamm wurde nicht festgestellt.

Ein früherer Interessent hat sich vom Zimmermann einen Sanierungsvorschlag machen lassen, der den kompletten Ab- und Wiederaufbau der Giebelwand, Holzschädlingsbekämpfung sowie das Auswechseln der Balken betrifft. Dafür hat er inkl. Maurerarbeiten Euro 30.000 veranschlagt.

Wir fragen uns nun: Was ist davon zu halten? Aus dem Bauch raus und als Laien sind wir eher skeptisch. Zusätzlich zu den Reparaturen an der Bausubstanz liegen noch weitere Dinge an: neues Bad, Dielen statt Teppich, vermutlich neue Elektro und - da es ziemlich verbaut ist - müssen einige nachträglich eingezogene Wände rausgenommen werden bzw. das Fachwerk freigelegt werden.

Unser Gesamtbudget für alles zusammen (ohne Kaufpreis) liegt so um die 100 bis 120 TE. Tja, ist das eher viel? Eher wenig? Kommt vermutlich drauf an... Lohnt sich ein weiterer Sachverständiger? Wenn die Erfahrungswerte sagen würden, dass man für das In-Schuss-bringen eines nicht mehr taufrisches Fachwerkhaus 200 TEuro auf der Kante haben sollte, könnten wir uns weiteres Nachdenken ja schon mal sparen.

Dirk

Noch eins: Im Gutachten wird der Gebäudewert des Hauses ermittelt. Da steht dann drin, dass der Herstellungswert zum Stichtag 200 TEuro betragen hat. Davon zieht er die Alterwertminderung i.H.v. 110 TEuro ab. Weiters werden Abschläge wegen des baulichen Zustandes i.H.v. 20 TEuro abgezogen. Bleibt ein Gebäudewert von 70 TEuro. Heißt das jetzt im Umkehrschluss, dass der Gutachter mit Renovierungskosten von 130 TEuro rechnet oder ist das eine reine Rechnungsgröße?

Sorry für den ellenlangen Absatz. Naja, bin ja noch neu hier.

Ich würde sagen: ja, damit kommt man hin. Kommt halt auf die Größe des Hauses an und was Ihr alles wollt und selber machen wollt.

Wie siehts mit Fenstern aus?

Zimmermannsarbeiten werden wohl das teuerste, dann kommt Heizung/Sanitär, dann Strom. Ich weiß bei uns aus dem Kopf nur die Kosten für Strom, das waren ca. 6TE, Heizung/Sanitär schätze ich bei uns auf 20 TE.

Aber Euren Betrag schätze ich als realistisch, auch wenn ich das Haus jetzt nicht kenne...

Grüße Annette

Formulierungen

Hallo Dirk

Ich setze einmal die Scheuklappen auf und betrachte das Ganze aus Holzschutztechnischer Sicht.
Wenn der Sachverständige schreibt: ... Ein Verdacht auf Hausschwamm wurde nicht festgestellt... so klingt das eigenartig.
Wahrscheinlich hat er aber geschrieben: ... Hausschwamm wurde nicht festgestellt... Dies würde nichts anderes heißen, als das er keinen gefunden hat. Was aber wiederum nicht heißt, dass keiner vorhanden sein kann.

Nachdem der Sachverständige meist nur punktuell oder in Ausschnitten untersucht, kann gerade der Hausschwamm, der sich ja versteckt ausbreitet u.U. unentdeckt bleiben. Die Aussagekraft dieser Untersuchung hängt wesentlich mit der Intensität einer Untersuchung zusammen.
Wenn wie oft nur augenscheinlich ohne Bauteilöffnung untersucht wird, wird man Schäden nur begrenzt feststellen können.
Wenn aber z.B. Bauteile geöffnet und durch Anbohren von Hölzern auch in die Tiefe hinein geprüft werden, erhöht sich die Aussagekraft sehr wesentlich.


Was ich damit sagen will, ist das der Wert eines Gutachten auch mit der Intensität der Untersuchung in Zusammenhang steht. Es erscheint daher wichtig das Gutachten auf die Art und Intensität der Untersuchung genau zu prüfen.


Gruß

Lutz


PS:
Bei Wertermittlungsgutachten ist es auch immer interessant, ob dies durch einen Immobilienkaufmann oder durch einen Architekten (Ingenieur) mit entsprechender Qualifizierung und Erfahrung zustandegekommmen ist.

Bei Zwangsversteigerungsgutachten aufpassen

Oft wird dem Gutachter durch den kaum kooperationswilligen Schuldner (dem schließlich sein Haus genommen werden soll) nicht alles gezeigt bzw. der Zugang verwehrt. Gutachten insoweit genau auf Vollständigkeit (alle Bauteile und Räume) prüfen.

Die von den Gerichten eingesetzten Wertgutachter sind fast immer keine Sachverständige für Schäden an Gebäuden und gehen mit Reparaturstauabzügen recht pauschal um bzw. prüfen nicht näher. Zerstörende Untersuchungen, die notwendig für die Erkundung der Bausunstanz sind, werden nicht durchgeführt (der Sachverständige ist meistens froh, dass der ganze Termin vorbei und ohne Ärger mit dem Schuldner abgegangen ist).

Das Gutachten ist schon nach dem Namen im Ergebnis ein Wert- und kein Sanierungsgutachten. Überraschungen sind vorprogrammiert. Gerade bei begrenztem Budget sollte auf Fachleute im Vorfeld nicht verzichtet werden (gerade bei Holzkonstruktionen-siehe L. Parisek)

Gruss Eckard

Der Gutachter ist Ingenieur. Ob er die Balken angebohrt hat, weiß ich nicht, haben ihn noch nicht erreicht, ist vermutlich nicht üblich(?). Im Gutachten sind Fotos vom Dachstuhl innen, irgendwie reingelassen werden sie den schon haben (steht ja auch drin).

Wenn Schwamm gefunden wird, was dann? Totalausfall?
Wenn wir noch einen Holzsachverständigen beibekommen und der keinen Schwamm findet: Kommt man mit unserem Budget dann Pi mal Daumen rum?

Dirk

Baukosten

...mal von hinten gerechnet:
120 T€ - 16% MWSt. - 15% NK - 5% Finanzierungskosten
= 85.670 € reine Baukosten für 160 m² Wohnfläche
= 535 e /m² reine Baukosten pro m² Wohnfläche.

Ich vermute stark, daß man da das Messer irgendwo im Schwein steckenläßt. Die 200 T€ scheinen mir schon glaubhafter zu sein, was man aber natürlich genau überprüfen müßte. Ich rate Ihnen deshalb, schon jetzt einen fachwerkerfahrenen Architekten oder Ingeniur hinzuzuziehen und ihn mit der Kostenermittlung zu beauftragen. Bei Tagessätzen um 600 € dürfte sich das in jedem Fall lohnen.

Zur letzten Frage: als Plausibilitätsprüfung müßte das so aufgehen. Denn wenn der Gutachter mit mehr oder weniger als 130 T€ Sanierungs-/Aktualisierungsaufwand rechnen würde, wäre er zwingend zu einem anderen Ergebnis gekommen. Ihren Ausführungen entnehme ich, daß hier das sogenannte "Sachwertverfahren" verwandt wurde.

Sie sollten aber auch berücksichtigen, daß Gutachter bisweilen anderen Interessen oder Zwängen folgen, es sind hier ja schon einige genannt. Und gerade im Fall einer Zwangsversteigerung will ja irgendwer Geld sehen. Kommt beim Gutachten dann raus, daß die Immobilie das nicht bringt, braucht der GA vielleicht bei seinem Auftraggeber nicht wieder aufzukreuzen.
Ich habe im letzten Jahr bei Fachwerkgutachten schon sehr erstaunliche Elaborate lesen dürfen.

behalten Sie trotzdem Ihren Mut !

Aus meiner Erfahrung würde ich von ca. 2000 EUR/qm Nutzfläche

ausgehen, das muß aber nicht langen für eine Vollsanierung (Technik/Oberflächen alles neu, einige Umbauten/einige Konstruktionsreparaturen). Ich würde ebenfalls raten, zumindest eine Bauteilkostenprogose nach überschlägiger Untersuchung anzustellen. Danach weiß man, was man hat und rennt nicht wie so viele ins Verderben.

ja jetzt aber...

zum einen: wieviele Prozent der Häuser haben Hausschwamm??? Da würde ich mich jetzt nicht scheu machen lassen.

zum anderen: Unsere tolle Architektin meinte auch, dass wir nie und nimmer mit unserem Geld auskämen und wir das doppelte bräuchten. Bis jetzt klappts ganz gut!!!

Außerdem gibts ja schon ein Gutachten!

Macht jetzt nicht die Pferde scheu, ich kenne einige, die wären froh, sie hätten 120 T Euro zur Verfügung, und denen ihre Baustelle "klingt" noch viel schlimmer bzw. sieht mit Scicherheit schlimmer aus! Bei uns sind alle ganz angetan, weil wir "so viel Geld" eingeplant haben!

*grummel*

Annette

Jetzt kommt so'n Holzfachheini...

... mit dem verschaffen wir uns jetzt noch mal einen Überblick über die vorhandene Bausubstanz. Dann mal sehen, was der sagt.

Lieben Dank erstmal für die vielen Antworten.

Dirk

Wert Fachwerkhaus

Am besten lassen Sie sich das Gutachten vom Wertermittler erläutern. Er ist verpflichtet, sein Gutachten auch für Laien verständlich und nachvollziebar zu schreiben.
Zur Bewertung im Allgemeinen:
Der Gutachter ist angehalten, mit mehreren Verfahren den Wert zu ermitteln. Üblich sind das Vergleichswertv. (was kosten ähnliche oder gleiche Häuser am Markt?), das Erragswertverfahren und das Sachwertverfahren, das Sie hier anführen. beim Sachwertverfahren ermittelt der Gutachter den Aufbauwert zum jetzigen Zeitpunkt abzüglich der Alterswertminderung (die 110 TE) und des Reparaturrückstaus. Wenn Sie einen Kostenanschlag über 30.T€ nur für den Giebel haben und der Gutachter rechnet nur mit 20T€ für das ganze Haus, sollten Sie sich die Zahlen einmal genauer ansehen und ihn fragen.
Übrigens, zum Alter: Sichtausfachungen mit genormten Ziegeln 24 x 6,5 x 12 gibt es erst seit der 2. Hälfte des 19.Jhr. vor 1850 waren Mauerziegel teurer Luxus. Entweder wurde das Haus später schon einmal umgebaut oder das Alter stimmt nicht!
Georg
Bei der Sachwertermittlung