Gewölbekeller aus 1897 als Büro- und Wohnraum nutzen. Welche Maßnahmen sind hierbei erforderlich?

Guten Abend,

vorab möchte ich mich kurz vorstellen. Mein Name ist Andreas, geboren im Jahr 1983 und verheiratet.

Bevor ich mich heute Abend angemeldet habe, war ich stiller Mitleser dieser Community.

In meiner freien Zeit beschäftige ich mich mit handwerklichen Dingen rund um Renovierung und Sanierung unseres Hauses.
Gern lerne ich neues dazu und bin mir auch nicht zu schade Handlanger zu sein, wenn meine Frau und ich eine Fachfirma beauftragen und wir durch Eigenleistung etwas sparen können.

Für folgendes Vorhaben suchen wir einen Rat:

Meine Frau und ich planen im nächsten Jahr unseren Gewölbekeller als Büro- und Wohnraum umzubauen, bzw. umbauen zu lassen.

Fakten:

- Die Immobilie wurde 1897 errichtet und ist eine Doppelhaushäfte.
- Die Kellermauern bestehen aus großen Sandsteinquadern
- Die Sandstein-Mauern sind innen nicht verputzt, damit diese atmen können (wurde in den 1990ern von einer Handwerksfirma empfohlen)
- Das Keller-Gewölbe ist mit (Feld-?)-Ziegeln errichtet.
- Zwischen 1897 und 19xx? fand ein kleiner, nicht unterkellerter Anbau (1) statt
- Ende 195x fand ein umfassender Umbau / Anbau (2) von einem Einfamilien- zu einem Mehrfamilien-Haus statt
- Hier wurde das Treppenhaus in einen zusätzlichen Anbau verlegt
- Das alte Treppenhaus wich mehreren Betondecken, zusätzlicher Wohnraum wurde geschaffen
- Anbau (1) ist demnach nicht unterkellert.
- Das neue Treppenhaus befindet sich im Bestand (unterkellert, hier wurde auch eine Betondecke eingezogen) Der Eingang zu diesem Treppenhaus wurde angebaut (Anbau 2) und ist nicht unterkellert.
- Neben diesem nicht unterkellerten Anbau (2) befindet sich eine nicht unterkellerte Garage direkt am Haus.
- Es befindet sich eine Kellertreppe im Außenbereich an der Hauswand
- Der Kellerboden besteht zu ca. 70% aus (Feld-?)-Ziegelsteinen, wo in den 1990ern eine Ausgleichsmasse drübergegossen wurde, die teils zerbröselt
- Die anderen 23% bestehen aus einem Betonboden, sowie aus ca. 7% Estrich (aus dem Jahr 2015. neuer Heizungsraum, dieser Boden soll nach Möglichkeit nicht ersetzt werden)
- Ziegelboden mit Ausgleichsmasse: Kellerraum 1, 2, 3, 4 und die Hälfte des Flurs haben eine ausreichende Deckenhöhe.
- Betonboden: Kellerraum 5 und die andere Hälfte des Flurs sind um ca. 25cm höher gelegen als die anderen Räume. Deckenhöhe ausreichend.
- Nach außen sind jeweils zum Garten und zur Straße 2 bis 3 kleine Kellerfenster vorhanden


Thema (Luft)-Feuchtigkeit:
- Aktuell dringt Feuchtigkeit von außen ein, da der Keller nicht abgedichtet ist
- Aufsteigende Feuchtigkeit durch den vorhandenen Boden und durch die Mauern von unten kann nicht ausgeschlossen werden.
- Wir wollten demnächst einen Profi die Feuchtigkeit messen lassen, jedoch kam uns ein schweres Unwetter zuvor, sodass durch eine defekte Dachrinne eine der Außenwand feuchter als sonst wurde, sowie die Abläufe es temporär nicht mehr schafften und der Bodem somit ca. 2-3cm mit Wasser bedeckt gewesen ist. Durch die defekte Ausgleichsmasse am Boden konnte das Wasser auch dort eindringen.


Unser Vorhaben und unsere Maßnahmen, wir planen:
- Die Dachrinne als erstes zu reparieren
- die Vorder- und Rückseite des Hauses so weit wie möglich an den nicht angebauten Teilen aufzugraben
- eine Drainage legen zu lassen
- die Keller-Außen-Wände zu isolieren
- die neue Kellertreppe tiefer enden zu lassen und somit mit 1-2 Stufen in den Keller zu gelangen.
- Einen Außenabfluss zwischen Treppe und Keller-Außen-Tür, damit man bei drohendem Unwetter erst gar kein Wasser mehr in den Keller gespült bekommt...
- den erhöhten Bestands-Betonboden herausnehmen und mit Beachtung des Fundamentes einen neuen Betonboden gießen lassen, damit ein Höhenangleich an den tiefer gelegenen Boden stattfinden kann.
- den Ziegel-Boden durch einen Betonboden zu ersetzen.

- eine zentrale Lüftungsanlage
- eine Fußbodenheizung
- Fußboden gefliest
- die Sandsteinaußenwände sollen weiterhin offen gelegt sein
- die Installations-Kabel sollen in betonfesten Verlegerohren im neuen Boden verlaufen, damit man das Gewölbe nicht unnötig aufschlizen muss (optischer sowie statischer Aspekt)
- die vorhandenen Fenster und deren gemauerte Stürze sollen durch fast bodentiefe Fenster mit Rollläden ersetzt werden
- Lichtschächte sollen eingebaut werden (evtl. fertige Elemente, oder welche mit Natursteinen versetzt gemauert)


Verschiedene Fachleute sprechen hier von einer Chemikalie, die man in die Außenmauern alle 5-15 Jahre zur Abdichtung spritzen könnte.
Andere sprechen davon Metall zwischen die Mauerfugen zu schießen. Geht bei unseren ungleichmäßig gemauerten Sandsteinquadern jedoch nicht, sagt der Fachmann.



Wir möchten auf der einen Seite einen bewohnbaren Keller haben, auf der anderen Seite möchten wir die Substanz erhalten und nicht gefährden.

Daher unsere Frage zu den Maßnahmen:
Welche Maßnahmen sind hierbei erforderlich? Und in welcher Reihenfolge?
Auf welche Maßnahmen sollten wir unbedingt verzichten? (z.B. welche die der Gebäude-Substanz schaden?)


Hoffentlich sind wir mit dem langen Text nicht über das Ziel hinausgeschossen.

Falls noch wichtige Informationen unsererseits fehlen, reichen wir diese gern nach.

Vorab bedanke ich mich schon einmal für die kommenden Ratschläge und Tipps.

Gruß
Andreas
Zufrieden sein, dass man Gesund ist
Mitglied der Fachwerk.de Community
- | | 07.09.17

Rechnen


Die Kosten sind garantiert hoch, die Resultate ungewiss. Wahrscheinlich rechtlich nicht als Wohnraum akzeptabel (z.B. mangelnde Fensterflächen usw).

- Abdichtung ist teuer und ohne Garantie.
- Thermisch ungedämmte Kellerwände ziehen Kondensation an.
- Anschluss zwischen Wänden und Boden ist sehr schwer dicht zu bekommen.
usw.

Was würde es kosten, extern etwas Büroraum zu mieten ? Garantiert trocken, und wenn nicht, kündigt man.

Zur Not könnte man eine gedämmte Holzbox als Denkstüblein in einen der Kellerräume stellen, aber Tageslicht oder frische Luft wird Mangelware sein.
Ich habe einen einfachen Geschmack - ich bin mit dem möglichen zufrieden. (frei nach Oscar Wilde)
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 08.09.17

Keller sanieren


Rechnen Sie mit erheblichen Kosten für Ihr Vorhaben.
Die Maßnahmen zu planen ist Sache des Fachmanns.
Halten zu Gnaden- das sind weder Sie noch jemand der zum Feuchtemessen kommt sondern ein unabhängiger, für Sie gegen Honorar arbeitender Planer. Den brauchen Sie ohnehin für das Baugenehmigungsverfahren.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 08.09.17

Nachtrag


Guten Abend,

besten Dank für die bisherigen Antworten.
Uns ist bewusst, dass es viel Text zu lesen ist.

Ich hätte noch hinzuschreiben sollen, dass uns bewusst ist, dass wir einen mittleren 5 stelligen Euro-Betrag in die Hand nehmen müssen.

Ein gemietetes Büro kommt nicht in Frage. Da ich hauptsächlich zu Hause arbeite, wenn ich nicht beruflich unterwegs bin, möchte ich nicht auf die Flexibilität verzichten.

Unterm Strich hört sich das erst einmal nach viel Geld an, auf lange Sicht finden wir es trotzdem sinnvoll investiert.

Daher nochmals meine Frage:

Sind die Maßnahmen in der richtigen Reihenfolge aufgezählt?
Fehlt noch etwas in unsrer Betrachtung?

Dass wir tiefere Fenster einbauen möchten, hatte ich oben geschrieben, ist wohl im vielen Text untergegangen.

Können Sie einen unabhängigen Planer im Raum Frankfurt a.M. empfehlen?
Zufrieden sein, dass man Gesund ist
Mitglied der Fachwerk.de Community
- | | 08.09.17

Kellernutzung


Ob Ihre Maßnahmen stimmig sind kann ich Ihnen jedenfalls nicht sagen; ich kenne Ihr Haus, Ihren Keller und das Grundstück nicht.
Ohne diese Kenntnisse kein Sanierungskonzept.
Um es zu präzisieren:
Ob Dränanlage ja oder nein (eher nein), ob Außen- oder Innendämmung, wie Belichtung und Belüftung zu regeln ist, wie der Zugang erfolgt (Publikumsverkehr ja oder nein) das alles kann nur mit Hilfe Ihrer (subjektiv selektierten) Informationen nicht entschieden werden.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 09.09.17

Keller-Bilder aus der Bilddatenbank: