Vorkaufsrecht Gemeinde

Am 10.Dez.2007 haben wir per Notarvertrag das Nachbarhaus erworben. Heute kam uns über dritte zu Ohren, das die Stadt wohl das Vorkaufsrecht geltend machen wird. Schriftlich haben wir von der Stadt bisher nichts bekommen, lediglich ein Anruf von der Stadt an den Notar fand statt.
Bei dem Haus handelt es sich um ein Denkmalgeschütztes Haus, das wohl einer evtl.Straßenerweiterung weichen soll, da in ferner Zukunft eine Umgehungsstraße geplant ist.
Unsere Frage: Geht denn das so einfach, haben wir da überhaupt noch irgendwelche Rechte als Normal Bürger????
Altes erhalten und Pflegen
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| 19.01.08

Vorkaufsrecht Gemeinde


Natürlich darf die Gemeinde das.
Geregelt wird das Vorkaufsrecht im Baugesetzbuch, §24 allgemeines Vorkaufsrecht und §25, besonderes Vorkaufsrecht.
Ein Ausschluß nach §26 oder Abwendung nach §27 des Vorkaufsrechtes trifft hier nicht zu, also wird das nicht zu ändern sein.
Man sollte sich eben vor dem Kauf eines Grundstückes vergewissern, ob städtebauliche Maßnahmen geplant sind, eine Veränderungssperre besteht usw.
Üblich ist daher, sich durch den Verkäufer bzw. Makler eine Verzichtserklärung der Gemeinde über die Ausübung des Vorkaufsrechtes vor dem Abschluß des Kaufvertrages vorlegen zu lassen.
Eine Information bei der Gemeinde über die geltenden Beschlüsse zur Bauleitplanung vor der Kaufentscheidung wäre auch hilfreich gewesen.
Und noch was: Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen bis zur Enteignung von Grundstücken gehen, wenn das Allgemeinwohl es erfordert.

Viele Grüße
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 19.01.08

Eigentlich


sollte ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein. Auf jeden Fall hätten Sie durch den Verkäufer darauf hingewiesen werden müssen. Der hätte die Kommune auch über seine Verkaufsabsichten informieren müssen. Spätestens beim Notar hätte dieser Sie über diesen Tatbestand informieren müssen, denn Ihr Vertrag kann erst nach Verzicht des Vorkaufsrechts wirksam werden. Und ein Anruf beim Notar ist rechtlich wertlos. Das klingt irgendwie nach kommunaler Mauschelei. Suchen Sie sich einen guten Rechtsanwalt und klären Sie mit dem, wen Sie da in Regress nehmen.
MfG
dasMaurer
alt und neu ist kein widerspruch
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Maurermeister | | 19.01.08

Ist zwar ärgerlich,


aber eine übliche Sache. Der Verkäufer weiß es häufig selber nicht ob die Gemeinde sein Grundstück will.
Der Notar muss den Verkauf u.a. der Gemeinde mitteilen. Diese kann dann im öffentlichen Interesse von ihrem Vorkaufsrecht gebrauch machen. Dies muss sie per Verwaltungsakt(Bescheid) innerhalb von 2 Monaten nach der Meldung durch den Notar tun. Sie tritt i.allg. an eurer Stelle in den Vertag ein. Dem Verkäufer dürfte es deshalb egal sein.
Unser Notar hat uns über eine derartige Möglichkeit vor Vertrageunterzeichnung informiert. Übrigens hat das Land sogar noch ein der Gemeinde vorgelagertes Vorkaufsrecht.

Wenn ihr gegen den Bescheid(Anruf beim Notar ist kein Bescheid) vorgehen wollt, würde ich auf alle Fälle auch zu einem Anwalt raten.

Gruß Marko
...und immer an der Zukunft bauen!
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| 19.01.08

Bringt euch jetzt zwar nix mehr...


...aber das habe ich vorm Kauf mit dem Schultes geklärt und mir schriftlich ein Vorkaufsrechtverzicht schriftlich geben lassen (10 Euronen). Macht das beim nächsten Immokauf am Besten vorm Notartermin, dann seit ihr sicher.

Gruß Patrick.
Neu bauen kann jeder...
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| 20.01.08

Falls der von Marko geschilderte Fall eintritt,


und Ihr Euch mit dem Verkäufer einig seid:

Einen solchen Vertrag könnte man doch auch stornieren, und statt dessen einer Vertrag über ein Erbpachtrecht schließen. Damit käme es ja nicht zu einem Verkauf, in den die Gemeinde eingreifen kann.

Ich glaube nicht, daß der Verkäufer so ohne weiteres an die in einen Kaufvertrag eintretende Gemeinde Verkaufen MUSS.

Ist aber echt kompliziert, ich würde dazu umgehend einen spezialisierten Anwalt konsultieren.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
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Restauratio GmbH | | 20.01.08

Ist glaube nicht so einfach Thomas!


Der Vertrag ist unterschrieben und gültig. Die Gemeinde tritt sozusagen per Gesetz als Ersatz für den Käufer ein. Dies ändert an der Gültigkeit des Vertrages nichts. Nach dem Motto "an euch will ich nicht" geht da nicht. Die Gemeinde kann aber sagen, dass sie maximal den Verkehrswert zahlen will. Wenn dieser unter dem unterschrieben Verkaufspreis liegt, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Der Käufer kann nur gute Miene zum bösen Spiel machen und ggf. versuchen!!! ihm eventuell entstanden Schaden ersetzt zu bekommen.
So einfach kann aber auch die Gemeinde nicht von ihrem Vorkaufsrecht gebrauch machen. Dazu muss es im Prinzip schon vorher bestimmte Beschlüsse! geben, was dort passieren soll. Es kann nicht so einfach ein Beamter sagen "wir wollen dort". Es kann aber auch sein, dass lt. Satzung die Gemeinde ein gewisses Beschlussrecht an einen Ausschuss abgegeben hat. Dazu ist aber ein Anwalt immer der richtige Ansprechpartner.

Die Negativbescheinigung der Gemeinde im vorraus ist, wie Patrick schon gesagt hat, die beste Lösung.
...und immer an der Zukunft bauen!
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| 20.01.08

Dünnes Eis!


Gegebenfalls kann der Vertrag ja einfacher rückabgewickelt werden, wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht noch nicht wirksam erklärt hat.

Wie gesagt, hier würde ich einen auf solche grundstücksrechtlichen Dinge spezialisierten Anwalt hinzuziehen, und zwar ganz schnell.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
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Restauratio GmbH | | 20.01.08

Total ärgerlich...


... uns war auch nicht bewußt das die Stadt ein Vorkaufsrecht hat. Im Grundbuch war es auch nicht eingetragen, noch nicht mal der Denkmalschutz.

Ich glaube Vorkaufsrecht der Stadt gibt es immer nur leider wissen wir "normalos" das nicht. Desweiteren sagte mir die Notarin das die Vorkaufsrechtsverzichterklärung erst nach Abschluß des Kaufvertrages eingeholt wird! Verstehe ich auch nicht... Und bei einem erneuten Verkauf hat die Stadt natürlich wieder das Vorkaufsrecht. Wobei sie den Preis zahlen muß der bereits geboten wurde.

Bei uns hat die Stadt verzichtet und für das Schreiben 21€ verlangt. *grumel*

Mich würde mal interessieren warum manche sich den A... aufreißen um ein Haus welches Denkmalgeschützt ist zu restaurien und die Stadt darf es platt machen? Ruf doch mal bei der Denkmalschutzbehörde an udn frag da nach wie das sp ist.

VG
take it easy
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| 21.01.08


Hallo Christina,

das sehe ich da wie Ulrike. Aber nicht auf Orts- oder Kreisebene fuddeln sondern gleich beim Landesdenkmalamt in Wiesbaden-Biebrich nachhaken wie das sein kann dass die Kommune abreißen darf. Klar: Gemeinnutz vs. Eigennutz aber zumindest sind die dann mal "angeschärft" und betrachten die spätere Stellungnahme der unteren Denkmalschutzbehörde genauer – es hängt natürlich auch davon ab um was für eine Art Haus es geht und welche "Art" des Denkmalschutzes hier besteht.

In welcher Gemeinde ist es denn genau?

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph
Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
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Architekturbüro Kornmayer | | 21.01.08

Ergänzung


Ich bin zwar kein Anwalt doch in der Stadt Delmenhorst gab es vor einiger Zeit den Fall einer Umgehung des Vorkaufsrechtes.
Hier wollte die Stadt ebenfalls (allerdings aus guten Gründen) das Vorkaufsrecht für einen Hotelkauf wahrnehmen. Dies wollten Verkäufer und Käufer nicht, weshalb der Kauf rückabgewickelt und das Gebäude dem Käufer als Schenkung übertragen wurde.
Details jetzt mal weggelassen. Ein sog. Umgehungsgeschäft ist ziemlich schwer nachzuweisen.

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph
Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
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Architekturbüro Kornmayer | | 21.01.08

Allgemeinwohl


was ist ein allgemeinwohl ?? reicht es wenn die gemeinde sagt " oh ein schnäppchen .. das wollen wir" oder muss da etwas konkreteres vorliegen ??? wenn z.b. irgendwann .. wer weis überhaupt eine straße da durchgeführt werden könnte ?? wie stark ist das recht der Denkmalschutzbehörde ?? die gemeinde reist dann einfach ab .. zahlt strafe und fertig. oder kann sie sich sogar daran bereichern. wenn das anwesen dann doch nicht gebraucht wird es gewinnbringend veräussern ??
Altes erhalten und Pflegen
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| 21.01.08


Hallo Frau Kreuzer,

ganz so schwach ist die obere Denkmalschutzbehörde nicht. Und wenn da schon mal Schriftverkehr von Ihnen initiiert wurde, kann die Gemeinde nicht so einfach ein Gebäude abbrechen ohne Stellungnahme/Zustimmung usw.

Rein rechtlich ist es mit dem gewinnbringenden Veräußern gar nicht so einfach, da das erworbene Grundstück zweckgebunden verwendet werden muss.
Übrigens: Sollte die Gemeinde nicht den vollen zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbarten Kaufpreis bezahlen wollen, sondern nur den Verkehrswert, hat der Verkäufer das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Andererseits, wenn z. B. die Umgehungsstraße doch nicht gebaut wird, wird die Stadt im Besitz des Hauses bleiben. Sie könnten sich ja ein Vorkaufsrecht eintragen lassen :-)
Meines Wissens so geschehen in Darmstadt. Um welche Umgehungsstraße geht es denn bei Ihnen, vielleicht weiß ich da mehr?

Wirklich interessant ist folgender Link:

http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/baurecht/vorkaufsrecht_gemeinde.html

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer
Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
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Architekturbüro Kornmayer | | 21.01.08

Vorkaufsrecht Gemeinde


64401 Groß-Bieberau neue B 38 Anbindung an die geplante Umgehungsstraße. Die Trassenführung ist noch überhaupt nicht festgelegt, ob Ortsnah, halb Fern oder ganz Ortsfern.
Altes erhalten und Pflegen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 21.01.08

In dieser Situation...


...sollte die Gemeinde kein Vorkaufsrecht ausüben können, das Interesse der Allgemeinheit kann ja gar nicht nachgewiesen werden.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
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Restauratio GmbH | | 21.01.08

Vorkaufsrecht


Wichtig sind in diesen Fällen die Beschlüsse der Gemeinde zur Bauleitplanung, deren Aufstellung vorher beschlossen werden muß.
Das Ergebnis wird ortsüblich veröffentlicht.
Dort hat jeder Bürger und die TÖB (Träger öffentlicher Belange, dazu gehört auch der Denkmalschutz) das Recht, Einspruch und Bedenken zu äußern.
Schon nach Beschluß über die Aufstellung einer Bauleitplanung kann die Gemeinde im Vorgriff auf das Ergebnis eine Veränderungssperre beschließen.
Wenn dieser Zeitraum verstrichen ist und die Gemeinde den entsprechenden Beschluß gefällt hat, kann man dagegen praktisch nichts mehr unternehmen.
Schon im Zeitraum der Veränderungssperre sind alle Auflassungen auf Eis gelegt.

Viele Grüße
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 21.01.08

Kann denn ein solcher Beschlu


über die Aufstellung einer Bauleitplanung auch mehrere räumlich stark abweichende Varianten beinhalten?

Dann würde man ja noch gar nicht wissen, was gebaut werden soll, und müsste vorab Widerspruch einlegen. Das kann doch wohl nicht sein, oder?

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
Mitglied der Fachwerk.de Community
Restauratio GmbH | | 21.01.08

Planfeststellungsbeschluss


Hallo Frau Kreuzer,

zufällig kenne ich die Lage um die B38 Neu ganz gut. Zur Zeit ist das das Planfeststellungsverfahren bereits im Gange. Der Planfeststellungsbeschluss liegt noch bis Mittwoch dieser Woche (23.01.08) in den betreffenden Rathäusern in Gross-Bieberau und Reinheim aus.
Vergleichen Sie hier doch mal die Trassenlage mit dem Standort des von Ihnen beabsichtigten Kaufes.

Leider bin ich mir ziemlich sicher, dass die Lage der Bundesstraße mit dem Haus kollidiert, sonst hätte die Gemeinde in einem soweit fortgeschrittenen Verfahren nicht das Vorkaufsrecht ausgeübt.

Da das Hessische Verkehrsministerium Sofortvollzug angeordnet hat, wird – nehme ich an – auch der Denkmalschutz wenig bewirken. Es sei denn es wäre ein Kulturdenkmal von besonderer historischer Bedeutung.

Selbst wenn Rückabgewickelt und eine Schenkung ausgeübt würde, wäre ich mir sicher das auch der Weg der Enteignung gegangen würde um den ewigen Zank um die B38 zu beenden.

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer
Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
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Architekturbüro Kornmayer | | 21.01.08

b38


danke christoph,
das was ausliegt ist so weit ich weis die umgehung um rheinheim. die liegen aus das stimmt. aber die trasse um groß-bieberau ist ja noch nicht einmal festgelegt.es gibt da drei varianten. eine ortnahe eine mittige und eine ortferne. bis dato war die ortsnahe trasse faforisiert obwohl das keiner so wollte. auf diese ortsnahe trasse sollte die verlängerung der fischbachtaler strasse (marktstrasse) einbinden. es wird eben aber ein neues Gutachten erstellt. danach wird eine neue trassenroute festgelegt werden. dies könnte dann die ferne sein. nun will die stadt auf diese ferne trasse eine anbindung machen. diese wird aber einen Bogen machen müssen um nicht über zwei bachläufe gehen zu müssen ( fischbach & gersprenz )nun dann nur über die gersprenz. informiert über diese sache wurden jedoch nur wir bis dato. nicht mal die nachbarn dessen anwesen komplett geräumt werden muss wissen ofiziell davon. unser Gebäude ist ein kulturdenkmal .. das tangierte gebäude ist ein denkmal. das denkmalschutzamt wurde bis dato auch noch nicht von der stadt informiert sagt aber ein Abriss kommt nicht in frage .. gut das scheint amt gegen amt zu werden. uns liegt das gebäude sehr am herz. aber mal sehn wie alles ausgeht. auf jedenfall klasse wie ihr mitmacht und uns unterstüzt !!!
gruß georg & christina
Altes erhalten und Pflegen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 21.01.08

hört sich doch gut an...


Hallo,

wenns ein Kulturdenkmal ist und aufgrund einer Straße abgerissen werden würde, könnte man auch gleich den Denkmalschutz mal knicken. Also ich finde das klingt doch sehr gut. ;-)

Hast du das Denkmalamt schon drauf angesetzt? Wenn ihr am 10.12. unteschrieben habt, sind ja auch bald die 8 Wochen Frist vorbei... Bei uns hat das 6 Wochen gedauert bis die Verzihctserklärung vorlag.

Halte uns auf dem Laufenden!

VG
take it easy
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 21.01.08


@ Ulrike: mit dem Denkmalschutz ist leider auch nicht immer alles im Reinen. Als Sündenfall gilt hier zweifelsohne das Schloss Gondorf an der Mosel mit seiner "außergewöhnlichen" Führung von Bundesstraßen- und Bahntrasse.

@ Frau Kreuzer: auf das Gutachten und den Fortgang bin ich sehr gespannt!

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer
Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
Mitglied der Fachwerk.de Community
Architekturbüro Kornmayer | | 22.01.08

Bauleitplanung


ob dies für diese trasse überhaupt vorhanden ist werde ich morgen erfahren. so wie ich das momentan sehe ist das nur eine idee und man möchte das anwesen einfach mal nur vorab sichern.
gru
Altes erhalten und Pflegen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 22.01.08

Vorkaufsrecht Gemeinde Verzicht


wie läuft dies denn genau ab ??? Müssen die Käufer bei der Stadt direkt etwas unterschreiben oder muss das dann über den Notar laufen ??
Altes erhalten und Pflegen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 22.01.08

Der Verkäufer kann m.E.


bei der Gemeinde die Negativbescheinigung bekommen. Was geht sonst jemanden das Haus anderer Leute an. Sie wollen kaufen! - kann jeder sagen.
Bei uns hat es der Notar gemacht. Übrigens, Steuerschulden sollte man auch nicht haben, das Finanzamt muss auch sein O.K. geben.

Gruß Marko
...und immer an der Zukunft bauen!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 22.01.08


Nach langen Kämpfen hat die Stadt nun doch endlich auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. 2 Monate hat die ganze Sache gedauert.
Es lohnt sich also doch darum zu kämpfen und sich entsprechend zu wehren.
Viele Grüße aus Groß- Bieberau
von Christina und Georg
Altes erhalten und Pflegen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 17.02.08

Herzlichen Glückwunsch!


Ich wünsche Euch gutes Gelingen bei der Restaurierung

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
Mitglied der Fachwerk.de Community
Restauratio GmbH | | 17.02.08

Glückwunsch!


Macht anderen bestimmt Mut!

Vielleicht könntet ihr ein paar Tipps geben welche Argumente bei der Stadt "gezogen" haben. Kann anderen ggf. helfen.

Gruß Marko
...und immer an der Zukunft bauen!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 17.02.08

Glückwunsch !!!


.. es lohnt sich halt doch nicht aufzugeben. Wie ging´s denn nun genau?

Gruß aus Wiesbaden,

Christoph Kornmayer
Architektur beginnt, wenn zwei Backsteine sorgfältig zusammengesetzt werden. (Mies van der Rohe)
Mitglied der Fachwerk.de Community
Architekturbüro Kornmayer | | 18.02.08


Das Bauamt der Stadt stand eines Tages hier vor dem Hoftor, nachdem mein Mann der Stadt eine Auflistung bzw. Kostenauflistung gab, welche Kosten auf die Stadt zu kämen, wenn sie das Grundstück und das Denkmalgeschützte Haus erwerben.
Man Mann führte dem Herrn vom Bauamt, der mit Fotoapparat hier war, genau die Stellen am Haus vor, die absolut marode sind und dringend auch Sicherheitsarbeiten in der nächsten Zeit gemacht werden sollten.
Diese Bilder wurden auch dem Stadtausschuss und dem Stadtrat vorgelegt, danach kam dann sofort die Wende.
Einstimmung wurde im Finanzausschuss und in der Stadtratsversammlung beschlossen, das das Grundstück samt Haus nicht über das Vorkaufsrecht erworben werden soll.
Eine Entscheidung drängte ja auch, da die Frist von 2 Monaten bald abgelaufen war und die Stadt ja unserem Notar die Freigabe schreiben musste.
Als Beigeschmack bleibt natürlich immer noch die Zwangsenteignung, aber so wie der Stand der Dinge nun ist, wird hier wohl keine Straße vorbei gehen auf die Orts ferne Umgehungsstraße . Diese Rest Risiko gehen wir aber gerne ein und werden demnächst ans Werk gehen und das Haus Kernsanieren.
Altes erhalten und Pflegen
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 18.02.08

Gemeinde-Bilder aus der Bilddatenbank: