Folgekosten Denkmalgeschützes Haus (Heizung, Dämmung, Fenster)

Seid gegrüßt,
wir spielen mit dem Gedanken dieses Haus (Bild) in Mittelfranken zu kaufen. Es wird recht günstig angeboten und bietet drei Wohnungen in drei Stockwerken mit je 50-60qm.

Gewölbekeller und EG sind aus Sandstein. OG und DG sind Fachwerk (wie man sieht ).
Die Fenster sind ganz einfach einfachverglast.
Es steht unter Denkmalsschutz und wurde irgendwann 17./18. JH gebaut. (Genauer steht es nicht in der Akte.)
Es gibt zwei Schornsteine. Geheizt wird mit relativ modernen Nachtspeicheröfen. Das Brauchwasser wird mit Boilern und Durchlauferhitzern (verschiedene Alter) erhitzt.

Dabei ergeben sich mehrere Fragen:
1. Wie beheizen wir das Haus am besten?
Ich habe hier schon einiges gelesen und neige fast zu Gas-Etagenheizungen. (Ein Gasanschluss ist noch NICHT vorhanden.) Das Haus hat außerdem ein Süddach, welches kaum von der Straße einsehbar ist. Wie stehen die Chancen zu einer Genehmigung von Solarthermie? (Oder lieber Photovoltaik?)
2. Dämmen wäre wohl nur von innen möglich und wegen dem Sandstein wohl nicht ganz einfach bzw kostspielig? Wann amortisiert sich das Dämmen?
3. Ich habe hier viel über Wandheizungen und Heizleisten gelesen. Wandheizung finde ich ja auch noch ganz interessant, aber sicher nicht ausreichend ohne Dämmung oder?
4. Gibt es die möglichkeit von Förderungen? Das Thema scheint mir sehr undurchsichtig...
5. Wie könnten die Fenster modernisiert werden? Die alten Holzfenster mit neuen Scheiben ausstatten klingt teuer. Können zusätzliche Fenster innen in die Fensternische gesetzt werden, wie ein Winterfenster?

Moin Lami,

bevor wir dich hier mit unseren Glückwünschen und Ideen überschütten:

Klingel doch mal bei den Nachbarn und frag' die.

Die sind nämlich in deinem Fall die Experten.

Und kennenlernen solltest du sie vor'm Kauf auf jeden Fall....

Gruss, Boris

Hast recht Boris, --

-- wer ein Haus kauft , kauft die Nachbarn gleich mit. --

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Auch daran sollte man bei einem Hauskauf denken.
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Darum einfach einmal den zukünftigen Nachbarn diplomatisch auf den "Zahn" fühlen- Da merkt man man schon ( und die ev. Nachbarn auch ) ob sich eine zukünftige Nachbarschaft positiv
entwickeln könnte.
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Außerdem erfährt man bei einem Kaffee oder einem Bier Einiges über die Geschichte des Hauses und über die Menschen, welche bisher darin wohnten.
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Und wenn sich das alte Haus Innenvorsatzfenster wünschen sollte, kann es sich gerne an uns wenden.
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Beste Grüße aus Nordsachsen, Andreas Milling

Schönes Haus

Hallo,

da habt ihr euch aber ein Schmuckstück ausgesucht. Sieht auch auf den ersten Blick sehr ordentlich aus.

Als ich mein Haus (noch weit entfernt von Schmuckstück ) gekauft habe habe ich vor dem Kauf schon mit dem Denkmalschutz gesprochen. Ich hatte mir überlegt, was ich machen möchte, und hab dann einen unverbindlichen Ortstermin mit dem Mann von der unteren Denkmalbehörde gemacht. Das kann ich auch nur empfehlen. Natürlich bekommt man so keine bindende Aussage, aber man kann das Terrain schon einmal abklopfen und sieht vor allem, wie denn der für euch in Zukunft zuständige Denkmaler so drauf ist.

Was das Dämmen angeht würde ich euch empfehlen, hier einmal ein "wenig" querzulesen. Aber von der Idee, mit Innendämmung insgesamt Geld zu Sparen, könnt ihr euch eher verabschieden. Ich habe mich aufgrund des "Kuschelfaktors" dafür entschieden, warme Wand ist deutlich angenehmer.

Solar und Photovoltaik wird eher wegfallen, das nickt der DS in der Regel nicht ab. Aber Fragen kostet ja nichts. Es gibt keine "beste" Heizung, das hängt immer vom Einzelfall ab. Hättet ihr denn Gas in der Straße liegen? Und ja, Wandheizung auf ungedämmten Fachwerkwänden macht nicht wirklich Sinn.

Förderung gibt es einiges. Bei einem Denkmal ist erst einmal die Möglichkeit, die Kosten für die Sanierung (bzw. alles, sofern ihr das ganze Haus vermieten wollt) von der Steuer abzusetzen. Ebenso könntet ihr einmal bei der Gemeinde bzw. Stadt nach Dorf/Stadterneuerungsprogrammen oä suchen. Da gibt es teilweise richtig fette Zuschüsse. Das Denkmalamt hat in der Regel nur ein paar Euro fuffzich an Zuschüssen zu verteilen, da würde ich also nicht drauf bauen. Die KfW und BAFA vergeben Kredite bzw. Zuschüsse für bestimmte Sanierungen oder Heizungen. Eventuell gibt es auch was von Herstellern/Branchenverbänden.

Die Fenster sehen für micht jetzt alt, aber nicht alt genug aus. Wenn das also eh nicht "richtigen" Fenster sind dann würde es definitiv Sinn machen, neue passende Fenster einzusetzen (eine mögliche Bezugsquelle dafür hat ja schon geantwortet).

Auf jeden Fall viel Erfolg beim Hauskauf.

Gruß,
Tina

Gas-Etagenheizung ...

... hört sich nach drei eigenen Woheneinheiten an. Wenn es somit zu einer Nutzungsänderung kommen würde, dann wäre das auch mit entsprechenden Auflagen verbunden.

Den Rat von Boris kann ich nur unterstreichen. Das Haus wird von viel Erfahrung umgeben - die Leute dort haben auch schon mal saniert, kennen die örtlichen Handwerker, die Leute vom Amt. Das kann nur weiter helfen.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de

Hallo,

1. Wie beheizen wir das Haus am besten?
Ich bevorzuge eine Kombination aus wasserführenden Kaminofen und Gas-Brennwerttherme.
Gas ist sauber, wenig Wartung, wenig Platzbedarf, einfache Schornsteinführung, dafür teurer als Öl oder Pellets und Gasanschluß mit ca.1500-4000€ nötig.
Der Brennstoff für den Kaminofen hat Platzbedarf, jedoch draußen. Solarthermie o. Photovoltaik ist vom DS abhängig, m.E. stehen die Chancen in Zukunft besser sofern, nicht oder wenig einsehbar, wenn mann so die Gerichtsurteile liest.

2. Dämmen amortisiert sich nie, eine dichte Gebäudehülle (gut ausgestopfte und ausgeputzte Fugen und beputzbare Holzfaserplatten bis 40mm bringen schon ein bissel Komfort und vor allem ebenere Wände zum anschließendenen Endputz. Außerdem kann man prima die Elektrik hinter dem Klebebett verschwinden lassen.
3. Wandheizungen - kommt auf die Dimensionierung an. Wärmebedarfsberechnung durchführen (lassen)
4. Förderungen? Waren mir zu undurchsichtig und aufwändig die Anträge zu stellen, da wir aber ohnehin fast alles in Eigenleistung gemacht haben. Dafür braucht es mind. 2 Jahre starke Nerven, andere in meiner Straße bauen seit 15Jahren, Ist eben sehr objektspezifisch.
5. Fenster? Wie dick sind denn die Flügel, ist Platz für ein WS-Glas?
Zusätzliche Fenster innen machen ein "Kastenfenster" draus,ist aber so nicht förderungsfähig vom DS. Neue denkmalgerechte Fenster wären da schon die bessere Wahl und wahrscheinlich direkt förderungsfähig, hier in meinem Heimatort durch 20-30% Zuschuss. Preisliche Gegenüberstellung kann ich gegen Zusendung der Blendrahmenaußenmaße (Laibungsmaße) schicken(PN bitte). Auf die genaue spätere Ausführung kommt es (noch) nicht an.

MfG
Selle

Fenster

Nur mal eine paar kleine Laienfragen, weil es mich stutzig macht:
Hat man in diesem Fall bereits außen vor die alten Fenster neue gesetzt?
Wie sind denn die jetzigen Fenster eingesetzt?
Es sieht für mich so aus, als hätte man die Balken einfach durchgesägt, um Platz für größere Fenster zu bekommen, gibt es da keine statischen Probleme?

Sicherlich gibt es dafür bestimmt eine einleuchtende Erklärung, allein, mir erschließt sie sich gerade nicht.

Noch ein paar Ergänzungen zu den Fragen und Antworten...

Zunächst sollte die angedachte Nutzung geklärt werden. Investitionsobjekt, tw. Eigennutzung, volle Eigennutzung, volle Eigennutzung mit der Option der späteren (Teil-)Vermietung, etc.
Ich gehe nach der Schilderung von drei Parteien aus...

zu 1. Wenn Erdgas in der Straße anliegt, wäre eine Gasbrennwertheizung durchaus vom Preis/Leistungsverhältnis in die engere Wahl zu ziehen, allerdings ist damit eine Kaminsanierung verbunden. Eine zentrale Heizwärmeerzeugung ist insgesamt effektiver als drei Einzelgeräte.
Ist genug Platz im Keller für ein Pelletslager im Keller oder auch unterirdisch auf dem Grundstück, käme auch eine Pelletsheizung in Betracht, allerdings ist die Investition gegenüber Gas wahrscheinlich deutlich höher.
Die Abrechnung für die drei WE sollte dann über WMZ erzeugen. Auch die Wasserversorgung (kalt und warm) lässt sich über entsprechende Messeinrichtungen gerecht umlegen.
Im übrigen ist Gas keineswegs teurer als Öl, das Gegenteil ist der Fall.
Solarthermie ist im MFH immer schwierig abzurechnen, PV für die eigene Kasse macht da eher Sinn. Aber der DS wird sich wohl sperren.

zu 2. Die Aussage (sinngemäß) "Dämmung rentiert sich nie" ist so nicht haltbar. Genaueres kann nur nach Kenntnis des baulichen Ist-Standes und Abwägen gegenüber dem Soll-Stand unter Berücksichtigung des Nutzerverhaltens ermittelt werden. Hierzu gibt es (geförderte) unabhängige BeraterInnen. Ich persönlich halte sinnvolle Dämmmaßnahmen auch unabhänghig von "rentablen" Amortisationszeiten im Altbau für i.d.R. unverzichtbar.

zu 3. Die Projektierung einer (Wand-)Heizung gehört in Fachmenschenhand, Verbindung zu 2. ist gegeben.

zu 4. Ja, das ist ein Dschungel. Unterschieden werden muss zwischen Förderungen, die den DS betreffen, Förderungen zur energetischen Gebäudesanierung und "Sonderregeln", z.B. durch den örtlichen Gasversorger ("Kesselprämie"). --> Beratung suchen, selber recherchieren.

zu 5. "Ertüchtigung" der Fenster ist nicht mit Glastausch allein getan, selbst wenn das möglich wäre. Es betrifft auch Dichtungen und Wandanschluss. Austausch durch moderne Fenstertechnik in historisch adäquater Optik ist eine Option, die auch der DS abnicken wird.

Zur Ausgangsfrage (Folgekosten): In Euro und Cent wird Dir das hier niemand sagen können, such' Dir einen sachverständigen unabhängigen Fachmenschen, der das Haus vor dem Kauf auf Herz und Nieren durchcheckt und dann einen groben Fahrplan aufstellen kann.

MfG,
sh

Danke

schon mal für die Infos.

Das mit dem Balken scheint wirklich komisch, wie alt die Fenster sind wird sich morgen zeigen, da ist unser Besichtigungstermin.

Es gibt tatsächlich ein Programm zur Stärkung des Ortskerns, da befragen wir uns mal.

Es sollen entweder zwei oder alle drei Wohnungen vermietet werden und so primär als Anlage dienen.

Fachwerk

Hallo Lami,
Das Fachwerkgefüge verstehe ich nicht.
Ist das über den Fenstern der 1. Deckenbalken in der Wand?
Wieso stehen die Rähme rechts und links über?
Wieso gibt zwischen den linken beiden Fenstern keinen Stiel?
Hier kommt doch Dachlast an.
Im Bereich des Giebels ist ja alles schön symetrisch.
Wurde im 1. OG eingegriffen?
Wieso gibt es keine "Gefache" für die Fenster?

Naja , vielleicht kann ein Fachwerkspezialist vor Ort das erklären.(Bezirkskonservator)

Sieht jedenfalls sehr regional aus.

viele Grüße

stimmt...

sieht komisch aus. Irgendwas ist da nicht mehr wie es war. Sieht aus wie komplett massiv ersetzt und ein paar Bretter als Attrappe angebracht.

Gruß Patrick.

Es wurde

Wohl sehr viel nachträglich dran gebastelt. Angebautes Bad, zentrale Ölversorgung, größere Fenster (Zargenfenster), Bad im OG, neue Elektrik, später noch Elektrik für Nachspeicheröfen und sogar ein nicht genutzter Gasanschluss liegt im Gewölbekeller.
Dach ist sogar teil isoliert, in der Spitze mit Folien und Schimmel auf den Balken, da keine Belüftung vorhanden...
Es macht an sich einen guten Eindruck. Das Fachwerk, mein mein Schwiegervater, müsste auf kurz oder lang aber saniert werden wegen der Witterung (Bild).
Was meint ihr. Wagen?
Ferndiagnosen sind schwer, ich weiß, aber wir sind doch unsicher... Überraschungen sind für unseren Geldbeutel problematisch...

Mit

Überraschungen jedweder Art, ob positiv oder auch negativ wird man bei einem Haus diesen Alters wohl immer rechnen müssen, versteckte Mängel aufgrund fröhlichen sinnfreien drauflosgebasteleien der Vorbesitzer, herausgesägte Balken damit man in so ne alte Hütte mehr Licht bekommt, fehlerhafte Abdichtungen, ungeeignete Materialien ( na das habsch noch dagehabt... )
Schaut euch das Häusl mit nem Fachmann gut an, laßt durchrechnen was auf euch zukommt an Sanierungskosten, und plant mit ausreichend Budget auch als Reserve...

Viel Glück ;-)

Kann jemand

Von euch eine Aussage zum Zustand des Fachwerks anhand des Bildes treffen? Bzw ist es da mit Farbe getan oder kommt da eine Sanierung auf uns zu? Nur von der Oberfläche her....
Danke!

Für einen Gutachter ist das eine noch zu frühe Phase...

Das

was ich auf dem Bild erkenne ist daß die Farbe abblättert...
Den Zustand des Fachwerkes kann man ja wohl nur direkt vor Ort beurteilen..
Sonst könnt ich ja demnächst nur ein Foto von meinem Auto zum TÜV schicken... ;-)
Solch Ferndiagnose per Forum wirst Du wohl von niemandem seriös erwarten können

Auf dem Bild sieht man nichts, was zwangsläufig auf kaputte Balken schließen liesse, nur abblätternde Farbe. Das heißt aber nicht, dass die Balken nicht doch kaputt sein können. Das kann man nur feststellen, wenn man sich das vor Ort ansieht.

Gutachter

"Für einen Gutachter ist das eine noch zu frühe Phase..."

Das würde ich nicht so sehen. Für ein komplettes ausführliches Gutachten mag es noch zu früh sein, aber eine eingehende Hausbegehung mit einem fachkundigen Gutachter bzw. Experten ist doch die mindeste Basis, um zu wissen, ob ein Haus überhaupt in die nähere Wahl kommt, zumindest dann, wenn man fachlich noch nicht selber ausreichend Erfahrung hat, um wenigstens im groben Erstüberblick so ein Haus nach bestimmten Kriterien abzuchecken.

Für Begehungen mit einem Sachverständigen von einem Ingenieur- und Planungsbüro haben wir jeweils ca. 120-200€ bezahlt, darin enthalten war eine überschlägige Auflistung notwendiger Gewerke und der Kosten.

Wenn man schon seit Jahren auf der Suche ist, somit entsprechend viele Besichtigungen und Begehungen hatte, dazu die jeweiligen Angebotspreise bzw. unabhängigen Wertgutachten der Häuser studieren konnte und sich parallel dazu fachlich mit der Sanierung alter Häuser befasst, kann man aufgrund dieser Erfahrungen bei der Beurteilung solcher Objekte und vor allem der Möglichkeiten der Sanierung wenigstens nicht völlig daneben liegen. Dazu sind allerdings in der Tat mehr Fakten und Eckdaten nötig, als hier im Forum zum obigen Objekt abgegeben.

Finger weg von Sandomus!

hallo leute!

möchte an dieser Stelle meine Erfahrungen mit San-Domus einbringen. Als selbständiger Baubetreuer (v.a. Altbau) bin ich in der Oberpfalz/Franken viel unterwegs. Da ich durch Zufall auf dieses Forum gestoßen bin und beim Wort "Heizleisten" bei mir alle Alarmglocken leuchten möchte ich 2 Fälle aus dem vergangenen Jahr (2 San-domus Kunden) kurz beschreiben:

Fall 1: Frühjahr 2012. Lieferung von mangelhafter Ware (verbogene Rohrenden). Herr Böhme reagiert nicht auf Hinweise des Kunden. Der Bauherr musste in mühsamster Kleinarbeit die Kupferrohrenden der Heizleisten kalibrieren.

Fall 2: Herbst 2012. Junge Familie mit Kind wartet schon fast ein halbes Jahr auf die Sandomus-Lieferung. Alle alten Heizkörper sind demontiert. Die Stimmung auf der Baustelle war dementsprechend...Ehekrise und krankes Kind....und was macht Herr Böhme...kein Hinweis von Insolvenzverfahren oder alternative Anbieter...sonder schön auf nächste Woche verweisen. Die Familie hat sich notdürftig mit Elektroradiatoren beholfen.

Also mein Fazit: FINGER WEG von dieser FIRMA und soweit es geht auch von HERRN BÖHME!

ich hoffe eine paar weitere Ehen gerettet zu haben ;-)

Machts gut!

Finger weg von ...

... also es gibt schon ein paar "Herr Böhme" auf dieser Welt und solche Pauschalwarnungen gegenüber Personennamen finde ich unangebracht.

Es sei denn, wir wollen hier jetzt schwarze Listen schreiben ...

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de

eine einseitige Sichtweise

Hallo Herr Wecker sie stellen hier lediglich ihre subjektive Meinung dar. Man kann es auch anders sehen:
das neuste heizleisten-modell von sandomus funktioniert ganz einfach.

1. bei sandomus sich "nett" beraten lassen
2. artig auf vorkasse bezahlen
3. durch einen ständig steigenden Puls und Adrenalin-Ausschüttung steigt die Raumtemperatur

die Alternativ-Lösung geht so:

anstatt auf Vorkasse zu zahlen, nehmen Sie den Rechnungsbetrag in kleinen 5 €-Scheinen und zünden Sie an einer Aussenwand an. Die Wand wird durch den "Koala-Effekt" erwärmt und gibt den ganzen Winter angenehme Strahlungswärme
ab

die genau Bauanleitung finden Sie in der Suchefunktion Sichwort "sandomus" im forum

Grüssle