Feuchtigkeitsprobleme im neuen Haus

Hallo alle zusammen,
ersteinmal möchte ich schreiben ob was für ein Objekt es sich handelt:
Ich habe vor 4Monaten ein Bruchsteinhaus Baujahr 1902 gekauft und nach dem einzug von den Nachbarn erfahren, das die Vorbesitzerin das Haus hat renovieren lassen vor dem Verkauf. Ich hatte beim Kauf ein Feuchtigkeitsmessgerät dabei und konnte keine Feuchtigkeit festellen, jedoch wusste ich nicht, das die Wände im Wohnzimmer aus Regips waren und die Wand dahinter bis ca. 1,5m eine Feuchtigkeit laut Messgerät von über 200 aufweisen. Inzwischen weis ich auch das die Feuchtigkeit vom Keller herauf steigt.
Nun habe ich mir einen Baugutachter ins Haus geholt und der hat mir folgendes gesagt:
Ich muss im Keller für eine Querlüftung sorgen indem ich ein weiteres Kellerfenster setze(gegenüber eines anderen),wenn keine eigen Lüftung entsteht einen Lüfter für eine Zwangsbelüftung einbauen. Im Außenbereich muss die noppenfolie aus dem erdreich entfernt werden, sowie sogennante Riemchen, damit die wand atmen kann. Alle innenwände müssen bis auf den Bruchstein entkernt werden und dann mit einem Kalkzementputz nach der Sommertrocknung neu verputzt werden. Außderm hat er mir geraten die Zimmertür zu versetzen damit das Wohnzimmer im Winter über den Kamin mitgeheizt werden kann.

Inzwischen habe ich die Inenwände freigelegt und aus einem Modrigen Geruch wurde ein erdriger Geruch. Jezt habe ich viel gelesen und rumgefragt und jezt bin unsicherer wie vorher.

Einige schreiben eine Kernbohrung mit bruchstein sei nicht möglich (Kellerfenster), einige schreiben etwas von einer Anliegenden Innendämmung, einige, ich soll die Wände offen lassen, einige ich soll einen Lehmputz verwenden.

Im grunde suche ich nach der sinvollsten Lösung, irgendwer der mir sagen kann, was das beste wäre?
MFG
Ben alias Gavenar

versteh ich das jetzt richtig?

Du hast vor 4 Monaten ein saniertes Haus gekauft.
Dann hast du, wegen der Nachbarn, einen Experten bestellt.
Der hat irgendwo irgendwelche Feuchte gemessen.
Jetzt hast du, auf dessen Rat hin, die komplette Hütte zerlegt?
Grundsätzlich würde ich dir raten eine Zweitmeinung einzuholen. Von Architekt oder Bauing.
Mit paar Bildern und einer etwas besseren Beschreibung kann dir vielleicht auch hier jemand die Richtung geben.
Weder das Entfernen der Noppenfolie noch die pauschale Querlüftung im Keller hilft wirklich.
Die Bilder kannst du in deinem Profil hinterlegen und hier die Info geben das die online sind. Pro Beitrag lässt sich blos 1 Bild einbinden.

Versuch der 2te

Erstmal sry, meine Ausdrucksweise in schrift ist nicht die beste. Also Versuch nummer 2:
(Du hast vor 4 Monaten ein saniertes Haus gekauft).
Ich habe vor 4 Monaten ein teil renoviertes Haus gekauft, Bad ist noch aus den 70gern, angeblich ist im Mitteleren Hausbereich eine Horizontalsperre eingesetzt worden (2014). Elektrik sowie Wasser und Gasleitung sind vor ca.10jahren neu gemacht worden, Wasser und Gas mit Kupfer und Strom komplett mit neuem Sicherungskasten.

(Dann hast du, wegen der Nachbarn, einen Experten bestellt.)
Die Nachbarn erzählten mir sie hatten einen Rechtsstreit mit der Vorbesitzerin, angeblich seien sie an der Feuchten Wand schuld. Deshalb der Verdacht von Feuchtigkeit in dem einzigstem Raum mit Regips Wänden.
(Der hat irgendwo irgendwelche Feuchte gemessen.)
Im Wohnzimmer (Bild "so fing alles an") und im Keller, sowie testweise in jedem Raum, er hat das ganze Haus begutachtet, im Keller und Wohnzimmer hat er dann Feuchtigkeit festgestellt.
Jetzt hast du, auf dessen Rat hin, die komplette Hütte zerlegt?
Nein ich habe nur das Wohnzimmer entkernt und geplant ist noch das entfernen der Riemchen und Noppenfolie, eventuelle Querlüftung im Keller.
Bilder sind hochgeladen, ich kann gerne noch weitere einstellen und vielen Dank.
MFG Ben

Sanierungsschäden

Das ist ein typisches Beispiel klassischer Sanierungsfehler die immer wieder auftreten wenn mit guten Vorsätzen aber ohne fachliches Grundwissen saniert wird.

Der Sockelvorsprung von einem Zentimeter reicht aus um die Wand bei Regen unter Wasser zu setzen, die Spaltklinker verhindern die Austrocknung.
Der Sockelbereich hört auf der Oberfläche Gelände auf statt noch ca. 30 cm in den Boden zu reichen.
Ob die Schlitzentwässerung funktioniert bezweifle ich.
Es wurde eine Innendämmung ohne Dampfsperre verbaut.
Die Empfehlungen des "Baugutachters" sind fragwürdig.
Die genannte Schadensursache ("Inzwischen weis ich auch das die Feuchtigkeit vom Keller herauf steigt") ist falsch.
Ehe Sie den gleichen Fehler wie Ihre Vorgängerin machen sollten Sie sich von einem Fachmann (Aber bitte nicht den "Baugutachter"!)ein Sanierungskonzept anfertigen lassen.

Bruchsteinhaus mit Feuchteschäden

Hallo Ben
Ich hoffe du hast das Haus dann wenigstens sehr günstig g bekommen?

Wenn der Verkäuferin bekannte Feuchtigkeitsschäden mit Gipskarton kaschiert und dir nicht mitgeteilt wurden könnte Täuschung vermutet werden, die zu Schadensersatz und ggf zur Rückabwicklung des Kaufvertages berechtigen könnten.

Ich würde mir auch die Horizontalisolierung bestätigen lassen
wie auch alle bisher vorgenommenen Arbeiten, da auch dazu Gewährleistungsansprüche bestehen müßten.
Damit kannst du die Anforderung von Unterlagen ihr gegenüber begründen- sie muß auch Rechnungen dazu haben und die entsprechenden Betriebe nennen können, falls nicht alles schwarz gemacht wurde.

Gab es Zeugen, die Aussagen der Verkäuferin bestätigen können?

Ein gerade saniertes Haus zu kaufen und dann alles wieder herauszureißen macht ja gar keinen Sinn- teuer und zeitaufwendig,
wobei die bisherigen Sanierungen sicher im Kaufpreis berücksichtigt wurden.
Frag bei deinem Wasserversorger ob Kupferleitungen in Eurer Gegend problemlos möglich sind.
Im Bonner Umland gab es vor Jahren massenhaft Schäden bei Kupferleitungen wegen Veränderungen des Trinkwassers, sodaß vieles auf Kunsstoff umgerüstet wurde.

Auch nachsehen, ob die Wasserleitungen wenigstens weichgelötet wurden.
Gas natürlich nur hartgelötet.

Was für einen Gutachter hattest du?
Hat er dir die Empfehlungen schriftlich gegeben?

Dämmung in irgendeiner Form ist bei Bruchstein sicher notwendig-
ob außen oder innen hängt dann von verschiedenen Faktoren ab.
Ggf ist eine Wandheizung zur Unterstützung der Wandaustrocknung sinnvoll.

Soll die Beheizung des Gebäudes nur über den Kamin erfolgen oder existiert noch eine andere Heizmöglichkeit?

Du kannst noch Pläne und Fotos von außen machen,
auf denen das gesamte Gebäude sichtbar ist.

Vielleicht gibt's IG Bauernhaus bei dir oder auch über das Denkmalamt nach erfahrenen Gutachtern suchen.
Eine zweite Meinung einzuholen ist sicher lohnenswert.

Andreas Teich

Antworten

Hallo Ben
Ich hoffe du hast das Haus dann wenigstens sehr günstig g bekommen?
Ich denke schon, nachträglich noch einen Preisnachlass von 7.000€ bekommen, laut Bodenrichtwert und Grundstücksfläche hat das Haus dann nur 21000 Euro gekostet.

enn der Verkäuferin bekannte Feuchtigkeitsschäden mit Gipskarton kaschiert und dir nicht mitgeteilt wurden könnte Täuschung vermutet werden, die zu Schadensersatz und ggf zur Rückabwicklung des Kaufvertages berechtigen könnten.
Ich war bei einem Rechtanwalt und habe die Info bekommen das ich eine chance von 50/50 habe, damit vor Gericht erfolg zu haben, da ich keine Rechtschutzversicheung besitze habe ich mich ohne Anwalt geeinigt.

ch würde mir auch die Horizontalisolierung bestätigen lassen
Das habe ich getan, auch wenn die Rechnung unglaubwürdig ist, weil sie von einer Malerfirma kommt die 200km entfernt ist und ich von den Nachbarn weis, das diese Fa. ihr neffe ist.

Gab es Zeugen, die Aussagen der Verkäuferin bestätigen können?
Nein, alle Aussagen der Nachbarn hören sich ganz anders an.

Was für einen Gutachter hattest du?
Hat er dir die Empfehlungen schriftlich gegeben?
Ingenieurbüro für Baustatik und Tragwerksplanung Dipl.-Ing. Carl Eckert aus Koblenz
Die Empfehlung wurde auf Wunsch meinerseits nicht schriftlich gegeben um Kosten zu sparen, kann bei bedarf jedoch nachgefordert werden.

Soll die Beheizung des Gebäudes nur über den Kamin erfolgen oder existiert noch eine andere Heizmöglichkeit?
Es ist außerdem eine Gaskombitherme vorhanden, die Heizung mit Holz erfolgt nur zusätzlich.

Ich habe weiter Fotos hochgeladen und würde gerne wissen, wer für eine 2te Meinung sinvoll ist.

Vielen Dank für die vielen Infos und ein paar schöne Feiertage

Grüße Ben

Horizontalisolierung

Steht auf der Rechnung wie die Horizontalisolierung vorgenommen wurde?
Welches Verfahren?
In welchen Bereichen des Gebäudes? Wieviel lfm?
Wie hoch waren die Kosten?

Schreib doch der Firma mit dem Hinweis, daß du das steuerlich oä verwerten willst- wenn es nur Fake ist (d.h. im Grunde Betrugstatbestand) wird das Geld nicht geflossen sein (aber für das Finanzamt interessant sein)

Zumindest hättest du Anspruch auf die Herstellung einer funktionierenden Horizontalisolierung-

das dürfte rechtlich sicher durchzusetzen sein wenn du im Glauben an eine
durch Rechnung nachgewiesene Horizontalisolierung das Anwesen gekauft hast .
Da solche Kosten erheblich sind würde ich darauf nicht verzichten-

am Besten Angebote für eine solche Horizontalisolierung bei mehreren Firmen anfordern-
dann bekommst du eine Vorstellung der Kosten( die sich die Verkäufein ggf eingespart hat)

Andreas Teich

Sanierungsschäden

Zu meiner Aufzählung kommt noch eine schüsselnde Stahlbetondecke auf dem Anbau und eine überprüfungswürdige Dämmung des dazugehörigen Warmdaches.

Was die Horizontalsperre bei den Schäden richten soll, versteh ich auch nicht.
Ist sie dafür wichtig das des Wasser was hinter den Riemchen eindringt dann auch ganz sicher im Innenraum landet?

Unterwegs

Vielen dank für die vielen Antworten und Tipps, bin unterwegs und melde mich Sonntag wieder.

MFG Ben

Geruchsprobleme

Mir ist gerade etwas eingefallen.
Frage dazu:
Wann wurde Ihre Lüftungsanlage das letzte mal gewartet?

Feuchtigkeitsschäden

ich denke der hat keine Lüftungsanlage.
Im Keller wird wohl allenfalls ein Ventilator vorhanden sein

Andreas Teich

Lüftung

Mein Fehler, ich war in falschen Beitrag. Es betrifft den mit dem muffigen Geruch.

Alles klar

Also, die Horizontalsperre hat laut Rechnung 2500 Euro gekostet und wurde ja garnicht in dem Bereich verbaut der aktuell das Problem ist, wie es gemacht wurde ist nicht angegeben und ich als laie kann nur sagen das es wohl mit Silikatschlämmen gemacht wurde (mehr ist asu der Rechnung nicht entnehmbar).
Der Gutachter sagte mir schon das eine Horizontalsperre bei Bruchstein unsinnig wäre und deshalb werde ich nun ein 2tes Gutachten machen lassen, IG Bauernhaus habe ich rausgesucht und werde dort auch mal anrufen.
Außerdem hätte ich noch eine bitte, kann mir hier jemand einen Gutachter oder Spezialist für Bruchsteinhäuser im Raum Mayen nennen, Weiterempfehlen?
Schönen Sonntag noch
Ben alias Gavenar

Bruchsteinhaus Feuchteschäden

Du müßtest herausfinden oder beweisen können wo eine horizontale Feuchtigkeitssperre hergestellt worden sein sollte, lt Aussage der Verkäuferin.
Es müßten sich ja zumindest die Bohrlöcher nachweisen, sofern nicht alles abgedeckt wurde.

Wenn diese nur in einem nicht belasteteten Teil hergestellt wurde brauchts dich im Prinzip nicht zu interessieren- allenfalls wie lange hier eine Gewährleistung besteht, sodaß auch später auftauschende Schäden abgedeckt sind.

Frage doch beim Hersteller der Sperre nach.

Zum Gutachter ist die Frage, ob er ggf vor Gericht aussagen soll oder dich nur zur Sanierung beraten soll.
Bevor du etwas abreißt sollte zumindest der vorherige Zustand ermittelt werden- ggf ein Beweissicherungsverfahren in die Wege geleitet werden.

Zum Gutachter frag doch beim zuständigen Denkmalschutzamt nach- die werden sicher kompetente Leute nennnen können- ggf auch die IGB.

Andreas Teich

Hauskauf

Hallo Gavenar,

Ich lese hier mit und habe deinen Angaben entnommen das du 21000 EUR für das Objekt bezahlt hast.

Ich hab dann mal bei immowelt nachgesehen was man in deinem Ort so kaufen kann. Es gibt Objekte die billig sind und als renovierungsbedürftig angeboten werden.

Für 21000 EUR habe ich aber kein Objekt gefunden.

Sparen sie sich die Kosten für weitere Gutachten und holen sie sich einen Mann ins Haus der ihnen sagt wie sie das Gebäude so herrichten, dass es bewohnt werden kann.

Wenn sie mit einem Gutachten vors Gericht gehen und der Richter den Kaufpreis liest wir er sagen, sie haben sich eine Wundertüte gekauft und bei dem Preis müssen sie sich einfach über verschiedene Dinge wundern.

Gutes Gelingen
Heinz-Josef

Bruchsteinhaus Kaufpreis?

Waren die 21.000 jetzt der umgerechnete Kaufpreis für das Gebäude zuzüglich dem Grundstückspreis?
Mach doch noch Bilder vom Gesamten, dann bekommt man einen besseren Eindruck.

Öffnungen lassen sich in jedem Mauerwerk herstellen, auch in Bruchstein- jedoch nicht unbedingt als Kernbohrung.

Wenn es rund sein soll und nur zur Aufnahme eines Ventilators dienen soll geht das auch- einfach `Kernbohrung
eingeben und jemand in deiner Gegend suchen oder selber stemmen.

Erdige Gerüche können auch tatsächlich vom Boden kommen, die Wände riechen eher anders.

Ich würde alels gut ablüften lassen, nachdem die Bekleidungen entfernt wurden.
Es wäre möglich, daß die Wände sich bei Zutritt warmer Außenluft wegen Kondeationsfeuchte erst einmal naß anfühlen- das müßte sich aber nach einer Phase der Temperaturangleichung wieder geben.

Auf Dauer dann Wände mit mineralischem Putz verputzen, möglichst Innendämmung vorsehen und eine Wandheizung installieren.
Dann sollte sich die Feuchtigkeit geben und es auch warm werden.
Andere Maßnahmen wurden ja schon besprochen.

Andreas Teich

Richtig stellen

Also nochmal um hier einiges klar zu stellen:

Ich habe Das Haus mit einem 700m²großem Grünstück gekauft, es handelt sich um ein Haus Baujahr 1902 mit Anbau von 1980, laut Tabelle ist das Grundstück 65000 wert, jezt kann sich jeder ausrechenen was ich bezahlt habe.
Ich wohne bereits im Haus und bis auf das problemzimmer bin ich sonst ganz zufrieden.
Ich suche Hilfe zum beheben des Feuchtigkeitsschadens im Wohnzimmer.
Ich möchte nicht klagen oder Gerichtlich gegen die Vorbesitzerin vorgehen, habe mich schon außergerichtlich geeinigt und 7000 Euro zurück bekommen, dieses Geld möchte ich nun nutzen um das Wohnzimmer zu sanieren.

Sparen sie sich die Kosten für weitere Gutachten und holen sie sich einen Mann ins Haus der ihnen sagt wie sie das Gebäude so herrichten, dass es bewohnt werden kann.--->
Genau sojemand suche ich ja.

Schönen abend noch
Ben

Sanierungsfragen

Ich dämpfe Ihren Optimismus nur ungern,
aber die 7.000,- € werden knapp werden wenn ich von den Mängeln ausgehe die auf den Fotos zu sehen sind.
Noch etwas:
Vorsichtig ausgedrückt stellt sich das mit dem Grundstückspreis nicht ganz so einfach dar.
Es gibt keine Tabellen in denen die Grundstückspreise stehen.
Es gibt Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche die von den jeweiligen Gutachterausschüssen mit Hilfe einer Kaufpreisammlung gebildet und in eine Karte eingetragen werden (Bodenrichtwertkarte).
Die einzelnen Bodenrichtwerte werden jeweils für ein bestimmtes Gebiet mit einer bestimmten Überbauung und für eine bestimmte Grundstücksgröße statistisch ermittelt (Bodenrichtwertgrundstück). Diesen Wert muß man erst durch Umrechnung auf das jeweilige einzelne Grundstück anpassen.
Der reale (Verkehrs)Wert kann höher oder niedriger sein, manchmal viel niedriger.

Könnte es auch sein, dass eine Horizontalsperre völlig sinnlos ist?

Es ist in der Regel eher Tauwasser was zur Durchfeuchtung der Bruchstein-Wand führt. Da helfen dann auch keine Abdichtungen im Querschnitt.
Das Bild zeigt ein Haus aus Bruchsteinen mit einer Natursteinverkleidung.