Fachwerkneuling interessiert sich für den Kauf eines Fachwerkhauses

Hallo, liebe Fachwerkfreunde!

Hiermit schicke ich einen Gruß in die Runde, da ich mich gerade frisch angemeldet habe und dies mein erster Beitrag ist . Ich in neu auf dem riesigen Wissensgebiet des Fachwerks und höchst interessiert. Lese mich gerne ein.

Schon immer vom Fachwerk fasziniert, bin ich nun zufällig auf ein wunderschönes Fachwerkhaus gestoßen, welches verkauft werden soll. Da wir seit einiger Zeit lose auf der Suche nach einem Haus sind, kommt es auch für uns in Frage. Der Makler hat uns diese Woche das Haus gezeigt.

Ein paar Fakten:
- tolle Lage (Blick auf Feld und Wald und auf der anderen Seite direkte Ortsanbindung)
- 165qm Wohnfläche
- 2000qm Grundstück
- Baujahr 1841
- Gefache mit Bruchstein gefüllt (das sehe ich zumindest von außen)
- Keller (scheint trocken zu sein und das bei feuchtem Wetter)
- Dach naja. Der Makler sagt, es wäre in Ordnung, bin mir aber eher unsicher.
- Fenster: zu wenige für meinen Geschmack
- Innenwände: würden wir gerne an unsere Bedürfnisse anpassen, d.h. Grundriss recht stark verändern
- Böden: Ich hätte lieber Holzdielen, aktuell liegen Fliesen

Eine Freundin hat mir erzählt, dass ihr Vater in seinem Fachwerkhaus so hohe Heizkosten hat (1000 Euro monatlich). Dies ist aktuell mein größtes Bedenken. Hat jemand dazu Erfahrungswerte? Ich friere eher schnell.

Übrigens bin ich Allergikerin.

Falls jemand eine Einschätzung aller Art abgeben möchte, bin ich dafür sehr dankbar und freue mich! Ein Bild hänge ich euch noch an.

Beste Grüße

Hanna

Hier nochmal ein neues Bild (Südostseite).

Fachwerkhaus Beurteilung

Hallo Hanna,
gib doch deine emailadresse an und evt noch den Ort- vielleicht gibts jemand bei dir in der Nähe.

Eine Gesamtansicht wäre günstig und dann noch Fotos von den Bauteilen, zu denen du Fragen hast.
Je Beitrag kann nur jeweils ein Bild veröffentlicht werden.

Wenn die Gefache tatsächlich nur mit Steinen ausgefüllt und nicht zusätzlich gedämmt wurden
müßtest du in dieser Hinsicht auf jeden Fall tätig werden-
es bleibt dann nur Innendämmung.

Wenn du allergisch bist solltest du einige Zeit in dem Haus in verschiedenen Räumen und auf dem Dachboden verbringen
und auf evt allergische Reaktionen achten.

Ansonsten ist ein weitgehend unsaniertes altes Haus leichter zu begutachten und oft unproblematischer
als eines, bei dem div Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden.

Wenn die Umbauten mit ökologischen und bautechnisch einwandfreien Materialien vorgenommen werden
kann es kaum zu gesundheitlichen Problemen kommen,
sofern es nicht vorher schon Bauschäden gab.

In meinem von mir saniertem Altbau hatte auch eine hochgradige Allergikerin keinerlei Probleme-
ökologisch einwandfreie Sanierung ist möglich,auch ohne dass die Kosten ausufern.

Bei einem zweifelhaftem Dach sollte auf jeden Fall auf Undichtigkeiten geachtet werden, gerissene Dachpfannen,
Luft zwischend en Pfannen, Wasserlaufspuren an den Sparren oder Feuchtigkeitseinwirkung auf dem Boden etc.

Aussagen von Maklern nicht vertrauen und ggf alles schriftlich bestätigen lasssen,
Dokumentation von bisherigen Sanierungen oder Umbauten anfordern,
ebenso Energieausweis und Strom- und Heizmaterialverbräuche der letzten 3-5 Jahre,
sofern das Gebäude durchgehend bewohnt wurde.

Zuerst den Bestand ermitteln- am besten mit einem unabhängigen Gutachter.

Die Fachwerkwand der Wetterseite genauer inspizieren und generell alle Schwellen und Eckpfosten.

Holzdielen würde ich auch vorziehen, schon weil sie immer fußwarm sind und nicht nur in der Heizperiode wie Fliesen mit Fußbodenheizung.
Bei Innendämmung und Böden mit Holzdielen sind Wandheizungen am besten, um Kältegefühle zu vermeiden
und für eine gleichmäßige Wärmesabstrahlung.

Die Begutachtung des Gebäudes würde ich mit einer Checkliste vornehmen, in der jedes einzelne Bauteil aufgelistet wird mit Materialbeschreibung, ggf Reparaturbedarf, geschätzen Reparaturkosten und Restnutzungsdauer wenn es erkennbar Mängel aufweist.
Sanierungsliste nach Dringlichkeit erstellen,
zuerst Substanzerhaltung vornehmen, also Dachdichtigkeit herstellen, Fassade, Zu- und Abwasserleitungen, Dachentwässerung.

Von dem was man (undeutlich) sieht machts einen netten Eindruck.

Bei Fragen kannst du mir gerne eine email an die angegebene Adresse schicken.

Andreas Teich

Einen 2. Ortstermin

mit einem unabhängigen und fachwerkerfahrenen Gutachter/Architekten/Bauingenieur durchzuführen und das Haus detailliert bewerten zu lassen, ist die beste Methode, um zu einer zuverlässigen EInschätzung des Objekts zu kommen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf meiner Internetseite z. B. unter

http://pickartzarchitektur.de/beraten/immobilien-kaufberatung-hauskaufberatung/

Wo befindet sich die Immobilie ?

Danke

für die Antworten! Das Haus steht im Großraum Bielefeld. Einen Architekten/Zimmermann/Gutachter werde ich vor dem eventuellen Kauf auf jeden Fall heranziehen. Ich denke, dass das sehr gut investiertes Geld ist - und sei es, dass man dann auch nur weiß, dass man lieber die Finger davon lässt.

Das Haus ist gedämmt. Ich weiß jedoch nicht mit welchen Materialien, schätze aber, dass die Dämmung aus den 60-ern stammt, da die meisten Sanierungsarbeiten dann durchgeführt wurden. Das Problem ist natürlich, dass man nicht sieht, was in den Wänden und in der Dachdämmung steckt. Bekommt ein Gutachter das heraus?

Das Dach kann man nur von außen sehen, da es komplett ausgebaut ist. Auf den ersten Blick macht es keinen guten Eindruck, aber die grünen Moose darauf können natürlich trügen, weil der Baumbestand nicht überall Sonnenlicht hinkommen lässt. Bei den Pfannen handelt es sich um Hohlpfannen aus Handarbeit, daher sind auch nicht alle identisch und Unregelmäßigkeiten könnten auch daher rühren. Ich hänge dazu noch ein Bild an (Haupteingang an der Südwestseite).

Die Frage nach den Heizkosten schwirrt mir auch weiterhin im Kopf herum, da, wie oben erwähnt, ein Bekannter ja so enorme Heizkosten im Fachwerkhaus hat. Kann man durch eine gute Dämmung und eine moderne Heizanlage ein warmes Haus und annehmbare Kosten haben?

Antwort

ja, man kann. Wichtig ist ein auf das ganze System abgestimmtes Gesamtkonzept von Wärmeerzeugung und Verteilung, Dämmung usw. Heizkosten lassen sich nicht einfach mit einem anderem Objekt vergleichen, dazu spielen zuviele unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Ich habe seit vorigem Jahr eine neue Mieterin in einer Wohnung, die verbraucht 30% weniger Wärmeenergie als der Vormieter, der im T-Shirt im Winter in der Wohnung rumlief. Die neue Mieterin trägt einen schicken Pullover, und hat auch kein Gewächshaus aus ihrem Wohnzimmer gemacht.

Das klingt schonmal gut.

Also eine gängige Temperatur von 20-21 Grad hätte ich schon gern. Wir schalten die Heizung aber auch nachts runter und heizen nicht immer alle Räume.

Kann mir jemand Erfahrungswerte nennen, die die Heizkosten eines Fachwerkhauses monatlich betragen (ich weiß, dass das von Haus zu Haus stark variieren kann, aber dann hat man zumindest einen Rahmen, in dem sich das aufhalten könnte)?

Heizenergiekosten

Bei einem nicht wesentlich modernisierten Fachwerkhaus liegt der Primärenergieverbrauch etwa zwischen 200 und 250 kWh pro m² und Jahr.

Also 1.000 Euro für Heizenergie monatlich, im Fachwerkhäuschen ist unplausibel, selbst wenn man opulente Wohnflächen unterstellt.

Das sind weit über 10.000 Liter Heizöl aufs Jahr gerechnet. Wobei etwa 30 Prozent zusammen auf die Monate Januar und Februar entfallen. Da muss ja auch ständig der Tanklaster vorm Haus stehen.

Rechne doch mal mit 15 Litern Heizöl pro Quadratmeter und Jahr, dass sollte reichen. Da kommst du so mit 2.000 Euro übers Jahr.

So 20 Prozent gehen fürs warme Wasser drauf, je nach Personenzahl und Nutzung kann man hier auch kräftig einsparen.

Auch die fachkundige Optimierung der, auch schon gealterten Heizungsanlage kann viel bringen. Viele denken immer nur an Dämmung und veranstalten sonst was, dabei fliegen 15 Prozent vom Verbrauch zum Schornstein raus, da kann man bei guter Einstellung schon was machen für wenig Geld.

Heizkostenreduzierung

-Zuerst Undichtigkeiten beseitigen,
also Fugen bei Türen, Fenstern und sonstigen Verbindungen
sowie Belüftungsöffnungen zwischen Innen- und Außenluft schließen.

-oberste Geschoßdecke dämmen

-Kellerdecke oder Erdgeschoß-Fußboden dämmen

-Wanddämmung- je nach Möglichkeit Innen oder Außendämmung

-Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen inkl Warmwasserspeicher

-Heizkessel überprüfen, einstellen, ggf erneuern, wobei sich
Brennwertgeräte primär bei gedämmten Gebäuden mit Flächenheizungen
und niedrigen Vorlauftemperaturen rentieren.

-bei Neuinstallationen von Bädern und Küchen auf kurze Rohrlängen der
Warmwasserleitungen achten,

-dauerhafte Beschattung des Gebäudes (und dadurch geringere solare
Erwärmung) durch immergrüne Bäume/Bepflanzung auf Süd-, Ost- und
Westseiten vermeiden

-genügend Lüften und Feuchteanreicherung der Wände vermeiden, da
hierdurch der Dämmwert sinkt.

Bei Begutachtung vor Ort läßt sich am besten feststellen, was jeweils am geeignetsten oder effektivsten ist.

Einige Maßnahmen verursachen nur geringe Kosten, sind aber sehr effektiv. Die Wirtschaftlichkeit/Amortisation von Dämmmaßnahmen läßt sich auch mit dem U-Wert-Rechner beurteilen.
Auf jeden Fall können sehr moderate Heizkosten erzielt werden.

Die Ursachen (sofern sie korrekt sind) zu den genannten 1000,-€ Kosten müßten genauer untersucht werden, Gebäudegröße, Dämmstandard, Personenanzahl, Warmwasserverbrauch, Heizsystem etc..
Selbst wenn der allerkälteste Monat zugrunde gelegt wird kann ich mir das nicht vorstellen-
in einem nur teilweise gedämmtem Altbau mit 500qm und 20 Bewohnern betrugen die Gaskosten für Heizung, Warmwasser und Gasherde 7300,- im Jahr, also 608,- mtl.

Andreas Teich

1. Heizkosten, 2. Gutachten

Vielen Dank für die hilfreichen Antworten!
Wenn ich Georg Böttchers Zahlen zugrunde lege (vielen Dank!), dann kostet ein nicht wesentlich modernisiertes Haus von 165qm bei den hiesigen Stadtwerken etwa 10.400 Euro jährlich, was den Primärenergieverbrauch angeht. Über eine kurze Erläuterung, was der Primärenergieverbrauch genau ist, würde ich mich freuen. Mario hat mit der Ölheizung einen Jahresverbrauch von 2000 Euro errechnet (danke dafür!). Eine gute Dämmung ist daher sehr zweckmäßig (danke für die vielen guten Anregungen, Andreas Teich!), da mir 10.000 Euro jährlich dauerhaft definitiv zu viel sind. Die Frage hier ist aber auch, ob in den Primärenergiekosten auch Stromkosten enthalten sind. Dennoch ist die Summe hoch. Ich lege aber für die Kalkulation mal 2000-3000 Euro Heizkosten jährlich zugrunde in der Hoffnung, dass 3000 Euro eher hoch gegriffen sind). Zusätzlich möchte ich ja auch noch mit einem Kamin heizen.

Wie gesagt, möchte ich definitiv einen Gutachter vor einem Kauf heranziehen. Kann er mir Auskunft über die Wand- und Dachdämmung geben, auch wenn man nur "vor die Tapete" gucken kann?

Noch ein Hinweis

Hab gerade nochmal den Eröffnungsbeitrag gelesen. Dort steht geschrieben, dass der Grundriß recht stark verändert werden soll. Das ist in einem Fachwerkhaus nicht sooo einfach möglich. Vielleicht sollte daher vor dem Kauf der Fokus nicht nur auf den Heizkosten, sondern auch auf den anderen Knackpunkten ( zu wenig Fenster) liegen.Besteht Denkmalschutz?

Kein Denkmalschutz

Erstaunlicherweise besteht kein Denkmalschutz. Ja, ich möchte mehr Fenster einbauen bzw. einige bestehende vergrößern. Wie genau, muss ich noch gucken. Wenn im offenen Raum später Fachwerkbalken (wie ein Raumteiler) zu sehen wären, fänd ich das eigentlich sogar ganz charmant. Ich hoffe, dass ein Gutachter durch abklopfen der Wände vielleicht feststellen kann, ob in den Wänden Balken versteckt sind und ob die Wände generell tragend sind.

Fachwerkhauskauf

Bei Fachwerkgebäuden sind in aller Regel Wände immer tragend.

Füllungen lassen sich bei intaktem Fachwerk fast immer entfernen, sodass nur noch das Gebälk sichtbar ist.

Auch dabei lassen sich nach entsprechender Begutachtung zur Schaffung von Durchgängen, einzelne Pfosten und Querriegel entfernen.

Anhand der Wandstärke lassen sich frühere Dämmmaßnahmen ermitteln,
evt Steckdosen und Hohlwanddosen abschrauben zur Feststellung der Art und Stärke von Innendämmungen.

Wenn die Befragung früherer Bewohner/Eigentümer nichts ergibt und keinerlei Bauteilöffnungen möglich sind
ist eine genaue Abschätzung kaum möglich.
Risiken sollten bei der Kaufpreisermittlung berücksichtigt oder ein Rücktrittsrecht oder Preisreduzierung bei gravierenden Mängeln vereinbart werden.

Entsprechende Erfahrung mit Altbauten vorausgesetzt kann jedoch das Vorliegen von möglichen Wandaufbauten abgeschätzt werden.

Zur schnellen Ermittlung nicht sichtbarerer Feuchtigkeits- und Schimmelschäden können Schimmelspürhunde eingesetzt werden.

Der Primärenergiebedarf beinhaltet auch alle Energieverluste, die bei Gewinnung, Herstellung, Transport etc entstehen.

Das ist zwar aus ökologischen Gründen interessant,
läßt sich aber nicht kostenmäßig für die vor Ort erhaltenen Energie umrechnen

Andreas Teich

Energiebedarf

Der Primärenergiebedarf setzt sich zusammen aus der Summe aus Heizenergiebedarf und dem Energiebedarf für die Warmwasserbereitung multipliziert mit der Gesamt- Anlagenaufwandskennzahl (die berücksichtigt den Wirkungsgrad).
Dazu zählt auch der Strombedarf zum Betreiben der Heizung und der WW- Versorgung.
Kann es sein das Sie den Energieverbrauch nur in Strom gerechnet haben?
Der Verbrauch bezieht sich nicht auf einen speziellen Energieträger. Der Energiegehalt von Brennholz, Gas, Heizöl usw. wird immer in kWh umgerechnet.

Wenn du mit Erdgas heizt kommst du noch etwas günstiger.

Da gucke bei einem guten günstigen Anbieter wie Maingau Regio.

Da kommst du mit 1.800 Euro im Jahr aus.


(40.000 kWh x 0,0434 Euro/kWh)+60Euro/Jahr)

Das wäre dann auch die Grundlage für die Wirtschaftlichkeit der Dämmaßnahmen.

Fachwerkhaus kaufen

Hallo Hanna

ganz kurz meine Eindrücke aufgrund der Bilder :

Die Dacheindeckung scheint noch ganz brauchbar , wie es drunter ausschaut ist natürlich nicht zu sehen, gerade im Hinblick auf etwaige Dämmungen und Innenausbauten.

Das Fachwerk ist wohl mit einer Dickbeschichtung verstrichen , auch über diverse Fehlstellen hinweg.

Die Anschlüße der Feldsteinausfachungen sind vermutlich erst kürzlich nachgearbeitet worden( helle Stellen ), mit welchem Material immer .

Die Fenster sind technisch und geschmacklich beste 60er
/70er Jahres -Mode. Auch hier wird man bessern können.

Grundsätzlich sind sowohl Lage ( zB. evtl. zukünftige Verkehrsprojekte ) wie auch Kaufpreis ( im Verhältnis zu einzuplanenden Sanierungskoyten ) kritisch zu hinterfragen.
viel Erfolg aus OWL
Jürgen

Kauf wird immer unwahrscheinlicher

Danke für die Einschätzung, Jürgen. Leider sieht es gerade nicht mehr nach einem Kauf aus. Die Besichtigung ist jetzt 8 Tage her und der Makler hat noch nicht mal ein Exposé rüberwachsen lassen. Trotz mehrfacher Nachfrage und seiner Versicherung, dass es jetzt zugeschickt wird, nicht. Er hat am Telefon angedeutet, dass es diese Woche mit einem anderen Interessenten zu einem Folgetermin kommt und ich glaube, er erhofft sich, an diesen Interessenten zu verkaufen. Ich bekomme ein zunehmend schlechtes Gefühl bei diesem Makler, da er fast nichts für sein Geld tut und der Service und die Zuverlässigkeit grauenvoll sind.

Makler umgehen

Wenn irgend möglich würde ich Makler umgehen.
Vielleicht kannst du die Kontaktdaten des Eigentümers und weitere Infos zum Gebäude oder Sanierungen von Nachbarn bekommen.

Andreas Teich

Ein fachwerkhaus muss man lieben

daher kann ich deine Herangehensweise nicht nachvollziehen.
Als ich meinen Hof sah und mit meiner Freundin daüber gesprochen, war die Endscheidung gefallen.
Wenn du Sorgen wegen Wärme oder so hast, dann nimm doch jemand zur nächsten Besichtigung mit, der sich auskennt.
Die Angaben zu dem Verbrauch sind doch so utopischm mein 480m² Fachwerkhaus brauch im Winter ca 500€ für Wärme und Licht. Im Sommer sind es ca 100€.
Eines muss dir klar sein: ein Fachwerkhaus ist eine Aufgabe bis zum Lebensende, aber es macht zufrieden.

Ich würde in mich gehen (in der Hoffnung mich nicht zu verlaufen) und dann mit meinem Gegenüber das Projekt bereden.

Klaus