Fachwerk - morsch - Holzwurm - Kaufentscheidung

Hallo zusammen,

erstmal hoffe ich, dass ich hier bei meinem allerersten Posting nix schlimmes falsch mache, sonst bitte nicht schimpfen ;-)

Es geht darum, dass ich eigentlich niemals vor gehabt hätte ein Fachwerkhaus zu kaufen, aber mich nun Hals über Kopf in eines verliebt habe. Und nun stehe ich da ohne Ahnung aber mit nem Haufen Fragen.

Das Haus ist wohl so ca. 300 Jahre alt (genaueres weiss man nicht, dank eines Brandes im zuständigen Rathaus sowie einer greisen Vorbesitzerin, die halt alle Unterlagen mal weggeworfen hat), ist ein altes Bauernhaus mit Fachwerk, wobei das sozusagen ein "Reihenendhaus" ist - der restliche Reihenteil ist aus Mitte 60er Jahre.

Die jetzige Besitzerin hat das Haus in den letzten 15 Jahren selbst renoviert, dabei das Fachwerk aussen komplett und innen teilweise frei gelegt, gefällt mir alles sehr gut ;-)

Nun war ein "normaler" Baugutachter, der sich zwar mit "alten" Häusern auskennt, nicht jedoch mit Fachwerk und Holz da und hat gemeint, dass ich da nicht viel falsch machen könne.

Trotzdem hab ich noch einen Bekannten - zwar kein irgendwie vereidigter Gutachter - aber doch ein Zimmermann mit Schwerpunkt Altbausanierung und einiger Erfahrung im Fachwerk gebeten, sich das anzugucken. Und siehe da, er hatte ein paar Punkte gefunden, die ich schwer beurteilen kann.

1) In der Decke des Naturkellers wohnt wohl der Holzwurm (er hat an die Decke geklopft und dann rieselte das "Wurmmehl")

2) War das Fachwerk wohl nie dafür gedacht freigelegt zu werden (was man wohl an der Oberfläche der Balken erkennt, da die nämlich angerauht war, damit der Putz besser hält

3) gibt es einen definitiv morschen Balken im Keller, von dem er sagt, dass der essentiell für die Statik ist, während der Gutachter der Verkäuferin meint, dass das ein reiner "Schönheitsfehler" sei

4) Sind einige der Aussenbalken mit Brettern abgedeckt, man weiss nicht was drunter ist - da ist natürlich die Aussage vom Zimmermann sowie vom gesunden Menschenverstand "grundlos wird das wohl nicht sein"

5) Ist wohl einer der Balken aussen auch schon am morsch werden (sagt man so? *grübel*). Es ist auf jeden Fall deutlich eine etwas dunklere "ausgefranste" Stelle am Ende des Balkens zu erkennen.

Nun verstehe ich, dass mir von Euch aus der Ferne sicherlich keiner wird helfen können, aber vielleicht kann mir einer einen erfahrenen Gutachter im Bodenseekreis empfehlen?

Oder überhaupt Tips, wie man besagter Jungfrau zum Kinde verhelfen kann (oder halt eben auch nicht)? Wie gesagt, ich bin voll der SuperDAU was sowas angeht...

Ähm, viel Text, ich hoffe, dass ich nix wichtiges vergessen habe und bin gespannt auf Antworten.

*wink*

Petzi

Zur Kaufentscheidung

Generell kann ich mittlerweile alle, in Eigenleistungen von den Vorbesitzern erbrachten sog. "Sanierungsmaßnahmen" als ausnahmslos unfachmännisch, wertlos bis substanzschädigend bewerten. Die Aussage des "normalen" SV, das Sie mit dem Erwerb "nicht viel falsch machen können" ist fahrlässig und nicht zutreffend.

Ich bin gerade dabei, eine solche Sanierungssünde wieder rückbauen zu lassen und den vollkommen desillusionierten, aber trotzdem tatkräftigen neuen Besitzern, die eigentlich nur einziehen wollten, ein Konzept für eine fachgerechte+sachgerechte Sanierung zu erstellen.

Die meisten Schäden erkennt man erst nach dem Abriss der "begradigten" Fachwerkwände: Vermorschte Substanz, die bis zum Verlust der statischen Funtkion führt. Nicht selten müssen dann ganze FAchwerk-Wandteile ausgetauscht oder ergänzt werden.

Wenn Sie das Haus erwerben, müssen Sie damit rechnen, das Sie einige Monate oder länger mit Sanierungsmaßnahmen verbringen, einschließlich dem teilweisen Abbruch bis zum Rohbau und dem anschließenden sachgerechten Innenausbau, den Sie zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen müssen.

Um den Ist-Zustand, den Sanierungsaufwand und die Sanierungskosten einigermaßen realistisch einschätzen zu können, ist es unbedingt notwendig, jemanden mit umfassender Fachkenntnis aller Gewerke um eine Begutachtung zu bitten. Handwerker können ggf. ihr eigenes Gewerk und eventuell angrenzende Gewerke beurteilen, nicht aber einen Bau im kompletten Zusammenhang. Also eher einen Architekten, einen Bauingenieur oder einen Zimmerer, der auch Restaurator im HAndwerk ist und am besten Komplettsanierungen inkl. Koordination anderer Gewerke nachweisen kann.

Wenn Sie keinen solchen SV finden, rate ich Ihnen vom KAuf ab. Oder Sie sind bereit, eine "Wundertüte" zu erwerben und sich auf eine ggf. längere und teure Sanierungsreise zu begeben.

Bitte keinesfalls einen "Spontankauf" tätigen, sich von der üblichen Maklerprosa einlullen ("... nur Schönheitsfehler...") oder sich vom Makler unter Druck setzen lassen. Ein Hauskauf sollte tunlichst keine emotionale Handlung sein.

Leider liegt der Bodenseekreis eindeutig nicht mehr in meiner Region, sonst würde ich Ihnen meine Hilfe anbieten.
(Bei Übernahme der Anreise- und Übernachtungskosten natürlich gerne).

Schauen Sie doch mal hier im Mitgliederverzeichnis unter der entsprechenden PLZ oder kontaktieren Sie die IG Bauernhaus:
Kontaktstelle
Allgäu
Astrid G. Müller
Brauergildenstr. 16
38300 Wolfenbüttel
Telefon: 05331-352356
E-Mail: KS_allgaeu(at)igbauernhaus.de

von Anfang an

sollte so was auf soliden Beinen stehen

Deshalb empfehle ich Ihnen ein Gesamtkonzept erstellen zu lassen in dem die meisten Punkte geklärt werden und die Lösungen schon differenziert aufgelistet sind - vor allem die Zusammenhänge klar sind.

Mal schnell hier und dort hin schauen und hier und da sich einen Rat holen - damit werden Sie glaub ich nicht weit kommen.

Gerade die ersten Schritte können einen in eine falsche Richtung lenken, und dann kommen die dicken Enden nicht nur hinter her sondern auch zwischen drin!

Viel "Selberstrick-Sanierungen" sind aus Mangel an Kenntnis und falschem "Verständnis" der Zusammenhänge und Materialien eher skeptisch zu betrachten. Da kann noch so viel Liebe drin stecken, kann es trotzdem hint und vorne Mukrs sein.
Das sagt die Erfahrung.

Leisten Sie sich VOR dem Kauf einen "Anschauer" oder Fachmann - das wird auf jeden Fall billiger für Sie als blauäugig oder rosabebrillt so etwas anzugehen!

Bei Bedarf melden.

sonst:

Gutes Gelingen

FK

Kaufpreis?

Hallo,

bei der Beschreibung dachte ich zuerst "huch, das ist ja mein Keller". :O) Ich hatte einen Kostenvoranschlag vom Zimmerer für den Tausch der Kellerdecke inkl. Dämmung von knapp 20T Euro. Zusammen mit dem ganzen anderen läppert sich das doch erheblich. Bei mir sind die ersten Schätzungen bei etwa 1000 Euro pro m2 Wohnfläche für die Sanierung des Hauses. Welches dementsprechend natürlich auch einen sehr niedrigen Kaufpreis hat.

Ich schließe mich meinen Vorschreibern an, auf jeden Fall einen (unabhängigen!) Gutachter, der sich vor allem auch mit Fachwerk auskennt, bestellen. Dein Bekannter wird dir ja zumindest schon einmal eine grobe Hausnummer geben können, was alleine die Holzsanierung kosten würde (worst case). Und dann überleg dir einmal, was sonst noch zu machen ist und überschlag das schon einmal grob im Kopf. Die Summe addierst du dann zum Kaufpreis und vergleichst das dann mit den Preisen für vergleichbare Häuser in deiner Gegend und mit deinem Budget. Wenn diese Zahlen schon böse aussehen würde ich ehrlich gesagt erst keinen Gutachter mehr holen sondern mir das Haus gleich abschminken.

Deine Beschreibung klingt ein wenig nach "Ruine zum Preis eines intakten Hauses". Bevor ich angefangen habe, mir Häuser anzusehen, habe ich mir einen dieser Hauskauf-Ratgeber (ich glaube, meiner ist von der Verbraucherzentrale) gekauft. Auch wenn einen das nun wirklich nicht zum Experten macht oder den Gutachter spart hat es mir doch auf jeden Fall geholfen, bei den Besichtigungen auf bestimmte Dinge besonders zu achten.

Hast du vielleicht Fotos oder einen Link zum Expose? Dann könnten die Experten hier vielleicht schon einmal ein bisschen mehr sagen.

Gruß,
Tina

Vielleicht diesen:

Kisslegg dürfte doch nicht allzuweit von Ihnen weg liegen.
Dort wohnt Forumsmitglied Thomas Kehle. Vielleicht kann er weiterhelfen.

Gruß
András

(der nur einen inkompetenten Sachverständigen vor dem Kauf hatte und deshalb wohl zu viel zahlte, aber den Kauf nicht bereut)

Wo die Liebe hinfällt ;-)

Hallo Petzi,

das kommt mir so bekannt vor... es geht manchmal ganz schön schnell dass man sich in ein Fachwerkhaus (ok, oder in Frau/Mann ;-) ) verliebt!

Zu dem Punkt: "War das Fachwerk wohl nie dafür gedacht freigelegt zu werden (was man wohl an der Oberfläche der Balken erkennt, da die nämlich angerauht war, damit der Putz besser hält"

Das stimmt - so weit ich weiß - nicht immer: Denn auch wenn Dein Traumhaus ganz am Anfang unverputzt war, hat vermutlich derjenige der es später verputzt hat mit dem Putzerbeil Kerben ins Holz geschlagen.

Ich wünsche alles Gute bei der Entscheidung für oder notfalls auch gegen den Kauf,

Dirk

Danke

Hallo zusammen,

herzlichen Dank erstmal für die schnellen, netten und kompetenten Antworten *ganz überwältigt bin*

Naja, ein echtes Expose hab ich nicht, aber hier zumindest mal ein Link: http://www.ebay.de/itm/Haus-Sonstig...f-/270890107152?pt=Wohnen&hash=item3f124f0110

Wegen eines Gutachters: Ja, das möchte ich auf jeden Fall machen - ich denke das ist extrem gut angelegtes Geld. Wobei ich jetzt mal beim TÜV angerufen hatte und die haben zum einen stolze Preise (2000 Euro *schluck*) und zum anderen schien mir das so locker-flockig "Klar, wir machen grad mal so eben alle Arten von Gutachten, da schreckt uns auch ein altes Fachwerkhaus zur Abwechslung nicht"

Ich werde jetzt auf jeden Fall mal mit der igbauernhaus Kontakt aufnehmen - besonderen Dank für diese Adresse. Und falls sich der Herr Kehle noch meldet... *hoff* Denn Kisslegg ist hier wirklich um die Ecke (zumindest so vergleichsweise *g*)

Sonst freue ich mich natürlich über weitere Empfehlungen, Ideen, beachtenswertes und bin sehr froh, dieses Forum entdeckt zu haben!

*wink*

Petzi

Teils Fake

Hallo,

auf den Fotos schaut das ja tatsächlich nicht so schlecht aus. Wenn auch nicht gerade fachwerkgerecht renoviert. Besonders Laminat auf Holzbalkendecke über Keller war eventuell nicht die klügste Entscheidung.


Dass das Dachgeschoss komplett neu ist, inklusive nicht wirklich überzeugend gefaktem Fachwerk-Giebel ist dir bewusst? Und auch nach hinten scheint ein Anbau zu sein (die Terasse). Mich stört auch etwas die Schwelle, die an der Seite teilweise eingeputz scheint. Irgendwie sieht für mich das ganze Haus zusammengewürfelt aus. Die Front passt nicht zur Seite. Die Fenster sind definitiv "falsch", und die Kreuze da drunter vermutlich beim Einbau der größeren Fenster gesetzt worden.

Den TÜV würde ich übrigens ganz bestimmt nicht nehmen. Und eine Kaufberatung mit grober Schätzung der Sanierungskosten kriegst du auch schon für deutlich weniger. Du brauchst jemanden, der sich mit (korrekter) Fachwerksanierung auskennt. Schau mal hier im Forum im Marktplatz, ob es Architekten in deiner Nähe gibt. Oder frag bei der IGB. Oder such über gelbe Seiten Architekten in deiner Nähe und durchforste dann ihre Webseiten oder ruf sie an. Auch wenn das Haus nicht unter Denkmalschutz steht kannst du trotzdem beim Denkmalamt anfragen, ob sie dir Architekten für ein Fachwerkhaus empfehlen können.

Viel Erfolg.

Tina

Wie verhelfen wir der Jungfrau zum Kinde?

Hallo Petzi,

Fachwerk bei uns in der Gegend sieht anders aus als am Bodensee. Aber irgendwie schaut Dein Traumhaus schon irgendwie... anders aus. Und dass daran ein normales Reihenhaus drangeklatscht wurde... naja? Ob das dem alten Haus gut tut kann ich als Laie nicht absehen.

Aber wie verhelfen wir Dir als Jungfrau nun zum Kinde? ;-) Uns hat es sehr geholfen, nicht nur ein Haus anzuschauen. Sondern ein paar mehr. Dabei zu lernen. Der Fachwerkhaus-Virus wird Dich sicher nicht wieder loslassen! Aber ob das Haus wirklich das richtige ist......?

Viele Grüße

Dirk

Haus-TÜV

Ein Gutachter sollte über nachweisbare Erfahrung mit FW-Objekten verfügen. Der TÜV ist dafür nicht bekannt und steht auch sonst bei der Qualität seiner Beratungsleistungen nicht an der Spitze der Anbieter. Dafür ist er sehr teuer.

Eine Vor-Ort-Beratung mit einer Dauer von 3-4 Stunden, inkl. mündlicher Zusammenfassung und Besprechung, sollte nicht mehr als € 350,- bis € 500,- kosten, inkl. MwSt. und Fahrtkosten (bis 100 km Entfernung).

Der Gutachter sollte keine weiteren wirtschaftlichen Interessen mit dem Ergebnis seiner Beratung verbinden. So gesehen sind Handwerker, sonstige "Fachfirmen" oder die technischen Berater von Baustoffhändlern natürlich nicht die erste Wahl.

Im Expose´schaut das Haus allerdings eher wie ein ziemlich wüstes Fake aus. Ein Fachwerk wie Kraut und Rüben. Vielleicht ein Pseudo-Fachwerk als Putz-Applikation oder dünne Bohlen in Putz eingelegt. Jedenfalls reichlich psychedelisch ...

In der Tat

Marktdorf ist nur ein "Katzensprung" zumal wir häufig in dieser Gegend Beruflich unterwegs sind.

Die Bilder machen sehr viel her, aber genaueres kan man erst vor Ort sagen.

Grüsse Thomas

wird wohl nix ;-)

Hallo zusammen,

jetzt wollte ich mich nochmal melden und mich herzlich für alle Eure Antworten bedanken.

Thomas Kehle hat sich das Haus letzte Woche mal mit mir zusammen angeschaut - und eigentlich kann er Euch bestimmt sehr viel genauer erklären was eigentlich los war ;-) Aber ich probier's jetzt trotzdem mal:

Es gibt also ein paar erhebliche Schwachstellen an dem Haus - so wurde zwischen die Fachwerksbalken Ytong eingebracht und das ganze dann noch von innen mit Styropor isoliert. Und das ist ja höchst unschlau, wie ich inzwischen gelernt habe.

Ausserdem ist das mit dem morschen Balken im Keller zwar nicht ganz so dramatisch, aber wenn er denn mal ersetzt werden muss, muss man da von oben ran - und das würde bestenfalls mühsam.

Unter die abgedeckten Balken gucken konnte der Thomas natürlich auch nicht - darum können wir da nur spekulieren.

Ferner ist oben im Fachwerk ein Fenster eingelassen (? also halt statt Ytong ein Fenster *g*) bei dem die Dichtigkeit bestenfalls unklar ist.

Das heisst, für mich heisst's wohl dass das mit diesem Fachwerkhaus Essig ist.

Wie gesagt, das ist jetzt natürlich schad, aber eine nach Thomas' Worten "tickende Zeitbombe" möchte ich mir als Nicht-basteln-wollender Laie vernünftigerweise nicht antun.

Vielen Dank nochmal für Eure Hilfe und die vielen Inputs.

Jetzt wird's für mich wohl so weitergehen, dass ich derweil mal sowas ähnliches miete (umgebaute Scheune), zu dem Thema weiter lerne und mittelfristig mir ein altes Haus kaufe. Denn so richtig "normale" Wohnungen gefallen mir jetzt echt nimmer, seitdem ich sowas gesehen habe. Bin ich jetzt irgendwie infiziert oder so? *besorgt guck*

*wink*

Petzi

Die Symptome sind sehr eindeutig.

Hallo Petzi,

danke für die Rückmeldung!

Die Diagnose ist einfach: Der Fachwerkhaus-Virus hat voll zugeschlagen ;-)

Vielleicht legt sich sogar noch das mit dem "Nicht-basteln-wollender Laie". "Fachwerkhaus-Bauen" ist - für mich jedenfalls - eine sehr gute Abwechslung. Weitere Symptome wären dann Lehmbaukurs und Anschaffung von Werkzeug...

Viele Grüße - und viel Spass bei der Suche nach dem "richtigen" Haus!

Dirk

Leider unheilbar

Hallo Petzi,

es tut mir leid, aber ich muss Dirk beipflichten, du elidest ganz eindeutig am Fachwerk-Virus. Heilung unmöglich, eine gewisse Rduzierung der Symptome ist nur möglich durch Anmietung oder noch besser Kauf eines Fachwerkhauses.

Ich wollte ursprünglich auch ein Haus in das man recht bald einziehen kann. Und jetzt kaufe ich ein Haus das weniger wohlmeinende Zeitgenossen als Bruchbude bezeichnen. Wobei ich allerdings bei weitem nicht so mutig bin wie Dirk.

Auch von mir viel Glück bei der Haussuche.

Tina