Einschätzung des Zustandes eines Fachwerkhauses

Einschätzung des Zustandes eines FachwerkhausesHallo liebe Community,
wir haben uns in ein Haus verliebt. Dieses wird Zwangsversteigert, warum uns der Zugang ins innere des Hauses leider bisher verwehrt ist. Wir wissen nicht wie sinnvoll es ist aber haben trotzdem die Hoffnung das sich jemand den hoch geladenen Bildern annimmt und uns aufgrund seiner Erfahrung ein paar Hinweise zum möglichen Zustand des Hauses (aufgrund von Bauweise und äußerlichem Erscheinungsbild)geben kann. Bilder habe ich in meinem Profil hochgeladen. Wir wären sehr dankbar.

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.08.17

Hauskauf


Wenn Sie mehr über den Zustand des Hauses wissen wollen wenden Sie sich an das zuständige Amtsgericht. Dort können Sie das Wertgutachten einsehen. In dem Gutachten sind Angaben zur Ausstattung, zur Bauweise und zum Reparaturrückstau zu finden.
Reparieren kann man alles wenn der Rest stimmt.
Sie selber sollten sich die Frage stellen was Sie mit so einem großen Haus anstellen wollen, also z.B. ist das Raumangebot passend oder zu groß.
Immer vorher Gehirn einschalten
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Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 29.08.17

Kauf Fachwerkhaus


Wie Georg Böttcher bereits empfohlen hat, sollte als Mindestinformation das Wertgutachten vorliegen. Der Sanierungsstau wird erheblich sein, wahrscheinlich geht er bereits Richtung Instandsetzung. Das Haus wird bereits seit längerer Zeit leerstehen. Mit den langfristigen Auswirkungen von Feuchtebelastungen auf die Fachwerkkonstruktion muss gerechnet werden. Der große Anbau könnte eventuell ohne Baugenehmigung errichtet worden sein und bleibt baurechtlich zu prüfen. Sie sollten auch in Erfahrung bringen, wie groß die Wohn-/Nutzfläche des Hauses ist, um den Kostenrahmen für eine Sanierung schätzen lassen zu können.

In der Tat sollten Sie sich fragen, zu welchem Zwecke Sie ein Haus dieser Größe Kaufen möchten. Zudem müssten Sie einen ehrlichen Kassensturz vornehmen und bereits im Vorfeld klären, ob und wie der erforderliche Finanzierungsrahmen für die Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung bereitgestellt werden kann. Die Banken finanzieren solche Immobiliesanierungen, die im Grunde reine Liebhaberprojekte sind, nur nach sehr genauer Prüfung und meistens nur bei einem höheren Anteil an Eigenkapital.

Sie erwerben bei der Zwangsversteigerung diese Immobilie als "Wundertüte", die jede Menge an Überraschungen für die anstehenden Sanierungsarbeiten bereithalten wird. Das müssen Sie zeitlich und finanziell realistisch einkalkulieren. Sich in ein solches Objekt zu verlieben, kann fatale Folgen haben. Sie sollten jetzt das ganze sehr nüchtern und wirtschaftlich betrachten und romantische Szenarien erst einmal komplett zurückstellen.

Wenn Sie das Objekt wirklich kaufen wollen, sollten Sie sich direkt von Anfang an fachkundig durch einen Architekten/Bauingenieur beraten und ein Sanierungskonzept für das gesamte Gebäude entwickeln lassen. Informationen dazu finden Sie auf meiner Internetseite z.B. unter:

http://pickartzarchitektur.de/sanieren-umbau-umnutzung-modernisierung-energieberatung/umbau-umnutzung-modernisierung/
... den Dingen auf den Grund gehen ...
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Will Pickartz Architekt AKNW | | 29.08.17

Eieiei, das sieht


ja von außen schon sehr schlimm aus. Was für ein Verkehrswert wird denn angegeben?


Methusalem | 29.08.17

Gutachten


Erst einmal, vielen dank für die Zeitnahen Antworten. Das Gutachten habe ich bereits eingesehen, allerdings bin ich mit der "Gutachtensprache" nicht vertraut. Verkehrswert liegt bei ca. 90.000,- die Rnd 20 Jahre. Feuchtigkeit in Keller und mehreren Räumen im Erdgeschoss. Kamin Versottung bis ins Obergeschoß. Wir versuchen Kontakt zu den Eigentümern/Bewohnern des Hauses aufzunehmen um Einblicke ins innere zu erhaschen. Geplant ist ein Wohnprojekt für zwei Familien, leider wohnt die eine Familie (Zimmermann) momentan bis anfang nächsten Jahres in Kanada. Ich selber bin mit Kernsanierungen von Gründerzeit Häusern vertraut, jedoch nicht mit Fachwerk. Die Finanzierung würden wir innerfamiliär regeln. Der Sanierungsrückstau/ wertmindernde Mängel belaufen sich laut Gutachten auf 100.000,-. Also kein Kauf ohne Einsicht ins Hausinnere? Danke

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.08.17

Also


aus dem Verkehrswert und der Grundstücksgröße kannst du für dich grob ableiten, ob das Haus selber dem Gutachter überhaupt noch was Wert gewesen ist, oder ob die Abbruchkosten vom Gründstückswert abgezogen wurden. Ganz grob gesagt ;-)


Methusalem | 29.08.17

Das war


jetzt zeitgleich gepostet


Methusalem | 29.08.17

tja...


Bodenwert: 155.000,-
Baumängel: 112.000,-

Mitglied der Fachwerk.de Community
| 29.08.17

Fakten


Was sehen wir...
- Massive Fachwerkschäden die die Statik schon erheblich angreifen. Die eine Wand steht ja mind. 5° aus dem Lot.
- Massive Schäden in der Verschieferung die noch dazu eher am Ende Ihrer Nutzungszeit zu sein scheint
- Bauelemente die alle überarbeitet oder ausgetauscht werden müssen.
- Gefache fallen raus und sind teilweise mit ungeeigneten Materialen ausgefacht.
- Es gab erhebliche Eingriffe die die eigentliche Fachwerkstruktur stark verändert haben. Ob das statisch funktioniert muss man sich ansehen und ggf. rückbauen.
- Entwässerung des Daches muss man ran.
- Das Haus ist sehr alt, was nicht schlimm ist sondern im Gegenteil immer sehr reizvoll ist, aber meist die Möglichkeiten etwas einschränkt.

Über die sichtbaren Fakten ergeben sich ein paar Schlußfolgerungen :
- Die Einschätzung des Gutachters zu den Baumängeln ist nicht annähernd realistisch
- Durch den langen Leerstand wird es auch Probleme mit den Böden und Bodenaufbauten, Kölner Decken und dem Innenputz geben.

Was man mal prüfen muss :
Außenbereich, Denkmalschutz, Wegerechte, Dienstbarkeiten und Grundstückserschließung, Heizung, Wasserversorgung, Abwasser, Gasanschluss ... und last but not least - Mit welchem Gesamt-Budget geht man da ran.

Überleg dir gut was du tust - Ingenieurbüro Bergisches Land - M.Mattonet
Fachwerkflüsterer - Häuser ihre Geschichten und Geschichte erzahlen lassen
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Ingenieurbüro Bergisches Land - Markus Mattonet | | 30.08.17

Kauft...


...nicht ohne fundierte Kaufberatung - und pokert bei der Versteigerung nach unten. Bei den Folgeterminen wird es billiger.

Mein erster Eindruck: nicht mehr als Grundstückswert - Abrisskosten zahlen.

Grüße

Thomas
Holz schwimmt immer oben
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Restauratio GmbH | | 16.09.17

Fachwerkhauses-Bilder aus der Bilddatenbank: