Eigenheim - Die Anschlussfinanzierung bereitet oft Probleme

Abbildung 1: Eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus ist eine sehr gute AltersvorsorgeDas Eigenheim steht nach wie vor hoch im Kurs. Immobilien sind immerhin eine gute Altersvorsorge, da sie ihren Wert nur geringfügig verlieren. Die Besitzer sind zudem vor Mietpreisschwankungen sicher, nur die Beträge der Nebenkosten können sich erhöhen oder verringern. Besonders im Alter, wenn es auf die Barrierefreiheit der Wohnung ankommt, ist ein Eigenheim, das selbstständig umgestaltet werden kann, oftmals vorteilhafter als eine Mietwohnung oder ein Miethaus. Die Altersvorsorge ist daher laut einer Umfrage auf Statista das häufigste Argument, dass für einen Immobilienkauf spricht; 2013 gaben 51% der Befragten diesen Grund an. 44% sehen den Vorteil in den derzeit günstigen Zinsen der Kredite und 40% in der Vermeidung von Mietzahlungen. Die Fokussierung auf günstige Zinsen zeigt, dass die Finanzierung wichtig ist; so gut wie kein Mensch kann ein Eigenheim mit seinem verfügbaren Kapital bezahlen, ein Kredit von einer Bank ist beinahe unabdingbar.

Finanzierung des Wohneigentums


Abbildung 2: Der Kredit für ein Eigenheim beläuft sich meist auf mehr als 10 Euro und bedingt oft sogar eine AnschlussfinanzierungEin Wohneigentum kann vieles sein; die Eigentumswohnung in der Stadt, das gekaufte Haus am Stadtrand oder sogar ein selbstgebautes Heim. Die Finanzierung sollte vor dem Kauf oder Bau allerdings solide geplant werden. Sie setzt aus verschiedenen Elementen zusammen; dem Eigenkapital, alten und neuen Bausparverträgen sowie dem Kreditbedarf, dessen Rückzahlung durch die Zinsen günstig oder weniger günstig für den Anleger ausfallen kann. Das eigene Kapital sollte ungefähr 20 Prozent der veranschlagten Kosten decken können. Allerdings sollten Immobilienkäufer und Bauherren immer drei bis sechs Nettomonatsgehälter als Reserve behalten. Vor allem auf dem Bau kann es zu ungeplanten Verzögerungen oder Problemen kommen, die durch einen finanziellen Puffer besser gelöst werden können. Bei Bausparverträgen sollten die Käufer oder Bauherren allerdings gut abwägen, ob sie diese brauchen, empfiehlt test.de. Der Effektivzins älterer Verträge ist momentan oft deutlich höher als der eines Kredits. Wenn hier auf das Darlehen verzichtet und nur das Guthaben genommen, dafür aber ein höherer Bankkredit aufgenommen wird, ist dies anhand der Zinsen oft günstiger. Auch neue Bausparverträge eignen sich nur bedingt und vor allem nicht bei einer kurzfristigen Finanzierung. Sie sind meist teurer als vergleichbare Bankkredite, sodass diese in vielen Fällen die beste Alternative sind. Der Kredit muss häufig so hoch aufgenommen werden, dass es mehr als 20 Jahren dauern kann, bis das Eigenheim abbezahlt ist. Je nach Laufzeit sinkt oder steigt der monatliche Ratenbedarf; mehr als 40% des Nettoeinkommens sollte er aber nicht betragen. Diese lange Laufzeit bedeutet aber nicht, dass die Zinsbindung so lange erhalten bleibt. Das Minimum dabei sind zehn Jahre. Dies bedeutet, dass ein Kreditnehmer bei dieser Bindung nach den zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung finden muss - entweder bei seiner Hausbank oder, wenn er umschulden möchte, bei einem anderen Finanzinstitut. Die Anschlussfinanzierung birgt allerdings oft einige Tücken für den Eigenheimbesitzer.

Was bedeutet Anschlussfinanzierung?


Nach dem Ende der Laufzeit der Zinsbindung ist der Kredit oft noch nicht abbezahlt. Die Hausbank kommt einige Monate vor Ablaufdatum meist auf den Kreditnehmer zu und unterbreitet ihm ein neues Angebot; Zinssatz und Zinsbindungszeit werden neu festgelegt, berichtet sueddeutsche.de. Dabei sind die aktuell günstigen Zinsen maßgeblich. Viele Kreditnehmer beschäftigen sich nicht groß mit den angebotenen Zinssätzen und akzeptieren das Angebot der Hausbank im Vertrauen, dass sie durch die langjährige Kundenbeziehung ein günstiges Angebot bekommen. Dies ist aber oft nicht der Fall. Ein Vergleich mit anderen Instituten lohne sich in jedem Fall, meint Hartmut Schwarz, Spezialist für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Bremen, gegenüber der Süddeutschen. Dabei sollten nicht nur Banken sondern auch Baufinanzierungsmakler bei den Nachfragen einbezogen werden. Falls sich der Kreditnehmer für ein anderes Finanzinstitut entscheidet, erledigt im Normalfall die Bank alle Formalitäten, unter anderem die Übertragung der Grundschuld. Allerdings müssen Kreditnehmer die Kündigungsfrist beachten; auch ein Vertrag mit auslaufender Zinsbindung bleibt ein Vertrag. Die Kündigungsfrist betrage meistens einen Monat, berichtet Schwarz.

Die persönlichen Umstände bei der neuen Zinsbindung beachten


Wer bei Kauf des Eigenheims nur über wenig eigenes Kapital verfügte, hat jetzt eventuell schon mehr durch die verschiedensten Umstände. Dies bedeutet, dass die Tilgungsraten höher angesetzt werden können. Besonders bei dem aktuell günstigen Zins ist dies von Vorteil. Andererseits kann es sich lohnen, ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren. Dies bedeutet, dass außerhalb des normalen Rückzahlungsplans eine Rückzahlung erfolgen kann, durch die die monatlichen Raten entweder sinken oder sich die Laufzeit des Kreditvertrags verkürzt. Aktuelle-bauzinsen.info empfiehlt außerdem, den niedrigen Zinssatz bis zur letzten Ratenzahlung beizubehalten. Wer sich deswegen sicher ist, die Tilgung in fünf Jahren nicht zu schaffen, zehn aber für eine zu lange Laufzeit hält, kann die Zinsbindung auch auf sieben Jahre festlegen. Dies ist wichtig, da bei einer Tilgung drei Jahre vor Ablauf des Vertrags die Bank gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen könnte. Dadurch ist es möglich, die Anschlussfinanzierung direkt den eigenen Umständen anzupassen. Dafür ist ein Vergleich der verschiedenen Angebote aber wichtig, damit die Kreditnehmer den günstigsten Zinssatz erhalten. Außerdem bieten einige Kreditinstitute die Sondertilgung nicht an; wer aber mit größeren Einnahmen während der Kreditlaufzeit, beispielsweise aus einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung, rechnet, ist mit dieser Option sehr gut beraten. Bei der Vereinbarung der Zinsbindung sollten diese Ereignisse soweit es geht schon berücksichtigt werden.

Forward-Darlehen hilft bei günstigen Zinsen


Abbildung 3: Die aktuell günstigen Zinsen verlocken zu einem Forward-Darlehen - allerdings lohnt sich dies oft durch den Zinsaufschlag nur bei besonders guten KonditionenWer einen noch laufenden Kredit mit Zinsbindung hat und diesen die nächsten zwei bis drei Jahre auch behalten wird, sieht das Problem, bei einer Anschlussfinanzierung eventuell nicht mehr von den aktuell günstigen Zinsen profitieren zu können. An diesem Punkt setzen die sogenannten Forward-Darlehen an. Forward ist Englisch und bedeutet sinngemäß in etwa Vorlauf. Damit ist ein Kredit gemeint, der lange vor seiner Gültigkeit geschlossen wird, damit die Kreditnehmer auch in zwei Jahren, wenn ihre Zinsbindung ausläuft, mit dem Forward-Darlehen auf die aktuell günstigen Zinsen zugreifen können. Bis zu 60 Monate im Voraus lässt sich dieses Darlehen abschließen - allerdings bedeutet dies nicht nur Vorteile für den Kreditnehmer. Die Kreditinstitute verlangen in den meisten Fällen einen Zinsaufschlag durch dieses Darlehen; in den meisten Fällen sind dies zwischen 0,01 und 0,02 Prozentpunkten pro Monat zwischen Abschluss und Abzahlung des Kredits. In einigen Fällen kann sich dies lohnen - allerdings ist es immer ein Glücksspiel, ob die Zinsen tatsächlich so weit ansteigen, dass die Kreditnehmer trotz Zinsaufschlag noch darunter sind oder nicht. Um die Anschlussfinanzierung sollten sich Kreditnehmer etwa ein Jahr im Voraus kümmern, der Abschluss erfolgt aber dennoch erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung. Ein Forward-Darlehen wird viel früher abgeschlossen und bietet dadurch Vor- aber auch mehr Nachteile als die herkömmliche Anschlussfinanzierung.

Anschlussfinanzierung


  • Nach Ablauf der Zinsbindung lohnt sich Vergleich der verschiedenen Kreditinstitute
  • Fremde Institute bieten oft bessere Zinssätze als die Hausbank
  • Kündigungsfrist des Kreditvertrags beträgt einen Monat
  • Bei neuer Laufzeitvereinbarung können auch untypische Jahre vereinbart werden, bspw. sieben
  • Persönliche Umstände beachten; evtl. Sondertilgungsrecht vereinbaren
  • Forward-Darlehen sind nur begrenzt sinnvoll bei sehr niedrigen Zinssätzen

Fazit


Eine Anschlussfinanzierung ist in den meisten Fällen nötig, da ein Kredit für ein Eigenheim recht groß ausfällt und daher auch einige Jahre braucht, bis er abbezahlt ist. Das Eigenheim ist aber eine gute Altersvorsorge und außerdem eine Sicherheit, falls bei der Anschlussfinanzierung die Bank gewechselt wird. Die Bonitätsprüfung ist oft einfacher, da die Immobilie schon vorhanden und zu einem gewissen Teil abbezahlt ist. Es lohnt sich für Kreditnehmer, sich bei Ablauf der Zinsbindung nach neuen Möglichkeiten umzuschauen, da die Hausbank oft nicht den günstigsten Zinssatz anbietet. Es kommen zwar durch die Umschuldung ein paar Kosten oben drauf, in den meisten Fällen sind diese aber so gering, dass sie nicht ins Gewicht fallen und dieser Vorgang immer noch günstiger ist, als die Zinsen der Hausbank anzunehmen. Immobilienscout24.de berichtet, dass sich der Wechsel vor allem dann lohnt, wenn die neue Laufzeit relativ lang ist. Die Zeitschrift Finanztest fand außerdem heraus, dass die meisten Zinsen oft von Instituten vergeben werden, die zwar keine Kredite anbieten, diese aber vermitteln. Es lohnt sich für Kreditnehmer daher, sich großflächig nach den Zinssätzen zu erkundigen.
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