Denkmalkauf in Berlin ~ Notar Kaufvertrag mit detailiertem Denkmalstatus für Rechtssicherheit möglich?

Hallo,

wir planen ein denkmalgeschütztes Haus in Berlin zu Kaufen und sind uns nicht ganz sicher ob wir damit glücklich werden oder sogar getäuscht werden.

Das Objekt ist eingestuft als "G" (xxx/xxx-G), was auch immer das "G" in Berlin bedeutet.

Wir wissen schon, dass das äußere Erscheinungsbild, z.B. die Fassade definitiv nicht verändet werden darf, das wollen wir auch gar nicht, aber wie sieht es mit folgenden Umbauarbeitn Innen aus?
Muss man in jedem Fall immer die Denkmalbehörde fragen und sich schriftlich das Ok holen?

- Kellererdbereich unterirdisch von außen Feuchtigkeits und Wärmeisolieren
- Kellerboden eventuell absenken, wenn möglich
- Kellerdecke von unten dämmen
- Fußböden (Holzdielen) in den Wohnräumen ersetzen/verstärken/auffüllen damit ordentliche Trittschalldämmung vorhanden ist.
- Deckenputz ab und neu ran (wenn Hohlräume vorhanden sind gleich noch dämmen)
- Dachbodenausbau zum Wohnbereich (Dach ist schon saniert und gedämmt, fehlt nur noch der Rigips und ein Fußboden. Dazu ist aber auch ein Dachschrägfenster im geschützen und vorgeschriebenen Dachaufbau nötig, damit Licht reinkommt --> Hier ist doch definitiv das ok vom Denkmalamt nötig!?! Verkäufer sagt aber es reicht sich an die Vorgaben zu halten. (Hmm...)
- Die Außenwände von Innen dämmen, aber so das die noch atmen können und kein Schimmel entsteht (z.B. Ytong Multipor)

Die Hauptprobleme zur Kaufentscheidung sind
- dass der Verkäufer nicht möchte das wir selber zum Denkmalamt gehen und uns erkundigen (Wer viel fragt der bekommt viele Antworten) --> Was kann man denn "falsches" Fragen?

- Wir wollen vorher definitiv wissen wie der "Denkmalstatus" ist, also ob wir innen ohne Dekmalamtsgenehmigung umbauen und moderisieren können, oder ob die geplanten Umbauten erlaubt sind.

Wir hätten ja nichts dagegen das Amt vorher zu fragen!

Nun soll aber im Kaufvertrag diese Denkmalinfo detailiert aufgenommen werden. Das entbindet uns doch aber nicht persönlich beim Denkmalamt anzufragen vor jeder Baumaßnahme als dann neuer Besitzer, oder?

Wenn da was Faul ist, verhindert/rettet und am Ende der Notar, weil sowas nicht zulässig ist?

Mit dem Vertragsentwurf gehen wir dann sowieso erstmal zu einem Anwalt, ist ja kein simpler Autokauf ;-)

Am liebsten wäre uns ein Dokument mit Stempel von der Behörde wo drauf steht, das wir Innen Umbauen dürfen ohne Zustimmung und die Außenbereiche unter bestimmten und schon festgesetzten Auflagen (Dachschrägfesnter, etc...) genehmigt bekommen.
Denkmäler haben Charme, aber um welchen Preis?
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 04.11.10

Katze - Sack


Abgesehen davon, dass ich nicht viel von Ihren angegebenen Sanierungsmaßnahmen halte würde ich doch - wie Sie - klären wollen, was Sie da kaufen.
Die im Denkmalamt fragen schadet nie - es sind auch nur Menschen die gerne mit anderen kommunizieren.
Der Notar bestätigt Verträge - ob die nun irrealen Inhalt haben ist nicht seine Sache.

FK
langlebig - nachhaltig - einfach
Mitglied der Fachwerk.de Community
Architekturbüro slow-house | | 05.11.10

Moin,


wann ihr wie oft zum Denkmalamt geht ist ja nun allein eure Sache, hilfreich wär' natürlich vorher zu erfahren, ob der Sachbearbeiter eher locker oder ein Erbsenzähler ist.

Hört sich so an, als wären genehmigungspflichtige Einbauten gemacht worden und der Verkäufer will jetzt nicht noch auf seine Kosten rückbauen.

Was hat er denn an "Schweigegeld" geboten....;-)

Misstrauen kann keine Vertragsgrundlage sein, Anwälte und Prozesse sind immer teurer......egal wie toll euer Vertrag ist.

Gruss, Boris
Wer viel fragt, kriegt viel Antworten....
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 05.11.10


Die Ämter halten sich immer an die aktuellen Besitzer.
Wenn der Verkäufer da etwas gemurkst hat, haben Sie das Problem, auch wenn Sie theoretisch auf ihn zurückgreifen können.

Wenn der nicht will, dass Sie über das Objekt unabhängige Erkundigungen einholen (jeder Käufer von Bestandesimmobilien mit Realitätsbezug tut das selbstverständlich), wird er schon wissen warum. Ein kaufförderndes Verhalten ist das nicht. Warnleuchte steht schon mal auf dunkelorange ...
Ich bin verantwortlich für das, was ich schreibe! Nicht für das, was Du verstehst!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 05.11.10


Hallo,

in Berlin informiert die Senatsverwaltung recht gründlich über den Denkmalbestand. Vielleicht hilft Ihnen dieser Link weiter:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/denkmal/liste_karte_datenbank/de/denkmaldatenbank/index.shtml

Grüße
Neue Nutzungen für alte Gebäude
Mitglied der Fachwerk.de Community
Dietmar Beckmann | Büro für Städtebau+Architektur | | 05.11.10

... Aller Anfang ist schwer


Hallo,

Der Tip von Dietmar ist auf jeden Fall der erste Schritt um den genauen Status Ihres Hauses zu klären. Etwas "ausführlichere" Informationen als in der Onlineversion gibt es aber in der gedruckten Version der Liste die ebenfalls als Download verfügbar ist:


http://www.stadtentwicklung.berlin.de/denkmal/denkmalliste/downloads/denkmalliste_09_10.pdf


In etwa gilt hierbei Folgendes:

Ist Ihr Haus dort als Einzeldenkmal gelistet, ist auf jeden Fall mit klaren Beschränkungen, wahrscheinlich auch im Innenbereich zu rechnen. Eine Definition der Does & Donts ist hierbei jedoch nie einheitlich sondern klar auf das jeweilige Objekt zugeschnitten. Bei Zugehörigkeit zu einem Ensemble oder Denkmalbereich (Geamtanlage) darf wesentlich die Aussenansicht der Gebäude nicht verändert werden inklusieve des Umfelds. Innen ist soweit egal, als daß alle Änderungen dennoch mitgeteilt werden sollten - Zwecks Dokumentation, was man aber Anfangs auch meist nicht wirklich erklärt bekommt. Ob damit auch das Hinterhaus gemeint ist bleibt dabei wohl oft Ermessensfrage und kann zu Reibungspunkten mit der Behörde führen. Jedenfalls in meiner Gegend von Berlin.


Letztendlich sollten Sie sich bei Kauf eines Denkmals wie auch immer dennoch darüber im Klaren sein, daß Sie damit auch eine gewisse Verantwortung zu dessen Erhalt übernehmen. ... Wenn Sie dafür offen sind um so besser! Wenn nicht werden Sie wohl nicht wirklich glücklich damit werden! ... Ernst genommen werden Sie für diese Verantwortung wie auch immer jedoch nicht immer werden und gerade auch Handwerker werden Sie nicht wirklich immer automatisch darin unterstützen!


Wir selbst sind seit letztem Jahr Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses in Berlin Johannisthal (Treptow Köpenick), und haben uns als Denkmalneulinge Anfangs ebenfalls mit ähnlichen Fragen herumschlagen müssen. Die zuständige Sachbearbeiterin beim Amt wollte uns bis heute perdu kein offizielles Schriftstück zu den geschützten Details vorlegen. ... Wohl vor allem aus Angst daß man dann nicht mehr fragt! ... (http://fachwerkhaus.historisches-fachwerk.com/fachwerk/index.cfm/ly/1/0/forum/a/showForum/139269$.cfm)

Ich habe es irgendwann aufgegeben und mich mit der Situation arangiert. Gerade einen Dialog hinzubekommen war am Anfang ebenfalls unendlich schwierig. Diesen braucht es aber, wenn man das Denkmal als solches irgendwie erhalten möchte. Im Zweifel braucht es dabei mehrere Anläufe!


Ansonsten! ... In den Bemerkungen des Verkäufers zum Denkmalamt mag vielleicht ein Hintergedanke (nicht genehmigte Veränderungen) liegen, vielleicht aber hält er auch einfach nicht viel davon. ... So war es jedenfalls bei uns! ... Im Grunde ist es hier Ihre Sache ob Sie vorher mit dem Amt reden oder nicht. Gehn Sie mit Ihren Fragen doch einfach mahl hin, dafür ist das Amt da. Vergessen sie aber nicht sich eine Unterschrift auf Ihr Gesprächsprotokoll geben zu lassen, falls Sie dabei schon konkrete Dinge bestätigt wissen wollen.

Die Öffnungszeiten und Ansprechpartner finden sie hier:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/denkmal/download/telefonliste_udaemter.pdf


Übrigens! In Bezug auf ihre geplanten Sanierungsmaßnahmen sollten Sie sich das Nachfragen und Abstempeln lassen schon allein aus folgenden Gründen angewöhnen:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/service/gesetzestexte/de/download/denkmal/merkblatt_steuer_03_2006.pdf

Mit Fördergeldern sieht es ansonsten leider mau aus in Berlin ... ;)



Appropos Geld! Wenn Sie wirklich sparen wollen, sparen Sie sich den Anwalt! Unsere Erfahrungen mit solchen Leuten ist bisher nicht wiklich positiv, denn diese Leute sind keine Baufachleute und regeln nur das Vertragliche! Alles was man dazu wissen muß findet man auch z.B. in dem Buch:

"Immobilienkaufverträge Teil 1: Was Käufer und Verkäufer"
(http://books.google.de/books?id=1yj8nTsN1vsC&printsec=frontcover&dq=Immobilienkaufvertr%C3%A4ge&hl=de&ei=P1PUTKXuMM_usgb4oNnrBA&sa=X&oi=book_result&ct=book-thumbnail&resnum=1&ved=0CDkQ6wEwAA#v=onepage&q&f=false)

Es ist sehr verständlich geschrieben und beinhaltet das Wichtigste zum Vertrag. Uns hat es sogar zusätzliche Kosten in Höhe von 800€ erspart, auch wenn dies unsere "nette" Notarin am Ende gar nicht mehr toll fand ...


Viel Erfolg, und Gruß aus/nach Berlin!
Alt ist relativ!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 05.11.10

Danke für die Antworten


Hallo,

danke für die vielen Antworten.
Durch Eigenrecherche kannten wir schon die genaue Objekt Nummer, nun habe ich auch die Denkmalart == Gesamtanlage gelesen, was dann die Frage nach dem "G" beantwortet.

@Florian Kurz:
Was genau gefällt Ihnen an unseren Umbauwünschen nicht. Wir sind noch offen für alles, was Sinn oder keinen Sinn macht.
Aber vom derzeitigen Energiebedarf wollen wir runter und der Keller soll auch noch weiterhin trocken bleiben und der Dachboden ein Wohnraum werden.

@Stephan: Danke für den Buchtip

@All: Uns ist klar das wir vom Amt keinen Blankoschein bekommen werden, aber was ist nötig oder was darf das Amt verweigern bei einer Gesamtanlage?
Mitteilungen für deren Dokumentation ist ja kein Problem, aber für jeden Nagel einzeln nachfragen müssen um das Ok zu bekommen, wäre Realitätsfremd.

Der Gang zum Amt ist ja sowieso noch geplant, weil nur dadurch Rechtssicherheit besteht
Denkmäler haben Charme, aber um welchen Preis?
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 06.11.10

... Aller Anfang ist schwer ...


"... , aber was ist nötig oder was darf das Amt verweigern bei einer Gesamtanlage? Mitteilungen für deren Dokumentation ist ja kein Problem, aber für jeden Nagel einzeln nachfragen müssen um das Ok zu bekommen, wäre Realitätsfremd. "



... hatte gerade noch einen Link in meiner Antwort nachgetragen. Hier zur Sicherheit nochmal:

(http://fachwerkhaus.historisches-fachwerk.com/fachwerk/index.cfm/ly/1/0/forum/a/showForum/139269$.cfm)



Entsprechend unserer Erfahrung werden Sie zu dieser Frage nie eine eindeutige Aussage bekommen. Jede Maßnahme ist wenn regelkonform als Einzelfall einzureichen und zu prüfen. Das kostet Zeit und Arbeit. Bei Fremdleistung auch Geld!

Auch liegt dabei alles erstmal im Ermessen des Sachbearbeiters! Wenn Sie sich dabei ungerecht behandelt fühlen, bleibt nur Eskalation in Form eines Einspruchs gegen den Entscheid. Ich hab das einmal durchgezogen (Solarkollektor auf nicht einsehbarer Dachfläche) und am Ende gewonnen. Wenn man das Ganze nicht persöhnlich nimmt, läuft die Kommunikation hinterher sogar besser! Bei uns hat es jedenfalls den Durchbruch gebracht, und mittlerweile kann man sogar von einem Dialog sprechen, bei dem man gemeinsam nach einer denkmalgerechten Lösung für die eigenen Vorstellungen sucht. So sollte es eigentlich auch sein! Manchmal muß man sich die Leute aber auch durch Ausdauer erst geradebiegen.


Was die Anträge und Genehmigungen angeht, so habe ich damals unsere Pläne einfach stichpunktartig in einer Tabelle zusammengefaßt und um entsprechende Genehmigung gebeten. Mehr braucht es dafür nicht! ... Als Antwort kommt dann ein Schreiben mit Genehmigung oder Ablehnung + Begründung und ggf. zu erfüllende Auflagen.Diesbezüglich haben Sie dann genug Zeit für zweimahligen Wiederspruch.

Als Tip: ... Fassen Sie ihre Maßnahmen nicht unbedingt alle in einem Antrag zusammen. Dies kann die Bearbeitung nur beschleunigen, und macht es den Damen & Herren vom Amt auch einfacher.

Gruß Stephan
Alt ist relativ!
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 06.11.10

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