Kosten für Dach neu decken und dämmen

Wir wohnen in einem denkmalgeschützen Reihenhaus und müssen - genau wie die Nachbarhäuser - Traufen, Bleche usw. erneuern. Nun ist die Überlegung, wenn eh' eingerüstet ist, direkt das Dach neu eindecken zu lassen und evtl. auch Dämmung einzubringen. Ich habe jetzt ein Angebot eines Top-Handwerkers, der Superarbeit macht, auch alles mit dem Denkmalschutz/Stadtkonservator verhandelt usw. aber der Preis hat mir die Schuhe ausgezogen. Da müsste ich 150 Jahre alt werden, damit sich das Dach amortisiert oder ich müsste das Dach ohne Haus verkaufen, dann würde sich das bei einem Verkauf vielleicht annähernd lohnen. Was müssen wir realistischerweise rechnen? Das (Steil)Dach des Haupthauses (ca. 60qm) ist recht verschnörkelt mit Türmchen hier und Aufbau da (ist einiges an Arbeitszeit, keine Frrage, dann ist da ein Flachdach von ca. 6 qm dabei und schließlich ein Anbau mit ca. 10-12qm Dachfläche (ganz normales Steildach). Was kostet sowas realistischerweise maximal, also ohne dass ich rumgeize, aber es bei einem 120 Jahre alten Haus wirtschaftlich bleibt?
PS Ich ich glaube nicht an EnEv und auch nicht an unglaubliche Summen, die man sparen kann, wenn man ebenso unglaubliche Summen in perfekte Dämmung umsetzt d.h. ich will zwar Dämmung einbringen, aber mein Haus darf atmen und darf auch Energie kosten.


Brando | 15.07.11

Was kostet eine Dachsanierung?


Hier nun Dir einen Preis X zu nennen ist nicht möglich. Ich würde Dir raten, dass Du noch das eine oder andere Vergleichsangebot einholst. Entscheidend ist, was vor Ort für welchen Preis geleistet wird.

Was haben denn Deine Nachbarn vorliegen?

Wenn Du dennoch einen Preisabgleich erfahren willst, dann müsstest Du die Baubeschreibung hier einstellen.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de
lehm lassn und lehm - Naturfarben und Baubiologie
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Natural Naturfarben Shop | | 15.07.11

Aufwand und Leistung


Bei solch beschriebenen Dächern - verschnörkelt, mit Türmchen, Aufbau, Flachdach ...
Ist das sicher Aufwändig.

Sie müssen die aufgeführten Posten sich erklären lassen und m.E. die Dämmerei sein lassen.
Nur Substanz-Sicherung anstreben.
Gebälk und Rgenablauf müssen passen.

Denkmal - keine ENEV!

Setzen Sie auf Masse!

Wenn sie hinsichtlich diese Themas Beratung brauchen …

Es ist nicht alles Gold was glänzt!

FK
langlebig - nachhaltig - einfach
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Architekturbüro slow-house | | 15.07.11


Wir haben alle ganz unterschiedliche Angebote, da wir unterschiedliche Dachformen und -größen haben, ebenso andere Vorausetzungen was Dämmung usw. angeht. Aber die Angebote nur für unser Dach liegen zwischen 12000€ und 34000€ und meine Frage ist einfach, welcher von beiden Preisen näher an der Realität ist um eine Dachfläche von ca. 80qm zu decken und zu dämmen. Wenn jetzt hier mehrere Leute schreiben, dass sie für 80qm Dach+Dämmung auch um die 30000€ bezahlt haben (+/-5000€), dann weiß ich, dass ich ohne neues Dach und Dämmung leben werde und nur die notwendigen Klempnerarbeiten machen lasse. Es sei denn ich gewinne morgen im Lotto. Ich brauche einfach mal einen ungefähren Anhaltspunkt.


Brando | 15.07.11


@ Florian Kurz
Ja, so weit bin ich inzwischen auch. Mir hat gerade ein Nachbar erzählt, dass wiederum seine Nachbarn (alles Denkmalschutz) sich haben das Dach neu machen und dämmen lassen und jetzt den ganzen Dachstuhl verschimmelt und nass haben. Nein danke. Was heißt aber "setzen Sie auf Masse"? Ich sage gleich, ich habe null Plan und Physik ist ein Buch mit sieben Siegeln. Ich habe nur inzwischen gelernt "never change a running system" und unser System funktioniert seit 120 Jahren gut und ich möchte es so wenig wie möglich stören. Was gemacht werden muss sind ganz klar die Klempnerarbeiten und ich würde evtl sogar noch das Dachzimmer und unsern Küchenanbau dämmen lassen (vielleicht von innen??) Aber wie kann das Aussehen ohne dass wir was kaputt machen?? Wenn, dann bitte für ganz Ahnungslose erklären. Ich würde mich freuen...


brando | 15.07.11

Die Realität zeigt sich erst mit der Zeit


Wie Sie so schön schreiben:

@ Florian Kurz
Ja, so weit bin ich inzwischen auch. Mir hat gerade ein Nachbar erzählt, dass wiederum seine Nachbarn (alles Denkmalschutz) sich haben das Dach neu machen und dämmen lassen und jetzt den ganzen Dachstuhl verschimmelt und nass haben.
Ist das Beweis genug?

Und das sind bei weitem nicht die Handwerker, die da gepfuscht haben!!!!!!!!

"never change a running system"
Meine Rede seit Jahren!

Was heißt aber "setzen Sie auf Masse"?
Nicht auf Gestrüpp und Schimmel setzen sondern auf Stein und Holz!
z.B.

Ich habe nur inzwischen gelernt und unser System funktioniert seit 120 Jahren gut und ich möchte es so wenig wie möglich stören.
Das ist eine richtige Einstellung!

Was gemacht werden muss sind ganz klar die Klempnerarbeiten
Und schon da kann vehement gepfuscht werden!!

… und ich würde evtl sogar noch das Dachzimmer und unsern Küchenanbau dämmen lassen
Siehe Ihr Statement und das der Nachbarn Nachbarn!

(vielleicht von innen??)
Noch schlimmer!

Aber wie kann das Aussehen ohne dass wir was kaputt machen??
Einfach und simpel.
Siehe oben!
sollte halt ordentlich geplant und ausgeführt werden!

Ein Haus ist und bleibt ein System, in dem alle Teile gleich stark sein müssen;
alles muss auf einander abgestimmt sein sonst machts Bäng!

Wenn, dann bitte für ganz Ahnungslose erklären. Ich würde mich freuen...
Schicken Sie mal ein Mail an info@slow-house.de
evtl mit ein paar Bildern, Ansichten vom Dach, Grundriss etc.
Dann kann man evtl schon Nägel mit Köpfen machen!

FK
langlebig - nachhaltig - einfach
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Architekturbüro slow-house | | 15.07.11

Moin Brando,


wir hatten auch KV's von 36 000 - 75 000 € für unsere 2 DHH-Dächer, bei nur geringfügig anderer Ausführung....is normal.

Bei futzeligen Dächern ist ein KV allerdings auch schwierig, unsere Dachis kamen einen Monat später zu uns, weil die genau an so einem Dach waren und sich völlig verschätzt hatten.....

Von Amortisation können bestenfalls deine Kinder sprechen, macht m.E. wirklich nur Sinn, wenn das Dach an sich eh' fällig ist, bzw. ihr bei der Gelegenheit noch ausbauen wollt.

Wann wär' euer Dach denn dran?

Gruss, Boris
Wer viel fragt, kriegt viel Antworten....
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| 15.07.11


@ Boris Na ja, meine Kinder werden kaum in den Genuss kommen, da wir planen, das Haus in den n?chsten 10 Jahren zu verkaufen, denn die Kinder sind dann erwachsen und f?r mich und meinen Mann ist das unattraktiv. Tja, wann ist unser Dach dran? Wann ist ein Dach denn dran? Ich sch?tze das jetzige ist so 30-40 Jahre drauf. Dran sind auf jeden Fall Traufen, Rinnen usw. Kannst du sagen wie viel qm das bei euren D?chern waren? Und habt ihr d?mmen lassen oder nur decken? Wobei ich vom d?mmen echt weg bin. Ich werde mir das von slow-house nachher mal anschauen. Vielen Dank auch f?r deine Antwort. Ist ja schon mal gut zu wissen, dass solche Preisspannen normal sind.


brando | 15.07.11

Moin Brando,


ein Dach ist dran, wenn's an mehreren Ecken reinschifft und das nicht mehr mit Ziegel auswechseln getan ist, sach' ich.

Wenn ihr in 10 Jahren Verkaufen wollt, würde ich nur das nötigste machen. Das Geld seht ihr sonst nicht wieder, es sei denn es findet eine deutliche "Aufwertung" statt, bzw. eure Hütte sieht im Vergleich zu den anderen "oll" aus.

Preisvergleich bringt dir leider garnix, da wir ein schlichtes, eckiges Steildach mit lediglich 3 Gauben haben und 'ne Menge mitgeholfen haben.

Gruss, Boris
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| 15.07.11


@ boris N?, bei uns regnet's (noch) nicht rein, aber bei fast allen Nachbarn schon und das Dach ist ein gemeinsames, also zum gleichen Zeitpunkt gemacht worden. Wobei ich davon ausgehe, dass es durch defekte Rinnen, Traufen und diese Sachen kommt, die sind wirklich hin?ber. Ich glaube wir lassen das wirklich, auch das mit dem D?mmen, das war eine fixe Idee. Anfang n?chster Woche kommen noch mal 2 Dachdecker und wenn die auch so teuer sind, dann lassen wir das. Das ist eine Investition, die wir wirklich nicht mehr raus bekommen.


brando | 15.07.11

Moin Brando,


wenn ihr alle dasselbe Problem mit euren Dächern habt, wieso tut ihr euch nicht zusammen? Bei Mängeln im Grenzbereich heisst es sonst erstmal wer war's.........preislich sicher auch günstiger.

Ansonsten würde ich mit einer "Hausnummer" an die Handwerker herantreten, du "weisst" schliesslich was du ausgeben möchtest und dann mal hören was kommt. Einer der seine Sache versteht, kann dir auch plausibel erläutern, wie sein Preis zustandekommt.

Wie sieht's aus mit Eigenleistung eurerseits? Dann seht ihr auch genau, was ihr habt und kriegt.

Gruss, Boris
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| 16.07.11


@boris
Wir planen das auch zusammen, schon weil wir als Eigentümergemeinschaft gelten (eben nur in Reihenhaus-und nicht Wohnungsform) und das Dach rechtlich gesehen sowieso allen gemeinsam gehört. Aber dennoch hat jeder seine eigenen Dächer, die auch unterschiedliche Größen usw. haben (vor 120 Jahren hat man ja auch Reihenhaussiedlungen mit viel Mühe und SchnickSchnack unterschiedlich und nicht 08/15 gestaltet) und jeder von uns bekommt einen eigenen Kostenvoranschlag. Die Idee mit dem Dach decken kam einfach auf, weil jetzt sowieso für die Klempnerarbeiten sowieso einmal eingerüstet ist und das Dach nun auch um die 40 Jahre auf dem Buckel hat auch gleich decken zu lassen. Bei uns bedeutet dies aber, dass wir dann eigentlich auch dämmen sollten, während die Nachbarn (alles große Heim-und Handwerker) teilweise schon gedämmt haben und den Rest ungedämmt lassen wollen. Und ich werd immer unsicherer ob wir nicht einfach nur die Klempnerarbeiten machen lassen (die sind wirklich dringend nötig), aber das Dach lassen wie es ist.


Brando | 16.07.11


@ boris
Ach so, wegen Eigenleistung - ne, nicht wirklich. Wir sind beide reine Kopfarbeiter mit mehreren linken und kaum rechten Händen. Wir müssten so viel angeleitet und kontrolliert werden, dass ein Handwerker, ganz schnell die Geduld verlieren würde, weil das mehr Zeit kostet, als das ganze einbringt. Mit meinem Haus geht es mir wir mit Auto und PC - es soll einfach funktionieren und ich hasse es, wenn die was von mir wollen, weil ich keine Ahnung hab, was sie brauchen oder ihnen fehlt und den Fachleuten bin ich hilflos ausgeliefert, die können mir Verkaufen und erzählen was sie wollen, ich kann es nicht nachprüfen. Die Idee, das ganze von hinten aufzuzäumen hatte ich aber auch schon, nämlich zu sagen, was wir investieren wollen und zu fragen, was wir dafür bekommen.


brando | 16.07.11

Moin Brando,


dann solltet ihr euch wirklich von jemand beraten lassen, der euch nix Verkaufen will, das Geld ist bestens angelegt, siehe Folgekosten beim Nachbarn des Nachbarn.

Vielleicht findest du hier unter "Community/Regionalinformatonen" jemand in deiner Nähe.

Deine grundsätzliche Einstellung zur Materie kann ich zwar bestens nachvollziehen, sie macht aber nunmal auch hilflos.

Hier unter "Dachdämmung" z.B. mal etwas rumzulesen schadet bestimmt nicht......

Plan B wäre evtl. eine Neueindeckung mit Unterdach, so dass eine gewünschte Dämmung später von innen ausgeführt werden kann. Ob das jetzt bei euch wirklich Sinn macht, kann ich so aus der Ferne natürlich nicht beurteilen.

Es kann euch in 10 Jahren nämlich auch passieren, dass keiner für euer Haus anständig zahlen will, wenn noch eine Grossoperation ansteht.

Nehmt euch vor allem genug Zeit in Ruhe die passende Entscheidung zu treffen.

Viel Erfolg, Boris
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| 16.07.11

10 Jahre? Denkmalschutz?


Hallo Brando,

bei "10 Jahre und Denkmalschutz" hat es grade "klick" gemacht. Einerseits wirst Du mit hoher Wahrscheinlichkeit das eingesetzte Geld bei einem Verkauf in zehn Jahren nicht wieder raus bekommen. Leg die gleiche Summe für zehn Jahre verzinst an - das lohnt sich auf den ersten Blick eher.
Aber hast Du schon geprüft, ob es eventuell Förderungen oder steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten gibt? Vielleicht kannst Du einen Teil der Kosten über 10 Jahre zu 90% steuerlich ansetzen. Das gegen den besseren Verkaufspreis gerechnet könnte dann doch interessant sein.

Ansonsten einfach zum Vergleich: Ich habe hier grade drei Angebote für Dachdeckerarbeiten vorliegen, Beträge zwischen knapp 31.000 und 36.500 Euro. Bis auf eine kleine Gaube einfache Dachform, ca. 150qm. Dabei sind aber die Details sehr wichtig, ansonsten kannst Du das nie vergleichen: Enthalten sind auch Entsorgung der Dachziegel, Neueindeckung mit Biberschwanzziegeln, Gerüst für x Wochen, selbst das Dixi-Klo ist da eingerechnet - das Leistungsverzeichnis umfasst 15 Seiten...

Viele Grüße

Dirk
: - )
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 17.07.11

Nur obersten Boden dämmen


Hast Du Dich schon mal,informiert,(wenn das Dach dicht und funktional ok ist) über Dachbeschichtung ?
Am allerbesten , glaube mir, schmeckt immer noch das Zoiglbier
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 17.07.11

Denkmal - keine ENEV


Diese kurze Formel von Florian Kurz würde ich mir noch mal verinnerlichen.

Also nur die Bleche erneuern lassen und den einen oder anderen Ziegel austauschen lassen.

Die mangelnde Dämmung, bzw. der erhöhte Energiebedarf ist für ein denkmalgeschütztes Haus kein Mangel. Im Gegenteil. Es gibt Kaufinteressenten die sehr bewusst nur solche Häuser angehen, wo noch nichts verschlimmbessert wurde.


"Ich schätze das jetzige ist so 30-40 Jahre drauf."
Der Plan "B" von Boris könnte hier noch eine Alternative darstellen, wobei die Ziegel nach 30-40 Jahren noch nicht Schrott sein müssten - die Traglatten sind da eher fällig. Substanzerhaltend könnte es Sinn machen, dass das Dach mit neuen Traglatten eingedeckt wird (evtl. auch mit dem alten Ziegel umdecken) und dabei Unterdachplatten mit Konterlatte eine spätere, evtl. dann aufgezwungene, Dämmung ermöglicht. Dann müsste die Außenhaut mit der Verblechung nicht mehr verändert werden.

Wenn aber von vorn herein klar ist, dass Ihr nach 10 Jahren geht, dann ist dieser Plan "B" schon ein finanzielles Risiko.

Jeden Euro, den Ihr optional für die Zukunft in dieses Objekt investiert, wird sich im Verkauf nicht mal mehr zur Hälfte wiederfinden.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de
lehm lassn und lehm - Naturfarben und Baubiologie
Mitglied der Fachwerk.de Community
Natural Naturfarben Shop | | 18.07.11


@ Frank, Boris u.a. vielen Dank für Eure Antworten. Wir sind inzwischen auch so weit, alles zu lassen wie es ist und nur die nötigen Klempnerarbeiten machen zu lassen. Ich hatte heute zwei "richtige" Handwerker da (also Dachdecker), die endlich sich mal die Mühe gemacht haben, auf's Dach zu steigen (alle andern haben das nur von unten aus begutachtet) und die ganz klar sagten, es gibt überhaupt keinen Grund das Dach neu zu decken. An der Dämmung im Dachzimmer würden sie auch nichts ändern (was man hat weiß man, was man kriegt weiß man nicht), wenn uns das doch bisher genügt hätte. Die Küche ist wahrscheinlich so kalt, weil da zwar Mineralwolle drin ist, aber der Wind weht durch die Deckenverkleidung (Nut-und Federbrettern), da könnte man evtl. was überlegen (was würdet ihr da evtl. tun??), aber gerade in der Küche sei es einfach gut, wenn Kondenswasser einfach ablüften kann.
Die Steuerabschreibung nehmen wir natürlich bei allem in Anspruch.
Ich habe gerade auch noch den Bescheid bekommen, dass wir berechtigt wären ein Förderdarlehn der WFA in Anspruch zu nehmen, da unser Haus die Bedingungen dafür erfüllt, das bedeutet, dass wir für das Geld nur 0,5% Zinsen + 0,5% Verwaltungsgebühr jährlich zahlen würden, das ist natürlich geschenktes Geld. Mal sehen, was die nächsten KV's sagen.


Brando | 18.07.11