Baufinanzierung beim Denkmalschutz

Fachwerkhäuser versprühen ihren ganz eigenen Charme. Vor allem, wenn es sich um ältere Häuser handelt, fühlen sich einige Menschen besonders angezogen. Allerdings ist dann zu beachten, dass das Haus unter Umständen unter Denkmalschutz stehen könnte. Bei der Finanzierung ist dies unbedingt einzubeziehen.

Sanierungsbedürftiges Fachwerkhaus

Das Amt für Denkmalschutz hilft


Wer ein Fachwerkhaus gefunden hat, das dem eigenen Geschmack entspricht, der möchte meist am liebsten sofort den Kaufvertrag unterschreiben. Handelt es sich allerdings nicht um einen Neubau, ist vorher herauszufinden, ob es unter Denkmalschutz steht. Solche Häuser sind nur unter bestimmten Bedingungen zu sanieren, sodass die Höhe für den veranschlagten Kredit steigen kann.

Um herauszufinden, ob dies bei dem auserkorenen Objekt der Fall ist, bietet es sich an, sich an das Amt für Denkmalschutz zu wenden. Die Aufgabe ist Ländersache, sodass es für jedes Bundesland ein zuständiges Amt gibt. Hier lässt sich anhand der Liste der Baudenkmale erkennen, ob ein Haus unter dem besonderen Schutz steht. Die Stadt oder Gemeinde ist ein weiterer möglicher Ansprechpartner, der helfen kann.

Ursprünglichen Charakter erhalten


Wer ein Haus kauft, möchte es in der Regel nach seinen Vorstellungen umbauen - sowohl innen als auch außen. Die Modernisierung der Räume ist im Allgemeinen kein Problem, bei der Fassade kann es aber schwierig sein. Es ist dann darauf zu achten, dass der ursprüngliche Charakter des Hauses erhalten bleiben muss. Das kann in verschiedenen Situationen problematisch sein.

  • Ist ein Kamin nachträglich einzubauen, kann ein außen verlaufender Schornstein aus Edelstahl das ursprüngliche Bild zerstören.
  • Um das Dachgeschoss bewohnbar zu machen, ist geplant, mehrere Dachgeschossfenster und eine Gaube einzubauen.
  • Das Weiß der Fassade soll einem auffälligen Rot weichen, um dem Haus einen modernen Anstrich zu verpassen.
  • Anstatt der gemütlichen Kastenfenster sind großflächige Dreifach-Verglasungen geplant.

Kastenfenster im Fachwerkhaus

Bei solchen und weiteren Sanierungsmaßnahmen ist es eventuell schwierig, sich mit dem Amt für Denkmalschutz zu einigen. Dadurch ist aber unter Umständen, die zu finanzierende Summe neu zu berechnen. Während beispielsweise moderne Fenster schon günstig im Baumarkt zu erstehen sind, sind die historisch anmutenden Kastenfenster vom Schreiner in Handarbeit anzufertigen. Ist das Dachgeschoss nicht als Wohnfläche nutzbar, ist mit dem Amt für Denkmalschutz abzuklären, ob ein Anbau im gleichen Stil möglich ist. Die Kosten sind hierfür allerdings wesentlich höher als für den Ausbau eines Dachbodens.

Bevor der Kauf stattfindet, sollten die Interessenten daher bereits den ersten Kontakt zum Amt aufbauen. Mit Hilfe von Fotos und Grundrissen lässt sich im Gespräch schon herausfinden, ob das Vorhaben durchzusetzen ist. Ein Architekt kann im nächsten Schritt schätzen, wie teuer die Maßnahmen sind.

Erker am Fachwerkhaus

Förderung durch die KfW


Um die Kosten für die Finanzierung möglichst gering zu halten, können die Hausbesitzer ihr Vorhaben durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördern lassen. Ein Teil der Summe lässt sich dann über einen günstigen Förderkredit abwickeln. Für ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, sind folgende Förderungen möglich:

  1. Bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit bei einzelnen Maßnahmen
  2. Bis zu 75.000 je Wohneinheit bei einem Haus, das die Kriterien eines Effizienzhauses erfüllt.
  3. Ein Tilgungszuschuss sowie ein Investitionszuschuss sind ebenfalls möglich.

Gerade bei denkmalgeschützten Gebäuden ist es aber nicht immer einfach, die Kriterien der KfW einzuhalten, dessen ist sich die Kreditanstalt bewusst. Deshalb gelten nur vereinfachte Kriterien an solchen Gebäuden. Damit die Maßnahmen aber dennoch möglichst energiesparend einzusetzen sind, ist es notwendig, dass ein "Sachverständiger für Baudenkmale" die Sanierung begleitet. Er hilft zum einen notwendige Bestätigungen oder Genehmigungen einzuholen, plant aber ebenso die Umbauarbeiten und leistet die Baubegleitung.

Lohnenswerte Finanzierung als Anlageobjekt


Eventuell spielt beim Kauf eines Fachwerkhauses der Gedanke mit, es als Anlageobjekt zu nutzen und so die Finanzierung attraktiver zu gestalten. Dabei sollte der Käufer des Hauses sich aber bewusst sein, dass das Vermieten eines Hauses oder einzelner Wohnungen Pflichten und Verwaltungsarbeit nach sich zieht. Einnahmen und Ausgaben müssen verwaltet bzw. ausgewertet und Abrechnungen für Nebenkosten etc. erstellt werden. Natürlich bieten sich heutzutage Software-Möglichkeiten, um diese Aufgaben zu vereinfachen. Informieren können sich Personen, die mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie als Anlageobjekt zu nutzen, über solche Programme beispielsweise hier. Allerdings sind Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, dafür oft nur eingeschränkt geeignet. Damit dies gelingt, muss es sich in einem einwandfreien Zustand und in einer attraktiven Lage befinden. Attraktiv wirkt vielleicht die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung, die allerdings nur dann zutrifft, wenn die Besitzer über ein hohes Einkommen verfügen.

Damit ein Interessent keinen erhöhten Preis bezahlt, ist es sinnvoll, einen Gutachter ins Boot zu holen. Er kennt bei Fachwerkhäusern die Schwachstellen, weiß allgemein, worauf zu achten ist und kann einschätzen, welche Kosten in den kommenden Jahren auf die Besitzer zukommen. Nicht nur der Ist-Zustand ist für die Finanzierung wichtig, sondern auch der voraussichtliche Zustand in zehn oder 15 Jahren.

Seriösen Gutachter finden


Um einen seriösen Gutachter zu finden, gibt es verschiedene Stellen, an die sich Interessierte wenden können.

  • Verband der Bausachverständigen Deutschlands
  • Verband privater Bauherren
  • Industrie- und Handelskammer
  • Dekra oder TÜV
  • Bauherren-Schutzbund

Für ein Gutachten sind zwischen 1.000 und 2.000 Euro einzuplanen - Geld, das gut investiert ist, da es vor bösen und teuren Überraschungen in der Zukunft schützen kann.

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