Was gibt es beim Kauf eines Altbaus zu beachten?

Hier steht ein Fachwerkhaus zum Verkauf (naja, eigentlich nur zu 2/3). Jedenfalls wäre die Lage, das Grundstück und der Wohnraum toll. Aber was kommt denn da auf einen zu? Ich habe mal ein bisschen rumgelesen, aber sehr vieles gar nicht verstanden. Welche Balken müssen denn da ausgewechselt werden und wie oft? Und diese Balken liegen doch in den Wänden oder nicht? Muss man die dann regelmäßig aufklopfen? Und wie entscheidet man, ob die Bausubstanz gut ist? Das Haus ist außen mit Dämmputz versehen, da sieht man kein Fachwerk. Innen ist es seit 2000 ständig saniert und renoviert worden (aufwendig und sieht toll aus), da sieht man nur direkt unterm Dach ein paar Balken. Keller ist wohl ein Gewölbekeller (sieht so aus) und man sieht einen weißen Anstrich, der scheint mir auch nicht so alt zu sein.

Energiepass hat das Haus (Wert 110 oder 115, weiß nicht mehr) und das Dach wurde erst vor kurzem ausgebaut und gedämmt.

Kann mir jemand ein paar erste Tipps geben?

Wenn

der konstruktive Holzschutz stimmt muss man vieleicht den Schwelbalken ca. alle 150-200 Jahre wechseln ;-)
Mal im Ernst wenn es ein Fachwerkhaus werden soll ,würd ich mir das Buch von Wolfgang Lenze ,Fachwerkhäuser restaurieren,sanieren,modernisieren.Damit ihr euer zukünftiges Haus etwas besser verstehen lernt.
Zukommen kann auf euch alles ,von der Kernsanierung ,bis gar nix machen müssen ist alles drin.
Investiert in einen Sachverständigen und begeht zusammen den Bau!

Grüße Martin

Eine Immobilienkaufberatung ...

... mit einem sachkundigen Architekten/Bauingenieur ist dringend anzuraten.

Gerade Modernisierungen und energetische Hochleistungsertüchtigungen an Fachwerkbauten sind mit großer Skepsis zu betrachten. Sie sind meistens nur "Behübschungen" und dienen dem besseren Verkauf, bedeuten aber keine qualitative Verbesserung der Bausubstanz. Eher das Gegenteil.

Es gilt immer den Gesamtzusammenhang des Gebäudes zu betrachten. Handwerker z.B. Zimmerer sehen überwiegend nur ihr jeweiliges Gewerk, wenn Sie zu Rate gezogen werden.

Neben der Substanzbewertung gilt es auch, eine Reihe von Unterlagen zu sichten und zu bewerten hinsichtlich ihrer Übereinstimmung mit dem Bau-, Planungs- und Eigentumsrecht.
Damit Sie nicht Jahre Später nach dem KAuf mit Verpflichtungen, Belastungen etc. konfontiert werden, die beim Kauf nicht bekannt waren oder verheimlicht worden sind.

Bei der Suche nach einem Kaufberater kann Ihnen vielleicht ein Zimmererbetrieb aus der Region helfen, der Fachwerksanierungen ausführt und Sie an einen Architekten verweist, der die betreffende Maßnahme geplant hat.

Ein anderer Anlaufpunkt ist die www.igbauernhaus.de

ja, das ist richtg,

im Prinzip müssen manche Balken, insbesondere die Schwellen, regelmäßig ausgetauscht werden, so etwa alle 20 - 750 Jahre, je nach Qualität das Bauwerks, und zwar immer dann, wenn sie kaputt sind. Sie sind meistens dann kaputt, wenn immer viel und regelmäßig repariert worden ist. Dann hat nämlich niemand eine Grundsanierung durchgeführt sondern nur ein wenig Schminke aufgetragen, wenn es sich nicht vermeiden ließ.

Wenn man in einem Fachwerkhaus gar keine Balken sieht, könnte man ja auch gleich ein anderes Haus kaufen, das kommt meistens billiger. Mir kommt das verdächtig vor, möglicherseise sind die Balken schon lange nicht mhr vorzeigbar.

Es ist eben wie ein altes Auto: Wenn der Vorbesitzer schon an allen Ecken gefummelt hat und nichts mehr original ist, belegt das nur, dass schon etliches im Eimer war und auch bleiben wird.

Fazit:

Wie soll jemand hier im Forum wissen ob Deine Balken in Ordnung sind, wenn selbst Du sie noch nie gesehen hast.
Die Wahrscheinlichkeit ist m.E. hoch, dass so ein Haus den Begriff Fachwerk nicht (mehr) wirklich verdient.

Lass einfach jemand kommen, der Ahnung hat.

Gruß Götz

Ein Teil Fachwerkhaus kann schwierig werden....

... du willst 2/3 Fachwerkhaus kaufen? Da würde ich mir vor allem das 1/3 genau anschauen, das Du nicht kaufen kannst. Und vor allem würde ich mir die Bewohner genau anschauen.

Ein Fachwerkaus kannst Du nur als ganzes ordentlich sanieren. Wenn dir nur 2/3 gehört hast Du schon 1/3 sich steigernde Probleme.

Grüße aus Frangn

Frank von Natural-Farben.de

Hauskauf

Hallo Maxii,
da das Thema den Rahmen einer Antwort sprengt, habe ich Ihnen eine Email gesandt.
In der Anlage finden Sie die gewünschten Informationen.

Viele Grüße
Georg Böttcher

Vielen Dank

für die Hinweise, insbesondere an Herrn Bötcher für den umfangreichen Text per Mail.

Das Haus ist relativ jung, nämlich von 1879. Was wir bisher sehen konnten sah toll aus, aber einiges ist auch vertäfelt, da sieht man natürlich nicht, was dahinter liegt. Mal schauen, wenn das Haus dieses Wochenende nicht vom Fleck weg gekauft wird (damit müssen wir in diesem Ort leider rechnen, alles was nicht maßlos überteuert oder offensichtlich Schrott ist, ist innerhalb von wenigen Tagen weg), gehen wir am Montag mit einem Gutachter durch. Der Gutachter ist auf Fachwerkhäuser spezialisiert. Alles andere macht wohl auch keinen Sinn, wenn ich die Informationen auf dieser Seite richtig verstanden habe.

@Götz: Ich mag Fachwerk zwar, aber letztlich suchen wir einfach ein solides Haus, an dem auch noch unsere Nachfahren ihre Freude haben können. Es muss für uns also kein Fachwerkhaus sein, darf aber. Aber "gleich ein anderes Haus kaufen kommt billiger" gilt hier leider nicht. Hier ist alles Schweineteuer

Das letzte Drittel, das wir leider nicht kaufen können, gehört noch dem Großvater der Familie und er wohnt auch noch drin. Er wird wohl (da pflegebedürftig) auch ausziehen, zu einer Tochter, aber wenn der Teil verkauft wird, können wir uns leider nix mehr leisten. Sonst hätten wir ja durchaus auch gerne das ganze Haus.

Lieben Gruß,
Maxii

Warum geht…

… Herr Böttcher überhaupt den Weg über die Forumsöffentlichkeit um auf etwas hinzuweisen, was ebendiese ausschließt?

Egal, neue Zeiten, neue (Forums)sitten…

Aber Danke nochmals an Herrn Böttcher für den Running Gag mit dem Kellerbüro und der spannenden Geschichte von der selbst angerührten Quark-Kalkhydrat-Farbe (sogar jedesmal mit Foto!!!). Wie oft durften wir bisher ergriffene Zeugen dieser Großartigkeit sein? Drei mal? Oder sprengte der Bericht sogar schon öfter nicht den Rahmen des Forums?

Hauskauf

Der von mir gemailte Text umfasst 35 Seiten; das sollte den Rahmen dieses Forums wohl sprengen.

Herr Bisping, Sie müssen meine Antworten nicht lesen.
Sie müssen gar nichts hier im Forum lesen.
Sie müssen auch keine Kommentare schreiben.

Viele grüße

Aufteilung?

Von den ganz allgemeinen Punkten zum Thema Hauskauf mal abgesehen würde ich sehr genau auf die Aufteilung achten. So wie es klingt wurde das Haus (und das Grundstück) im Nachhinein irgendwie geteilt. Ist das denn wirklich sinnig gemacht worden?

Ihr habt keinerlei Einfluss darauf, wer das restliche Drittel des Hauses kaufen wird. Und wenn man mit den Nachbarn nicht so gut klar kommt sollten Haus und Garten so aufgeteilt sein, dass man sich nicht ständig gegenseitig auf dem Schoß sitzt.

Gruß,
Tina