Lehmhaus noch zu retten?

Guten Tag!
Wir haben in Österreich im Burgenland ein über 100 Jahre altes Lehmhaus gekauft. Das Haus steht mit der nördlichen Aussenwand im Hang und wir sind beim Kauf davon ausgegangen, dass eine Feuchtigkeitsisolierung aussen gemacht wurde, da die Wände innen ganz trocken schienen. Die Vorbesitzer habe auch gemeint es gibt kein Problem mit Feuchtigkeit von aussen.
Nun mussten wir nach dem ersten Winter feststellen, dass es massive Feuchtigkeitsprobleme geben muss, da die neuen Möbel begonnen haben zu schimmeln und unser Gewand und alle Textilien immer klamm und feucht waren und dann haben wir uns auf Ursachensuche begeben und mussten feststellen, dass eine Vormauerung in einem Zimmer gemacht wurde und die Wand die wir für die trockene Aussenwand gehalten haben mit 20 cm Abstand vor die Lehmwand gestellt wurde. In den anderen Räumen wurden Heraklithwände vorgeschraubt und so war es nicht erkennbar, dass die Stampflehmwände eigentlich feucht sind. Ein Feuchtigkeitsmessgerät zeigt den Wert 100 an!

Ebenso wurden die Decken mit mehreren Lagen diverser Platten Gigips, Heraklith, Nut-Feder... verdeckt und was darunter zum Vorschein kam ist komplett vermodertes und faules Holz. Zu allem Überfluss wurde am Dachboden ein Estrich betoniert!

Wir sind verzweifelt weil wir auf ein kosmetisch saniertes Haus reingefallen sind und nun eine nicht bewohnbare, feuchte Ruine haben.
Kann man ein Lehmhaus, dass mit einer Seite im Hang steht jemals trocken bekommen?
Gibt es Spezialisten die auch in Österreich solche Projekte sanieren?
Ist es finanziell überhaupt sinnvoll so ein Haus zu sanieren?
Danke für Ihren Rat.
Edith

Was ein guter...

... Anwalt aus dem Fall machen könnte, sei mal dahingestellt... Arglistig verschwiegener Mangel? Betrug?...

Aber davon ist das Haus ja immer noch nicht trocken...
Lösungsansätze für eine Sanierung können nur vor Ort gefunden werden... Ihr braucht also einen Fachmenschen vor Ort, der die Schäden feststellen, Sanierungen planen und natürlich auch die Kosten schätzen kann, und natürlich auch die, wie auch immer gearteten Arbeiten, koordiniert... via Forum klappt das nicht wirklich...

MfG,
sh

Danke

für Ihre Antwort!
Das Thema Anwalt haben wir schon hinter uns...
ist zu schwer nachzuweisen die Arglist... und was die Vorvorbesitzer gemacht haben und was die Vorbesitzer ist auch nicht ganz klar :-(
Verschwiegen wurde das Problem auf jeden Fall aber das hilft uns leider nicht weiter..
Kennen Sie Kollegen in Österreich die so ein Projekt übernehmen können? Als GU sozusagen. Ich finde leider niemanden der sich damit auskennt. Die einen sagen eine Drainage machen an der Aussenwand.. die nächsten meinen auf keinen Fall eine Drainage nur eine Stampflehmlösung aber auch ohne Garantie dass das klappt. Ein Baumeister meinte es kann sein, dass die Lehmwand wegbricht wenn man abgräbt.
Also wie beim Arzt: 3 Ärzte, 4 Diagnosen ;-)
Liebe Grüße
Edith

Burgenlandlehmhaus

Hallo

Das eine ist das eine - RA und Zweckmässigkeit

Das andere ist die sinnvolle Sanierung und das Herrichten einer "Ruine".
Hier sollte man sich ans tradierte halten und keine modernen Versprechungsmaterialien reinzaubern - das Ergebnis sehen Sie (leider)

Bin zwar kein GU aber in der nächsten Woche in der Nähe in ähnlicher Mission …
Da könnte man das vor Ort anschauen und ein Konzept aufbauen um das Teil zu retten oder um einen arbeitsmässigen Rahmen feststellen zu können …
Falls Sie realen Bedarf haben könnte ich Ihnen helfen.
Dann bitte ein Mail.

Florian Kurz
www.slow-house.de

Abgesoffene Stampflehmwände....

...sind leider ein riesiges Problem. wenn es um deren "Trockenlegung" geht!
Habe hier in meiner Region ein ähnliches Dilemma mal mit anschauen dürfen und leider sind alle zu keiner entsprechenden Lösung gekommen, weil alle Maßnahmen den entsprechenden Aufwandsrahmen finanziell sprengten!

Somit ist ein guter Rat jetzt teuer!!!!!

Wenn sie schon schreiben, 100% feucht, na dann gute Fuhre!
Ich kann mal schauen, ob ich einen österreichischen Kollegen finde, der sich da mal den Zustand vor Ort anschauen kann.

Grüße ins Nachbarland,
Udo Mühle

Mal wieder ...

... eine typische Problematik der Kellerstöckl-Häuschen im österreichisch-ungarischen Grenzgebiet. Kürzlich gab es hier im Forum einen ähnlichen Fall.

Mein Tipp:
(falls Herr Kurz oder Herr Mühle Ihnen nicht weiterhelfen können)

Schauen Sie sich jenseits der Grenze nach alten Bauhandwerkern um, die den traditionellen Haustyp noch kennen, fragen Sie einheimische Winzer oder Bauern, die solche Häuser immer noch selber bewohnen, wie diese seit jeher ihre Häuschen am Leben und bewohnbar halten.

Die meisten Probleme mit den Häusern dieser Region entstanden im Zuge des Überganges von der traditonellen Nutzung zum Wochenendhaus für Wiener und Grazer mit scheinbar unverzichtbarer "Aufwertung" wie vorgesetzte gerade Innenwände und zweifelhaften Sanierungsmaßnahmen wie Drainage oder Gebäudeabdichtung.

Wenn

der Lehm dann vielleicht auch noch mehrfach gefroren ist, kann er durchaus einiges an Stabilität eingebüßt haben. Unsere an der Oberfläche aufgefrorenen Lehmziegelwände waren nur mehr Gebrösel. Unser einziges Glück war, dass überwiegend nur 5 Zentimeter einer anderthalbsteinstarken Mauer betroffen waren.

Meiner ganz persönlichen Meinung nach ist das Kernproblem, dass im Bereich Bodenfeuchtigkeit etc. jeder, auch Fachmann, seine ganz eigenen, festen Vorstellungen von der besten Lösung hat, und jederzeit bereit ist, alle gegensätzlichen Meinungen in der Luft zu zerreißen. Als Laie hat man da kaum Chancen.

Uns steht eine ähnliche Odyssee in einem Ziegelhaus in Hanglage bevor, dort gibt es allerdings weniger Schichten und es bröselt nur der Kalkputz fröhlich von den Wänden (Feuchtigkeit, unterstützt von Salzausblühungen der alten Stallwände, jetzt Wohnraum). Ich bin mir allerdings - ohne Erfahrungen mit Stampflehm zu haben - sicher, dass die Vorgehensweise bei gebrannten Ziegeln ganz anders ist, als bei Stampflehm, daher kann ich hier leider nicht viel helfen, sondern nur herzliches Beileid wünschen!

Kein Kellerstöckl

Das Haus ist kein Kellerstöckl,
es ist ein altes Bauernhaus va 80m2 und ist in den 80er Jahren mit den Sauerkrautplatten innen und aussen sowie Betonestrich und Kunststoffenstern saniert worden. Wir haben es als Wochenendhaus gekauft und haben eben geglaubt, dass es trocken ist weil die Besitzer gesagt haben mit Feuchtigkeit gibt es kein Problem. Es war letztes Jahr im September und es hat Monatelang nicht geregnet und die Verkäuferin hatte offenbar Monatelang die Fenster offen und so hat man auch nichts gerochen. Ich finde es nur erstaunlich wie gut diese Heraklithplatten die Feuchtigkeit aushalten und nichts durchlassen.
In der Gegend gibt es leider niemanden der so ein Projekt übernehmen würde. Zumindest sind alle meine Versuche bei Aussagen wie: Naja da muss man alles rausreissen und abgraben und dann kann man erst sagen wie oder ob eine Sanierung möglich ist. Wir haben die meisten Wände innen schon freigelegt und auch die Wände die nicht im Hang stehen sind feucht!
Wir haben bevor wir das Ausmass kannten ein neues Dach machen lassen weil das alte Eternit schon in einem schlechten Zustand war und jetzt haben wir einen neuen Dachstuhl und Deckung und leider ein nasses Haus mit kaputten verfaulten Decken.

So

unähnlich ist die Situation nicht. Bei uns geht es genauso um ein Wochenendhaus, bei dem der ehemalige Stall zu zusätzlichem Wohnraum ausgebaut worden ist. Die Vorbesitzerin hat alles mit Kalkputz neu verputzen lassen und beim Kauf waren die Wände optisch ok. Jetzt schaut es halt anders aus...

Das Problem ist: ich kenne sehr wohl eine Firma, die Trockenlegungen macht, aber die können weder ein Gesamtkonzept erstellen (die sind auf Horizontalsperren spezialisiert) noch euch mit den Lehmwänden weiterhelfen. Lehmbauer kenne ich in Österreich leider persönlich gar keine, weiß aber, dass es im Waldviertel mindestens einen gibt, nach dem könnte man ja suchen und ihn kontaktieren. Ich bilde mir ein, dass die Firma Natur&Lehm in Baden auf ihrer Webseite einige Verarbeiter auflistet (auf die bin ich vor Jahren gestoßen, weil sie Generalimporteur für Kreidezeit-Produkte in Österreich sind).

Leider bestätigt euer Haus meinen Eindruck, dass die Altvorderen im Hinblick auf Feuchtigkeit ziemlich schmerzfrei waren und ohne Skrupel mit 100% Luftfeuchtigkeit gelebt haben. Wenn die Haxen vom Bett morsch waren, ham's es halt abgsägt, basta. (wahre Geschichte von unseren Nachbarn).

Auch wenn es ...

.. kein Kellerstöckl ist, so sind Problematik und Bauweise regiontypisch vergleichbar.

Wenn es in A oder HU wirklich niemanden gibt, der da weiterhelfen kann, muss scheinbar doch jemand aus Deutschland 'ran.

Wie

gesagt, es gibt Lehmbauer, und ich weiß auch, wie man die erreichen kann, siehe oben! Ich kenne nur keinen davon, und weigere mich daher, eine persönliche Empfehlung abzugeben.

Sanierung?

Es macht auf mich den Eindruck, sie sind in der Vollsanierung und wollen das nicht wahrhaben. Sie dachten beim Kauf zu wenig an das, was bei alten Häusern für Schwierigkeiten auftreten können. Das sollte sie aber nicht aus der Ruhe bringen.
Aus meiner Erfahrung kann ich ihnen den Rat geben:Fragen sie sich ob sie willens sind das Haus zu sanieren und kommt das von Herzen? Also, mögen sie das Haus leiden auch mit diesen vorhandenen Macken und Fehlern?
Wenn ja sollten Sie einen ersten Sanierungsplan aufstellen.
Und wenn sich das auch bezahlen lässt, ist ein glückliches Ende drinne. Wenn nicht, lieber abschreiben und Lehrgeld zahlen.
Ich weiß wovon ich Rede und restauriere bzw saniere ein Backsteinhaus, 24x13 Meter Grundfläche.

@hanshorst

Ja und …

Das Erlebte ist halt momentan einfach deprimierend - man freut sich und bekommt dann die "Wahrheit" aufs Tablett.
Ist nicht angenehm!

So einen anfänglichen Durchhänger in so einer Situation ist ja normal.

Die Vorbesitzer haben sicher auch gutgläubig an die damaligen Berater oder "Meinungen" geglaubt und laienhaft die Maßnahmen durchgezogen die jetzt ihr Auswirkungen zeigen.

Leider waren viele dieser Meisterleistungen damals auch "Stand der Technik" und momentan vorherrschende "Technikstände" werden in ein paar Jahrzehnten (oder früher) auch deren Anwender beglücken - davon bin ich überzeugt.

So alte Konstruktionen muss man nicht vergewaltigen wollen sondern muss erst versuchen sie zu verstehen um dann danach zu handeln.
Einsperren, abdichten, einzwängen und zudecken sind die falschen Mittel.

Allerdings auch kein Öko-Bio-Selfmade-Aktionismus mit Latzhose und Kopftuch und Hemdsärmeln …

Bei Bedarf melden.

Florian Kurz
www.slow-house.de

Leider

wurden wir über den Tisch gezogen und wir wollten zwar das Haus herrichten aber damit, dass es in einem so schlechten Zustand ist haben wir nicht gerechnet.
Die Frage ist nur was machen wir mit dem neuen Dach wenn das Haus nicht mehr sanierbar ist? Wie lange kann so ein feuchtes Lehmhaus noch stehen wenn es nur als Scheune genutzt wird und nicht mehr beheizt?
Wir haben einen kleinen Sohn und wollen nicht seine und unsere Gesundheit riskieren. Ich wäre gerne bereit eine Sanierung zu machen wenn ich die Garantie bekomme, dass das Haus danach auch sinnvoll genutzt werden kann. Ein Liebhaberstück ist es für uns nicht, das wir unbedingt um jeden Preis erhalten wollen.
Liebe Grüße
Edith

hallo Edith!

ich habe auch im burgenland ein altes bauernhaus, wo steht eures? wegen lehmbau, ich bin direkt neben dem freilichtmuseum, dort sind fast alle häuser aus lehm, vielleicht kannst du dort lehmprofis finden.

nach etwas, im burgenland sind die menschen echt noch freundlich und sehr hilfsbereit, ihr müsst nur den richtigen finden!!!!!!

liebe grüße

Karin

Muß es denn

unbedingt Lehm sein?
Lassen sich die Fächer nicht auch anderwärtig ausmauern?. Die Bodenschwellen ersetzen und von unten absperren bei 80qm Grundfläche, -so wild ist das doch nun nicht wirklich.
Fest steht: Der alte Rott muß raus.
Am besten Entkernen und dann Überblick gewinnen. Vorher wird kein Gutachter oder wer auch immer etwas brauchbares von sich geben können,von wegen Garantie usw.
Sie können im Prinzip nur Gewinnen, -wenn sie das richtige machen.

Fächer

ist gut! Das ist kein Fachwerkhaus, sondern Stampflehm! Da gibt es keine Schwellen und sonstige Hölzer, das Holz beginnt bei den Deckenbalken. Diese Bautechnik dürfte in Ungarn (und da gehört historisch gesehen auch das Burgenland dazu) sehr weit verbreitet gewesen sein.

Fachwerk in seiner tragenden Ausprägung sucht man in Österreich weitgehend vergeblich, die im 19. Jahrhundert nicht so seltenen Fachwerkgiebel dürften sämtlich rein dekorativ vor einer einsteinstarken Ziegelmauer sitzen - anders lassen sich die an der Innenseite der Fachwerkkonstruktion sitzenden Kastenfenster nicht erklären.

Das sieht dann beispielsweise so aus:
http://www.wien.gv.at/kulturportal/m19objekte/bez18/05694101.jpg

(Kulturgüterkataster der Stadt Wien)

Das Pferd von hinten aufzäumen?

Was soll man sich Fragen über das neue Dach überm unsanierbaren Haus machen, wenn bisher noch gar kein wirklich kompetenter Experte sich das Ganze mal angeschaut hat? Wie repräsentativ war denn überhaupt die 100%-Messung?
War es an allen Stellen so? Was war es für ein Gerät?

Bröselt der durchfeuchtete Lehm schon infolge Frostschäden ab? Ist Euch beim Errichten des Daches nichts aufgefallen?

Im optimalen Fall können die Wände doch nach der Entfernung der sperrenden Innenvorsätze wieder abtrocknen und es besteht eine Basis für eine überschaubare Sanierung.

Auf die Ferndiagnose hier im Forum kann man nicht viel geben, zumal ja noch nicht einmal Fotos vorliegen.

Ich kann nach wie vor nur empfehlen, sich in Ungarn umzusehen. Dort sind Lehmbauten noch überproprtional stark verbreitet, und wurden auch in großer Zahl offensichtlich erfolgreich und fachgerecht saniert.

Moin Edith,

ich bin immer wieder erstaunt, wie lange alte (unsanierte) Häuser Leerstand überstehen, ohne an der Substanz nennenswerten Schaden zu nehmen. Wieso sollte das in eurem Fall also nicht möglich sein, wenn ihr diesen Zustand wieder herstellt?

Das Problem sehe ich eher in der angedachten Nutzung als Wochenendhaus: Bis ihr dat Ding warm und trocken habt, ist das Wochenende vorbei, ausser ihr findet einen guten Geist in der Nachbarschaft der euch am Donnerstag Abend schonmal einheizt, oder leistet euch eine Dauertemperierung.

Dann könnte man überlegen, ob man nicht z.B. in der einen Hälfte die Decke gleich weglässt und bis zum Dach aufmacht und so das Ganze aufwertet(wenn der Grundriss das hergibt).

Aussen muss halt gewährleistet sein, dass kein Oberflächenwasser ans Haus läuft. Ich habe z.B. schon öfter gesehen, dass Leute 1-2m oberhalb der Hangwand Mauern gezogen haben, um so das Hangwasser von der Hauswand fernzuhalten. Regenrinnen & Ablauf wurden vermutlich bereits mit dem neuen Dach i.O gebracht?

Ansonsten stimmt die Aussage: Erstmal den Modder raus und heizen. Winter ist die beste Zeit,um ein Haus trocken zu kriegen.

Die schnellere Lösung wäre Bautrockner mieten und mal mindestens eine Woche lang durchlaufen lassen.

Der spannende Teil kommt dann, nämlich wie schnell wird euer Haus wieder wie feucht? Waren es nur die Baufehler der Vorgänger oder kommen immer wiederkehrend große Feuchtigkeitsmengen ins Haus?

Erst dann wird es einigermassen kalkulierbar und ihr wisst genauer was ihr an Substanz habt.

Hast du ein paar Bilder?

Gruss & viel Glück,

Boris

Bilder

Guten Morgen
Ich lade nun ein paar Bilder hoch.
Leider haben wir erst die massiven Mängel im Zuge des Dachbaues entdeckt. Sonst hätten wir das Dach nicht neu machen lassen. Ein Baumeister hätte sogar geplant einen Stock darauf zu setzen.
Das mit den schimmligen Möbeln wurde uns als Kondensationsproblem wegen Lüftung etc. erklärt. Wir haben dann erst begonnen hinter die Platten und in die Fensterlaibung zu schauen.
Es waren schon Bausachverständige (3 an der Zahl) da aber keiner wusste so recht wie man mit einem Lehmhaus sanieren kann und das Problem ist auf jeden Fall die Lage des Hauses unter der Straße...
Die ist höher gebaut worden und daher auch der Graben wahrscheinlich..der ist aber zum Teil auch höher als die Hausbasis.