Ausgleichsbetrag n.§154 II BauGB nach Schließung des Sanierungsgebietes

Hallo,

es geht um die Altstadt von Wolfenbüttel. Diese wurde Ende der 70er Jahre ´zum Sanierungsgebiet erklärt,welches nun Ende 2016 geschlossen wird. Die Wertsteigerung, die die Grundstücke dadurch erfahren haben, soll abgeschöpft werden, indem der Anfangswert der Grundstücke mit einem Zuschlag von 11,1periode % beaufschlagt wird. Die Differenz von End-und Anfangswert ergibt den vomEigentümerzu zahlenden Ausgleichsbetrag.
Die Stadtverwaltung bestimmt den Anfangswert nach den Bodenrichtwerten die der Gutachterausschuß festgelegt hat.
Soweit ist auch nichts einzuwenden.

Intransparent wurde der Verwaltungsakt für mich erst, als ich mit Nachbarn ins Gespräch gekommen bin.

In einem Radius von 300m um mein Haus herum, wurden vom Gutachterausschuß 10 unterschiedliche Bodenrichtwerte festgelegt, trotz überwiegend gleichartiger Bebauung mit denkmalgeschützten Fachwerkhäusern mit i.d.R 1 bis 6 Wohneinheiten. Die Anfangswerte der Grundstücke differieren danach zwischen 110 und 440€/m². In meiner Straße(Länge 160m) sind Bebauung und Nutzung sehr ähnlich
Die Werte wurden mit 110€, 270€, 117€, 145€, 205€/m² festgelegt. Wir liegen bei 270€, das Nachbarhaus (Grundstück 2xgrößer) bei 110€/m²

Eine Systematik ist nicht erkennbar, was auch der zuständige Sachbearbeiter mündlich bestätigt.Es heißt nur lapidar, die Werte seien so festgesetzt. Ein Gutachten gäbe es nicht, nur die Bodenrichtwertkarte. Alter,Nutzung und Sanierungszustand der Gebäude würde für die Wertfestlegung keine Rolle spielen.

Hat wer ähnliche Erfahrung gemacht?
Weiß jemand wonach Anfangs und Endwert gem.154Abs2 BauGB festzulegen sind?
Sind begründete Wertgutachten Plicht für die Kommune?

Wir sind für jeden sachdienlichen Hinweis hier dankbar!
Ein Termin bei einem kundigen RA ist bis Ablauf der Klagefrist nicht mehr möglich.

Gruß
Detlef
Krumm und schief hat was
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 16.12.16

Bodenrichtwert


Die Ermittlung des Bodenrichtwertes erfolgt nach den geltenden Wertermittlungsrichtlinien wie der WertV. Dem Wertermittler bzw. hier dem Gutachterausschuß bleibt dabei ein relativ großer Ermessensspielraum offen, also auch subjektive Einflüsse die sich auf den Wert niederschlagen.
Die unterschiedlichen Grundstückswerte sind normal; in der Bodenrichtwertkarte stehen nur Durchschnittswerte die sich auf ähnliche Grundstücke beziehen. Aus einer statistischen Auswertung ergibt sich dann der Preis für ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück. Ermittelt wird dieser Wert aus Verkaufsfällen der Vergangenheit. Da hier die statistische Dichte fehlt muß auf andere, vergleichbare Werte zurückgegriffen werden die dann statistisch durch Zu- und Abschlagsfaktoren angepasst werden- ein komplizierter Prozess. Das Bodenrichtwertgrundstück muß dann ebenfalls mit Zu- und Abschlägen auf das jeweilige , konkrete Grundstück angepasst werden. Auch hier fließen subjektive Kriterien ein; Wertermittler sind auch nur Menschen. Der Haupteinflußfaktor ist, neben der individuellen Lage, die Grundstücksgröße und der Zuschnitt.
Das alles ist ein sehr komplexer Prozess der auch in die andere Richtung wirkt: Wenn solche Preise festgelegt sind dann beeinflussen sie auch den Immobilienmarkt. Preise sind nun mal mehr oder weniger auch so etwas wie Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer. Wenn sich genug Leute finden die bereit sind statt 200,-€ als reellem Wert für eine Ware 12.000,- € zu bezahlen dann ist das irgendwann mal der reelle Wert. Bei Damenhandtaschen funktioniert das sehr gut. Bei Grundstücken funktioniert das auch so.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 16.12.16


Der sog.Gutachterausschuß hat eine Zonenkarte erstellt, bzw. die Bodenrichtwertkarte des Katasteramtes übernommen. Eine individuelle Grundstücksbewertung zum Bewertungsstichtag fand nicht statt. Die Bodenrichtwertkarte verzeichnet Verkaufspreise über vergangene Jahrzehnte. Je nach dem wann Verkäufe erfolgt sind, weichen die Werte naturgemäß stark ab. Ebenso wurde wohl auch die vorherrschende Nutzung einer Zone mit in die Preisfindung einbezogen per Definition. Lt.GA-Ausschuß sollen Grundstücke die dann aber in z.B. einer Zone mit Ladengeschäften liegen, tatsächlich aber ausschließlich der Wohnnutzung dienen, entsprechend abgepreist werden. Eine individuelle Bewertung fand danach aber weder seitens der Stadt noch des GA-Ausschusses statt. Die WertVO läßt relativ großen Spielraum, aber sei es nun, welches Wertermittlungsverfahren angewendet wird, frage ich mich ob dieses innerhalb eines gesschlossenen Sanierungsgebietes einheitlich angewendet werden muß und wie kleinteilig die Zonen festgelegt werden dürfen. Gerade wenn offensichtliche große Wertunterschiede von 400% in Bodenwertkarte festgehalten sind. 154 II BauGB stellt auf den Bodenwert des Grundstücks ab, was nach den gängigen Auslegungsmethoden eine starke individuelle Komponente der Anfangswertfeststellung fordert. Diese Komponente vermisse ich komplett.

Gruß
Detlef
Krumm und schief hat was
Mitglied der Fachwerk.de Community
| 16.12.16

Wertermittlung


Die WertV lässt sehr wenig Spielraum bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens zu, eigentlich gar keinen. Vergleichswert- Ertragswert- Sachwert ist die Reihenfolge wobei der Sachwert nur zur Ermittlung bestimmter Komponenten eine Rolle spielt. Ob und wie der Gutachterausschuß gearbeitet hat lässt sich schwer nachprüfen. Da haben die Herren so etwas wie eine Monopolstellung; ihr Wort ist Gesetz. Manchmal ein kleiner, erlauchter Kreis Eingeweihter die ihre Pfründe verteidigen.
Immer vorher Gehirn einschalten
Mitglied der Fachwerk.de Community
Ingenieurbüro Georg Böttcher | | 16.12.16